一季度房地产宏观数据近期陆续发布，前期一直为“崩盘阴影”所困的中国楼市确已出现量价增速双双放缓的迹象。在房地产开发贷和个人房贷“两头收紧”的信贷环境下，中国楼市将往何处去？

　　楼市成交量价增速双降

　　近日，国家统计局相继发布了“2014年1－3月份全国房地产开发和销售情况”和“3月份全国70个大中城市住宅销售价格统计数据”。作为中国 房地产行业的“一季报”，这组数据显示，今年前3月，全国楼市成交出现量价增速双降：2014年1－3月份，全国商品住宅销售面积17825万平方米，同 比下降5.7%，相比去年全年增幅下滑23.2个百分点；住宅销售额11075亿元，同比下降7.7%，降幅与去年全年下滑34.3个百分点。

　　房价方面，3月份全国70个大中城市住宅销售价格统计数据显示，3月份68个城市涨幅回落；与2月相比，4个城市的新建商品住宅价格现已下降。

　　地价高企影响商品房供应

　　数据同时显示，虽然一季度土地购置面积出现下滑，但是土地成交价款却仍大幅增长，可见土地均价增速之快。数据显示，1－3月份，全国土地成交价款9918亿元，增长33.9%，增速提高2.4个百分点。

　　第一太平戴维斯数据显示，一季度上海平均成交楼板价环比上涨17.9%，达到每平方米13400元人民币。

　　首开集团董事长刘希模认为，北京的地价涨幅甚至比上海更高。“地价的上涨无疑将推动房价。”另一位房企老总告诉记者，“原来土地成本只占开发成本的三分之一不到，现在要达到一半了。”

　　土地价格的节节上涨，让房企将大量资金用于拿地，由于目前商品房销售增速放缓、成交量下降，房企的资金回笼慢，从而减少了对房地产的投资。她担心：“我国房地产投资增速下滑，或将威胁今后的商品房供应量，甚至有可能影响地产行业产业链的上下游。”

　　由于土地资源的稀缺性，许多实力房企逐渐把项目开发重点转向旧城改造。然而，业内认为，旧改只能推高城市住宅均价，而不能改变供求关系。

　　资金成刚需“紧箍咒”

　　自去年年底以来，房地产类贷款出现了“两头紧”的窘境。全国工商联房地产商会名誉会长聂梅生指出，今年一季度的特点是房地产企业取得资金的渠道 和成本比较紧张，而购房者想获得按揭贷款同样也不容易。一方面，在楼市成交整体低迷的大环境下，个人房贷政策丝毫没有放松的迹象。中原地产数据显示，在其 监测的35个重点城市中，有25个城市出现停贷现象，占比超过70%。停贷银行主要以中小银行为主，如平安银行(000001,股吧)、民生银行 (600016,股吧)、广发银行、中信银行(601998,股吧)等，国有银行也大多处于半停贷状态。记者近日走访上海多家银行发现，各银行虽然没有明 确已经“停贷”，但审批周期“可能会比以前长一些”。

　　另一方面，银行对房地产开发类贷款的审批日趋谨慎，使开发商在资金方面捉襟见肘。国家统计局数据显示，1－3月份，房地产开发企业到位资金28731亿元，同比仅增长6.6%，增速较去年全年回落20.3个百分点。

　　楼市的刚性需求不仅包含无房者，还包括刚性的改善型需求者。政府应当允许、鼓励和保障他们的购房需求，坚持实施差别化信贷政策，在金融方面给予支持。