受银行收紧房地产类贷款影响，三四月份，深圳新房价格出现久违的松动。今日，21世纪网从中介获悉，号称“亚洲最高公寓”、深圳福田“楼王”的东海国际公寓也推出十套特价房，价格从原来最高时的每平7万跌至49000，整整跌去了2万元，调整后的均价，已经与周边10年楼龄的豪宅挂牌价看齐。炒房客认为，商住型公寓价格波动率较一般豪宅更高，目前楼市政策难明的前景下，或成为价格跳水的“领头羊”。

　　“楼王”领先降

　　“东海国际公寓新放10套特价单位（折后单价47000每平米）”，21世纪网昨日收到深圳一位炒房客转发的中介短信，该短信详细列出十套特价房的房号及总价，每套面积均为250平。“这一价格比2013年东海国际开盘时下跌不少，当时这个楼盘号称7万均价，一些高楼层、东南向的海景单位，曾经开价10万每平米。”这位炒房客告诉21世纪网。

　　今天上午，21世纪网以看楼者的身份到达东海国际公寓，中介介绍，推出的十套特价房仅剩5F、6F两套，其中6F总价为1256.89万元，折合单价约为5.04万/平，如果是一次性付款，则可以打95折，折后价约为47000/平。“我们这是海景房，还是现楼，交款之后即可入住。”中介跟记者介绍。

　　随后，中介还带记者参观了特价的187-208平米带装修复式单位，价格为5.8万每平米，“这样的价位，比周边香榭里花园十年楼龄的复式都要便宜，你可以考虑抄底了。”中介反复强调。

　　东海国际公寓位于深南大道北侧，毗邻招商银行大厦，属于大型综合体东海国际中心总项目配套的高端公寓，该综合体面积达50万平方米，除了高端国际公寓，还包括两栋已落成并入伙的甲级写字楼、1栋已开业的五星级朗廷酒店。

　　而东海国际在深圳的知名度则来自它位于顶层80层的“楼王”，其登记的建筑面积为870.99平方米，备案价格为29万/平，总价达到2.53亿，在2013年刚开盘时，一价成名。不过开盘半年来，价格反而逐步走低，以本次推出的10套特价单位看，折前价格约为6万元每平，已呈阶梯式下降态势。

　　收益率低难吸引炒房客

　　21世纪网随后走访了东海国际公寓附近的高端楼盘，如香榭里花园、东海十八居等，发现降价之后的东海国际公寓单价已经与它们相当接近，如2004年入伙的香榭里二期178平米大平面，目前放盘均价在45000到50000左右；楼龄稍短的东海十八居大平面单位，价格也在45000左右。另外，距离大约数公里外的福田中心区老牌豪宅黄埔雅苑，目前12年楼龄的大面积单位，均价也在4.5万-5万之间。

　　但在炒房者看来，深圳福田、南山的高端公寓供应量很大，价格或许还有下行空间。

　　有炒房客介绍，2011年时，蛇口兰溪谷曾推出高端公寓单位，大概开盘均价在4万元左右，但随后房地产调控，这批高端公寓曾跌价25%，跌到3万/平左右，价格波动幅度比兰溪谷住宅楼要大很多。“近两年，因为不限购不限贷，高端商务公寓曾经受市场欢迎，但供应量也放大了很多倍，仅东海国际就有近1000套房供应，深业地产的上城明年交楼，供应量更大，南山还有深圳湾1号等，房型动辄150、200平，因为年限短，必须50%首付，最长贷款年限10年。算下来，租金收益率极低。”炒楼客陈女士告诉记者。

　　她给21世纪网算了一笔账，打特价的5F单位，1256万元，首付为628.8万，月供为7.36万（十年），在中介放租每月约能收到2万元租金，年化收益率尚不足2%，而且福田的高端公寓出租率要低于南山蛇口片区，对她来说，尽管不限购不限贷，吸引力仍然不大。

　　而有的炒房客则对高端商务公寓的用地年限提出疑虑，这些楼盘之所以不限购不限贷，主要是其属“商业用地”，期限仅为50年，而东海国际开发商拿地在上世纪九十年代，土地实际使用年限仅剩30几年，“目前《物权法》对商用物业到期续期尚无明确规定，因此还是有风险的。”