9月30日傍晚,传闻了一个多星期的“政策靴子”终于落地,央行和银监会联合发布了房地产的“信贷新政”。楼市由此迎来久违的“黄金周”,大家对此次“重大利好”的性质、影响,仍在热烈讨论中。

　　有一种观点认为,此次“信贷新政”是国家能给房地产的最大利好,如果仍然不能奏效,中央政府已经“无牌可出”,“无子弹可打”。

　　真的是这样吗?当然不是!政府手里还有更重型的武器,只不过属于大规模杀伤性武器,属于“杀敌一千、自损九百”的东西,不想用也不能轻易用。但话说回来,如果真到了危险时刻,是肯定会用的。

　　第一张牌:全面降准

　　广义货币M2跟存款准备金率高低有着密切关系,中国目前大型金融机构存款准备金率是20%,理论上货币乘数就是5,但由于各个银行有“超额存款准备金”(为应付储户日常支取存放的现金),加上民众(还有贪官)手里的现金,货币乘数实际为4.2倍。如果存款准备金率降低到10%,就足以让M2翻倍,让全国楼市价格翻倍,一线城市房价上涨3倍以上(人民币计价)。但这样玩,显然是灾难,因为通胀会让低收入者无法生活。而人民币汇率,也将因此崩溃,无法维持目前跟美元6.15左右的比值,出口加工业将受到严峻挑战。

　　但中国外贸存在大量逆差的时代已经过去,人民币发行方式正在由外汇占款转向自主发行。PSL和SLF是央行今年最热衷的新玩具,一可以增加货币供应量,二可以掩人耳目不给大家留下“全面宽松”的印象。但PSL和SLF最大的问题,是事实上抬高了银行资金成本,让全社会资金成本上升。因为商业银行向央行缴纳存款总额20%左右的存款准备金,央行给商业银行计算利息,但这个利息明显低于SLF和PSL的利息。换句话说,央行“小斗出、大斗进”,低息拿走了商业银行20%的钱,然后偶尔以较高利息借给他们一些钱应急!

　　所以到明年,当美元加息的时候,央行肯定要全面降低存款准备金来对冲,因为国际热钱会加速离开中国。如果楼市需要,全面降准的力度就可以加大。当然,如果那样M2增速肯定会超过13%(这是最近两三年的目标),达到15%以上。到了那个时候,其实就用通胀救楼市,救经济。或者说,是饮鸩止渴。事实上,2008年来,我们一直在这样做。所以,中国的负债率和投资率才这么高,这么危险。但这种做法的空间,已经非常小了,而且后遗症越来越大。

　　第二张牌:降息

　　降息对楼市和股市来说,都是重大利好,如果需要,政府可以作出这个选择。但副作用同样明显:金融风暴以来,全世界都在降低企业、政府、个人的负债率,也就是所谓的“去杠杆”,因为这是经济转型的前提。美国之所以有今天的复苏,就是先成功“去杠杆”(这个非常痛苦),然后开启了人类新一轮工业革命(以页岩气为代表的新能源革命,以3D打印为代表的制造业革命,以移动互联网为代表的信息技术革命)。

　　中国在金融风暴后,一直用“加杠杆”(提高企业、政府、个人负债率)的方式来度过难关。此次房地产救市,其实就是鼓励个人买房,鼓励个人“加杠杆”,鼓励个人将钱投入房地产,而不是创业。中国普通家庭目前资产80%是房子,房地产不仅绑架了中国经济、中国政府,还绑架了贪婪的中国人。所以,救市必须是权宜之计,是为改革赢得时间的权宜之计,否则真是没有未来。

　　第三张牌:全面减税

　　政府还可以给房地产行业全面减税,包括二手房交易、新房交易中个人承担的税费。也许有人会说,房地产相关税费,是政府收入主要来源,现在财政增长乏力,可能减税吗?

　　当然可能。房地产是支柱行业、先导行业,它的兴衰关联到钢铁、水泥、玻璃、建材、装饰、装修、家电、汽车等多个行业的兴衰。政府能算好这笔账,减税肯定更划算。如果需要,他们一定会继续这样做。

　　第四张牌:给开发商更大信贷支持

　　此次楼市“信贷新政”超出大家预期的,就是给开发商的“限贷”也适当松绑了。原话是这样说的:“银行业金融机构在防范风险的前提下,合理配置信贷资源,支持资质良好、诚信经营的房地产企业开发建设普通商品住房,积极支持有市场前景的在建、续建项目的合理融资需求。扩大市场化融资渠道,支持符合条件的房地产企业在银行间债券市场发行债务融资工具。积极稳妥开展房地产投资信托基金(REITs)试点。”

　　我在此前文章中,曾经预测国家将出台这些政策,只不过当时预测是明年一季度出台。其实,国家还可以开闸房地产企业在A股上市(已经暂停多年),并放宽房地产企业再融资。当然,有针对性地发放贷款,拯救一些大而不能倒的房企,也是会做的。

　　第五张牌:放开一线城市限购

　　我在文章中指出过,一线城市如果完全放开限购,即便M2增速不变,北上广深房价都有翻倍可能。这主要是投资需求的推动,因为全国人民购房投资需求以前是2000多个大小城市分担的,现在集中到了最主要的十多个城市,尤其是四个一线城市。所以,如果放开限购,一线城市房价必然井喷。北京目前聚集的资金总量已经超过香港,上海接近香港,北京上海的世界500强总部数远超香港。所以,北京上海的房价超过香港是可能的,我们不能用当地人收入来推算北京上海的房价,这两个城市事实上已经是世界大都会。

　　但全面放开一线城市限购,风险极大。在急速上涨之后,一线城市楼市会见顶,到那时会带领全国楼市来一次总崩溃。所以,北上广深楼市好比是四头充满野性的千里马,需要套好笼头,控制好节奏,用它们的力量为中国经济拉一段车,而不是撒开让它们狂奔,那样毫无意义。

　　可不要忽视北上广深四城楼市的影响力,一是心理影响,二是实际影响。这四个楼市在建面积、销售面积大约是全国十分之一,成交金额占比更高,而且这些投资、销售都是真实的、有效的。

　　虽然中央政府不会轻易取消一线城市限购,但如果需要,可以放松限购,降低门槛、逐步松绑,从而影响全国楼市。

　　第六张牌:全面放开生二胎

　　计划生育政策调整,其实已经水到渠成。单独二胎已经放开,全面二胎也可以期待。中国在过去5年中“小学生人数”下降了9.4%,过去3年中下降了5.8%,这就是计划生育政策的影响。这种生育率持续的下滑,让中国过早进入老龄社会,根本无法维持。所以,全面开放二胎只是时间问题。全面开放二胎,对楼市绝对是重大利好。需要说明的是,放开二胎跟前面5张牌不同,基本上没有副作用。