今年一季度以来，全国楼市呈现明显降温趋势，房价涨幅进一步放缓，各地房产市场也呈现明显分化。曾经“一人感冒，全家吃药”的一刀切调控方式正逐渐改变，管理层对房地产市场“分类调控、因地制宜”的新思路也越发清晰。

　　二线城市将显著分化 供求较均衡城市降价可能性不大

　　3月份，上海易居房地产研究院监测的30个典型城市中，四个一线城市率先回暖。二线城市成交量则缓慢复苏。3月，15个二线城市新建商品住宅成交面积为824万㎡，环比增长43%。自2013年11月行情冲到阶段性新高后，二线城市成交量出现了明显下滑，15个二线城市成交在2月份“全军覆没”，但3月纷纷提振，均出现环比增长态势。三线城市的楼市回暖则较为迟钝。3月份，11个三线城市新建商品住宅成交面积为218万㎡，环比持平。三线城市成交回暖带有滞后性，有城市成交量甚至出现环比下跌。

　　对于今年各线城市的走势，易居研究院认为“分化”将是贯穿全年的主旋律。一线城市房价整体下降可能性不大；二线城市将显著分化，部分二线如南京、成都等市场供求比较均衡的城市，降价可能性不大；而供大于求、市场失衡压力较大的二线城市如杭州、宁波、长春等降价风波不断，市场观望情绪累积，成交量也将回落，房价预计也将下滑。

　　一个政策管全国已行不通 “一刀切”将转向“分类调控”

　　面对当前楼市分化趋势，过去“一刀切”式的限购限贷等调控政策已难以发挥效果，因地制宜进行调控才是当前市场发展的要求。为此，住建部在今年初就明确要求北上广深4个一线城市要从严实施限购政策和差别化信贷政策；同时要求房价下跌的城市要重视消化存量，控制商品房开发规模。

　　对此，住房和城乡建设部政策研究中心主任秦虹表示，经过十几年的快速发展，当前住房市场的主要矛盾已从过去的绝对短缺，转变为不平衡问题突出。在住房市场出现的新变化、新形势下，再采取“一刀切”调控政策已无必要，政府应对住房市场调控进行及时优化调整。

　　事实上，今年政府工作报告中明确提出，针对不同城市情况分类调控，抑制投机投资性需求，促进房地产市场持续健康发展。秦虹表示，这表明管理层已发出了调控政策的明确信号：具体政策要从过去的多为“一刀切”政策转为“分类调控、分城施策”；从过去偏重需求端调控转为供给端与需求端并重的“双向调控”；从过去对房价直接调控转为对住房供求关系的调整，其目的就是真正的实现“住有所居”。

　　但秦虹也明确表示，分类调控的难点在于要深入研究当地住房市场特点，准确预判市场发展的趋势和风险。如果判断失误就有可能分错类，调错方向，反而加剧市场的不平衡。

　　■本地观察

　　个别楼盘虽有下跌 但整体仍相对稳健

　　2014年一季度以来，作为西部重镇的西安与全国很多城市一样，在保持窄幅上涨的情况下，区域楼市出现了涨跌不一的现象。

　　从区域来看，降价楼盘中曲江最多，其次为高新与城北，分别有两盘下降。曲江降价楼盘数列第一，究其原因，曲江一期已经发展饱和，曲江二期仍处于扩围发展期，虽楼盘关注度高，但楼市发展仍未成熟，房价上下波动都在情理之中。

　　总体来看，降价楼盘虽增多，但涨价楼盘也不在少数。细看原因，房价上涨多为自然涨价，但房价下跌却有着千丝万缕的原因，或是尾盘处理，或是团购开启、优惠力度加大，或是新推房源、产品变化导致降价促销等，但市场总体处在可控的正常范围。

　　同时，从市场自我调节表现来看，多年调控下的西安房产市场已表现出相对理性和稳健的特征，以刚需为主体的需求结构亦趋于持续稳定，同时西安的房价水平在二线省会城市或西部中心城市中相对靠后，房价收入比相对理性。