20岁出头的李茗（化名）不久前住进30平方米的小公屋，步入婚姻殿堂，顺利实现了“上车”（买房）的梦想。

　　当李茗津津乐道于自己的成功时，50岁的李华（化名）还和丈夫、儿子挤在10平方米的房中房里，香港特区政府曾对低收入家庭承诺三年内“上车”，李华排队申请公屋4年多而不得，难免抱怨。

　　香港差饷物业估价署发布的8月物业报告显示，今年6月香港的私人住宅平均售价比北京、上海等城市高得多，以40平方米以下私人住宅为例，在港岛、九龙、新界的平均售价分别是每平方米126511港元（约合10万元人民币）、103332港元（约合8.19万元人民币）、89743港元（约合7.11万元人民币）。

　　香港一国两制研究中心总裁张志刚在接受《第一财经（微博)日报》专访时称，香港的房屋问题已经不单单是居住问题，它与香港人的生活质量、贫富差距等问题都息息相关。

　　香港楼市有泡沫吗？

　　根据香港房屋委员会2013年统计数据，香港有46.3%的人口住在政府资助的公营型房屋中，而其余几乎都是住在私人楼宇。随着最近每平方米95万港元的亚洲楼王诞生，近期香港楼市成交量逼近历史高位，不少专家学者都把现在与1997年的情况进行对比，香港楼市是否存在泡沫？

　　中原集团创始人施永青认为，房地产的泡沫分三种：建设过度、借贷过度、价格过高，近两年香港的房屋供应不足，有60%的业主都已经把房贷供完，价格偏高是由货币泡沫造成的，所以香港房地产并不存在任何泡沫。但在这种情况下，楼价也很难打压，即便加息，对大部分已经供完房贷的业主来说，也不起任何作用。

　　1997年，亚洲金融风暴波及香港，令香港楼市暴跌，当时楼价跌幅超过70%，逾10万名业主拥有物业变成了负资产。2003年，SARS（非典）疫情的恐慌也拖累了楼市的表现，据一名香港市民回忆，楼价突然大跌，并且没有人敢买楼，当时大家认为香港是“将死之城”，甚至出现了“零首付零月供”楼盘。香港人在几经风雨之后，对于贷款买楼已经有很高的警惕。

　　根据香港金融管理局数据，香港个人购买住宅物业的贷款比例，由2002年12月的30.9%，跌至2013年的14.7%，而建造业及物业发展的贷款比重，也由2008年的21%跌至2013年的15.4%，在这段时间里，香港楼价却在大幅上升，反映香港投资者并不是靠过度借贷推高楼价的。

　　由于经历过几轮跌市，投资者在房贷方面变得非常谨慎，香港负资产住宅贷款的宗数，也一直在呈现下降的趋势。

　　今年第二季度，香港负资产住宅按揭贷款宗数为30宗，较第一季度的81宗大幅减少，而负资产住宅按揭贷款所涉及的金额，也由今年3月底的3.45亿港元减至6月底的1.29亿港元。此外，银行自从2011年第一季度起，并没有出现任何拖欠3个月以上的负资产住宅贷款记录。

　　供应不足是硬伤？

　　如果香港房地产没有泡沫，那么是怎样一双手推高了香港的楼价呢？

　　香港中文大学前财务系教授王泽基认为，这双“黑手”就是供求失衡。他在接受《第一财经日报》专访中提到，从2003年开始，香港每年结婚的人数就远远超过了楼宇的供应，香港每年的公屋和私人楼房单位需求约为5万~6万个，但在过去几年，香港楼宇供应每年只有2万~3万个，这种失衡推动楼价一年年向上走。

　　为了与每年推行的卖地计划互相补足，2003年底香港恢复实施勾地表制度，该制度自1999年推出。王泽基称，这一制度是地产开发商就政府勾地表中比较感兴趣的土地提出购买意向，政府不会公开地皮底价，在地产开发商给出意向价之后，认为到了底价才会把土地拿出来公开竞投。

　　“在政府和开发商的博弈过程中，唯一不变的结果就是地价不断上涨，这种政策才是推高房地产价格的罪魁祸首。在2003年后，为了挽救低迷的经济，政府不是发展商业工业，而是用不拍卖土地来人为提高价格。”王泽基说。

　　然而，根据香港立法会的数据，从2004财政年度至2009财政年度期间，香港政府仅出售了30幅住宅用地，所涉及总面积才33公顷（约合3.3万平方米）。直至2010年2月，政府才决定优化土地供应政策，以公开拍卖或招标的形式，主动出售土地，2010财政年度至2012财政年度，香港特区政府总共售出58幅住宅用地，总面积达到62公顷（约合6.2万平方米）。

　　由于土地供应变少，香港的住宅单位兴建量也越来越少，2008年~2012年私人住宅兴建量每年平均仅有11700个住宅单位。而同时2002财政年度至2011财政年度，香港每年公共租用房屋（公屋）的建设量为15904个住宅单位，但在这段时间内，公屋轮候册上申请公屋的人数每年就有接近12万人。

　　征地如何对抗利益集团？

　　为何香港土地供应一直如此之少？是担心香港未来发展不够，所以才非常谨慎地开发吗？

　　根据香港特区政府2012年数据，香港土地总面积为1108平方公里，其中已建设的土地有265平方公里，占比为24%，其余全部为非建设土地，其中农业用地有68平方公里，占香港土地约6%，此外，香港现有24个郊野公园和22个特别地区，共占地约442平方公里，占香港土地面积近40%。

　　香港科技大学经济发展研究中心主任雷鼎鸣教授用简单的几个数据，向《第一财经日报》记者解释了目前香港的土地使用情况。

　　“举一个例子，香港的私人楼宇总占地是25平方公里，公屋是15平方公里，而香港废弃农地大约有50平方公里，大于香港现在全部的私人楼宇加公屋的面积。即便这50平方公里不用全部建房子，拿出10多平方公里也能解决香港现在大部分的房屋问题。”雷鼎鸣说。

　　然而，在香港征收新的土地却越来越麻烦，新界东北发展计划是香港特区政府咨询中的发展计划之一。根据计划，扣除绿化带，实际发展土地可达到533公顷，新发展区建成后，可提供54000个住宅单位，其中40%为公屋，可为15万人提供居所。但是，这一计划却受到了香港多个团体的反对。

　　“香港不是没有地，我们有很多地，但是动不了。香港总人口很少，但反对声音很大，有很多不同的利益集团，所以很麻烦。”雷鼎鸣说。

　　王泽基称，房屋政策牵连到很多人的利益，既有买了房的中产阶层，也有没有房的新一代，还有目前住在公屋和居屋的家庭，所以无论什么政策，都很难没有既得利益者反对，解决这种尖锐的社会矛盾并非易事。

　　“我们要学习新加坡模式，不是不可以，但是房子在哪儿建呢？现在政府要发展新界东北遇到很大阻力，那其他地方呢？”王泽基反问道。