春天来临，楼市却迅速降温，3月份以来主要城市成交持续低迷。思路转变的背景下，一、二线城市房价还会涨到什么时候？三、四线城市房价会跌到什么水平？

  业内人士预测，在去年突如其来的爆发式高增长结束后，今年楼市面临的风险因素不断增多，下行压力逐渐显现，楼市正在步入调整期。

  成交持续低迷

  3月份以来，楼市继续降温，去年市场极度疯狂与春风得意，终于不可避免地导致了“马失前蹄”。

  中原集团研究中心监测数据显示，今年前两个月全国楼市成交开始出现明显下滑势头，而进入3月份，楼市成交更加低迷。

  高华证券公司的研报称，3月首周，已公布数据的35个城市的交易量周平均值分别较2013年均值和2013年上半年均值低25%和19%。年初至今，已公布数据的24个城市中有18个交易量下降，中值同比下降28%。

  “监测数据显示3月份市场持续低迷。”中原地产集团主席黎明楷说，“这对于房地产企业销售与现金将带来巨大影响，今年楼市前景不太乐观”。

  值得注意的是，一线城市房价涨幅过高，滞涨迹象渐显，而二、三线城市价格也开始松动。国家统计局统计数据也显示，近几个月来，全国70个大中城市的房价上涨速度正在放缓，房价下跌的城市逐渐增加。

  “去年楼价涨幅过快，尤其一线城市楼价涨幅过高，而太高的价格一定会抑制需求，包括投资需求与自住需求。综合看今年房地产市场将面临更大压力”，经济学家、国家行政学院决策咨询部研究员王小广说。

  在区域差异日渐明显的同时，房地产企业之间的分化也在加速进行。13日在广州(楼盘)公布的2013年度中国房地产卓越100榜显示，大企业与中小企业之间的分化日益明显，大型企业抢占的市场“蛋糕”越来越大。

  数据显示，去年全国有7家大型房企销售收入超过千亿，销售前10强企业总金额超过10000亿元，龙头万科年销售更是达到1700亿元纪录，成为超大型企业。

  房地产进入调整期

  成交继续萎缩、库存居高不下、市场信心明显不足、信贷全面紧缩……越来越多的迹象表明，目前楼市面临的形势出现了根本性的变化，楼市正逐步步入调整。

  “2014年将是房地产行业一个中长期的拐点，意味着房地产牛市结束，进入一个调整期。”王小广说，“信贷趋紧、高房价抑制投机和自住需求以及目前楼市供应过剩，库存水平居高不下，上述三个因素都导致楼市将进入调整”。

  中国房地产业协会副会长朱中一预测：“经济增速放缓以及房地产市场经过10多年发展后需求状况和结构发生巨大变化，预计2014年及今后一个时期，房地产的走势将更加平稳和理性。”

  “调整是一个比较长期的过程，但这是房地产行业必须经历的阵痛，只有经历了调整，今后才能健康发展。”王小广说。

  在调整成为大势所趋的背景下，一、二线城市地王现象与三、四线城市去化隐忧也日益凸显。但在政府上下限调控思路下，房价不会再出现去年疯狂上涨态势，但也不会大起大落。

  “一线城市地价实在是太高了”，卓越置业集团执行总裁张远感叹，“今年一定是分化年”。

  “一、二线城市情况最令人担心，如果去掉投资需求，供给绝对是过剩的，政府需要防范泡沫破裂风险。”王小广说。

  房企面临危机

  业内人士认为，进入调整期也意味着房地产行业正步入全面深化改革的时期，政府需要落实好分类调控的政策，而企业也要积极防范风险，加快转型升级步伐。

  广东房地产行业协会会长蔡穗声表示，今年以来银行房地产信贷与以往有很大不同，首套房贷款优惠利率都上浮了15%，，融资环境的变化凸显风险，房地产行业高负债经营必须把握好风险。此外，互联网行业对房地产行业的颠覆影响与冲击将越来越明显。房地产企业必须加快转型升级。

  中国城乡建设经济研究所所长陈淮说：“不再把房价作为调控目标是一个巨大进步。政府必须坚决抑制大城市发展，大中小城市要协调发展，这才是楼市调控长效机制。”