中国人民银行在近期召见全国主要银行的负责人，要求他们在信贷的配置中给予首次购房者优先考虑，引发各家投行对于中国房地产市场的关注，而各投行近期再度将视角投向这一热点，瑞银昨日发布的报告指出，中国目前已经感到了房地产市场的压力，而德意志银行则指出，房地产企业销售目标难以完成，全面降价潮临近。

　　瑞银：房企困境进一步加剧

　　【核心观点】

　　1、房地产领域困境进一步加剧

　　4月份的工业生产年同比增长从3月份的8.8%下降至8.7%，尽管这是由于基数效应的影响。国家统计局表示，季节性调整的月同比增长实际上从之前的0.80%提高到了0.82%。对零售额的失望实际上也无需担忧，因为从12.2%年同比增长率降低到11.9%而产生的0.3%的减速完全是由于软通胀引起的。

　　发布的数据中最令人关注的是房地产活动。 新开工率年同比降低了15%（相对于3月份的-21.9%）；物业销售额年同比下降了14.3%（相对于-7.5%）；土地出让（按面积计算）年同比暴跌了20.5%（相对于之前的-16.9%）。这种恶化情况部分是由于负面的基数效应，但房地产市场的形势无疑变得非常惨淡。各地不断出现房价下跌的消息，即便在一线城市也是如此。不出我们所料，一些地方政府已经开始放松当地的政策，特别是放松住房限购政策。

　　2、房地产非常重要，与信贷息息相关

　　房地产市场对于中国经济非常重要。如果将房地产对上下游行业的拉动作用考虑在内，它在总产出的份额可轻松占到20%。此外，它对金融体系的意义远远超出了银行的抵押贷款及发放给开发商的直接贷款，分别占整体贷款的14%（10.5万亿人民币）和6.5%（4.9万亿人民币）。开发商从影子银行系统借来的贷款可能会达到5万亿-7万亿。此外，我们预计企业超过10万亿人民币的其他类型贷款都以房产为抵押，另外，地方政府用于基础设施投资的4万亿-6万亿人民币的贷款也是以未来出让土地使用权的收入作为抵押。 将所有这一切累加起来，中国金融体系暴露在楼市的总风险可能会达到GDP的80%。因此，如果中国希望避免硬着陆，那么房地产市场不能出大乱子。

　　自2008年以来，有两个时期房价出现了全线下跌：分别是2008年下半年和2011年底。甚至一线城市也未能幸免。然而，经济衰退较为短暂，波及的面较窄。在大萧条期间，房价下跌持续了大约6个月，统计局跟踪的70个城市中有14 个城市的累计下跌超出了5%。在2011年第二季度到2012年第三季度之间的楼市低迷期间，大多数城市的楼价连续下跌了不到10 个月，只有4个城市的房价下跌超出了5%。这两种情况的转折点都正好是信贷宽松开始之时。道理很简单：尽管中国家庭的平均储蓄率很高，但大多数中国家庭，特别是首次置业人员，仍需要贷款买房。首付和按揭贷款占开发商投资资本的40%。

　　3、如何缓解房地产市场低迷的状态

　　因此，我们认为，缓解房地产市场低迷的唯一有效措施是重新加速（或至少稳定）信贷增长。据报道，尽管有些开发商发生了违约情况或接近违约，央行已要求各商业银行加快按揭贷款的速度。显然，政策制定者了解要拉动哪个杠杆，但问题是：到什么程度比较合适。

　　我们同意“中国许多城市已遇到供过于求的问题”这一观点。虽然城市化的进一步发展将继续推动需求的不断增长，但未来10年城市人口增加的步伐将依然非常缓慢，对于农村流动人口存在着很大的负担能力差距。因此，如果政府当局决定用另一场信贷狂潮使房地产再次膨胀起来，那它们只会使供需结构性失衡问题更加严重。可能有一个中间地带。有的放矢的信贷宽松可能会避免全国性的崩盘，但某些捉襟见肘的城市（在供过于求和杠杆方面）将经历剧痛，以温州为例，温州的房价已连续下跌了两年多，累计下跌超过20%。

　　鉴于政策制定者已开始稳定发放给购房者的贷款，2014年最可能出现的情形是，到第二季度末信贷增长趋于稳定，然后房屋销售开始出现增长。然而，我们认为，之后信贷增长不会再次大幅加速。从根本上说，这是逐渐刺破房地产业泡沫的方法。这可能有效，但犯错的几率较大。

　　德银：房地产企业销售目标难以完成 全面降价潮临近

　　【核心观点】

　　1. 周销量陡降5月4日结束的这一周，中国40个主要城市房地产总销量环比下降了12.6%，销售面积455万平方米。销量下滑可能有五一假期的原因。从同比来看，本周比2013年五月第1周销量增长1%，但低于500万平方米的周销量确实是一个很低的数字。四月和五月首周销量基本持平，房市没有改善迹象。预计未来2-3个月将出现实质性地降价以增加销量。

　　2. 一二三线城市均下降，一线销量下降幅度大从单个城市看，深圳成交量环比下跌38%，上海29%，北京26%，广州7%。一线城市过去四周的平均销量环比下降了2.7%，占40城销量的11.5%，比4月下降了1个百分点。二三线城市销量环比下降10.9%，南京、武汉等地降幅超过30%。

　　3. 对财务状况不好的开发商来说，融资环境越来越差在进入3年周期的下行阶段后，地产商中财务状况好与坏的企业表现将显著分化。在2008年和2011年的下行周期中，在政策放松前，负的现金流和高杠杆成为一些开发商的主要难题，这次也会一样。另外，财务状况好的企业一样会受到价格全面调整的影响，但由于拿地成本低而轻松一些。

　　4. 过去下行周期中，价低总是伴随量升地产行业的股票目前的交易价格处于PE/PB的历史低点，从估值上看极具吸引力。更大幅度降价才能导致销量实质性地上涨，但这会影响对中国地产股的市场信心。看好那些主要服务刚性需求的地产商。