2014年两会上，多位全国政协委员和楼市专家探讨全国楼市的“分水岭”现象，为啥土地市场火爆楼市成交低迷？一二线城市热三四线城市冷的原因何在？一道楼市“四字谜”揭开神秘面纱，“双向调控”成讨论焦点，政府“托底盖帽”的调控方向也日益清晰。

  预期：三四线城市房价上涨空间不大

  2014年初，一二线城市房价稳中有升，三四线城市房价则现松动迹象。

  据房产数据显示，2013年底至今，江苏、山东等地的多个三四线城市楼市交易疲软，个别城市成交量甚至“腰斩”。“一线城市的房价未降，北京五环之内的住宅均价直逼4万元/平方米，好点的地段就要5万-6万元/平方米，学区房每平米的价格10万元也不稀奇。”全国政协委员、财政部财政科学研究所所长贾康介绍说。

  贾康分析说，部分三四线城市轮番上涨之后，房价上涨空间确实已经不大。但房价是否不再上涨，或者出现价格下调趋势，一定要具体分析，每个城市的情况都要区别分析，涉及到一个城市内部还要具体分析地段，“没有经过前期疯狂炒作的城市，好地段的房价可能还要涨一阵”。

  原因：地价推高房价

  效应已弱化

  “每年年初，都是一个房产的销售淡季。”中国房地产学会副会长、北京大学教授陈国强说，一般四五月才进入房产商推盘旺季，加上去年年底部分城市的地方性调控措施，对房产市场有一定的杀伤力，一些城市出现楼市成交疲软的现象属正常。

  陈国强介绍说，整个去年土地市场和楼市成交是双丰收的。今年年初，土地市场热楼市成交冷，是因为土地市场主要取决于政府推地的力度和节奏，一二线城市地价上涨快，和政府推地多少息息相关。地价是一个直接的变量，对房价有带动作用，但地价推高房价的效应已经弱化。

  贾康认为，房价与地价中间还有很多环节。住房在黄金地(房价户型 二手房 租房)段呈升值趋势，是自然垄断下所有因素共同作用使然。如果是地价决定房价，那么只要控制住中心区的地价，房价就会趋于低稳。但实际上，即使政府强力控制地价，房价也会受市场供需和竞争影响而继续上扬。调整：市场化法制化手段是大方向

  全国政协委员、住建部部长姜伟新面对有关房价提问时，透露出“双向调控”的楼市政策信号。一时间，“双向调控”成为业界讨论的热点。

  业内人士分析说，“双向调控”将成楼市主方向，不同城市分类指导。正如亚太城市房地产研究院院长谢逸枫所言，“双向调控”是指在中央房地产调控长效机制“过渡期”内，实施“托底盖帽”的双向调控方针。其中以政府提供最基本住房保障为“托底”,以抑制因过度投机导致的房价过快上涨是“盖帽”。

  陈国强认为，加强政府分类指导、落实保障房工作、依靠市场化法制化的手段进行调整是大方向。据了解，此前中央经济工作会议提出，努力解决好住房问题，加大廉租住房、公共租赁住房等保障性住房建设和供给，做好棚户区改造。不再依靠单一手段解决住房问题，而是通过双向努力实现“住有所居”。

  走向：要看城镇化水平

  贾康分析说，房产市场走向要看大背景，“看中国城镇化水平走到哪儿了”,在城镇化率达到30%以上，城镇化才会进入加速期，一般进程完成后城镇化率要达到70%。2013年中国城镇化率为53.73%，如果一年提高一个点的话，还得走约20年。

  陈国强表示，目前并不存在房价全面下降的信号，杭州温州等地的房价调整不过是基于供求关系和市场状态的一种调整，不会大范围铺开。

  “我国的房产市场还有10年以上的成长空间。”在陈国强看来，房产市场应该细分为住宅市场、商业地产、养老地产、旅游地产、产业地产等多种地产形式。房产市场是复合型的发展方向，将和其他多种业态相结合。

  陈国强认为，住宅产业和城市化进程有相关性，我国的城市化充分发展还有较长的路要走。但将来，房产市场的空间布局和市场重心会有很大的变化，增量空间可能会出现下滑或转移。

  房产税年内 不会全面开征

  房产税持续讨论了五六年，一直没有进入实质征收阶段。“不动产统一登记和城市住房信息系统联网，这是房产税征收的基础。”中国房地产学会副会长、北京大学教授陈国强分析说，房产税的开征一直缺乏基础。

  关于不动产登记制度，济南和青岛已明确要在2014年推开，这对未来房产税开征，是个基础条件。据了解，国务院已经同意建立由国土资源部牵头的不动产登记工作部际联席会议制度。

  全国政协委员、财政部财政科学研究所所长贾康也表示，“不动产登记对房产税推开将起到技术支撑作用，接下来要做的是加快房产税立法进程。”

  “房产税至今未增加试点地区，最大的阻碍是意见不一致。”贾康说，扩大试点的地区讨论得不少，但最后形成可操作方案的不多。据了解，上海和重庆的房产税改革试点已经实施三年多了，对其模式和效果的争议不断。2013年末有消息称，今年房产税会扩大试点范围甚至全国推行。

  贾康分析说，年内实行的可能性不大。在重庆试点方案中，就先从独立别墅开始，可以考虑从高端住宅开始，然后再渐进地往前推。

  中国政府网3月1日发布《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》。通知在此前公布的“新国五条”基础上，对调控政策进行细化。通知强调，继续严格实施差别化住房信贷政策。对房价上涨过快的城市，人民银行当地分支机构可根据城市人民政府新建商品住房价格控制目标和政策要求，进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率。对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征。

  业内人士认为，通知出台意味着，楼市政策将迎来新一轮收紧期。若未来房价继续上涨，一线城市二套房购房门槛提高将是大概率事件。未来一段时间，楼市成交量可能将有所降温。

  ■政策解读：

  个人售房差价按20%缴个税

  对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征。

  伟业我爱我家副总裁胡景晖介绍说，此前北京二手房个人所得税，可按照购买价总额的1%缴纳，也可以按照差额的20%来缴纳。“由于按照总额1%缴纳需要缴纳的税款更少，因此大部分交易都是据此来缴纳个税。”

  中原地产市场研究部总监张大伟认为，本次政策力度较大，特别是个税按照差额20%收取，对二手房市场特别是一线城市过热的二手房市场将有非常大的打击效果。

  胡景晖预计，调控细则公布后近期北京二手房交易将出现短期暴增，各区县将会出现大批赶在新政正式实施前抢先过户情况。从长期看，二手房税费通常都转嫁给买方，因此二手房的交易量预计出现萎缩，但房价走势尚无法判断。不过，按照目前的政策，出售满5年且是家庭唯一住房的免征个税。胡景晖认为，但这类房屋今后仍应是免征个税的。

  部分城市将提高二套房首付比

  此前网络疯传的提高二套房首付比例和贷款利率，在一些城市很快将变成现实。

  在国务院发布的通知中称，将继续严格实施差别化住房信贷政策。银行业金融机构要进一步落实好对首套房贷款的首付款比例和贷款利率政策，严格执行第二套(及以上)住房信贷政策。要强化借款人资格审查，严格按规定调查家庭住房登记记录和借款人征信记录，不得向不符合信贷政策的借款人违规发放贷款。银行业监管部门要加强对银行业金融机构执行差别化住房信贷政策的日常管理和专项检查，对违反政策规定的，要及时制止、纠正。

  对房价上涨过快的城市，人民银行当地分支机构可根据城市人民政府新建商品住房价格控制目标和政策要求，进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率。

  但是目前，哪些城市会被列为房价上涨过快的城市，目前尚不知情。

  以往部分城市仅限购中心城区住房的做法，将会随着新通知的执行，彻底改变。