一线城市年初个贷反常态收紧

  不仅是房企资金在2014年有紧缩之虞，在流动性整体收紧的大环境下，银行的个人住房贷款也出现了年初收紧的反常现象，这或将进一步影响后市销售以及房企的资金回笼。

  记者多方了解到，与往年不同，2014年开年以来，一线城市各银行对房贷业务并未明显放松，依然延续去年底房贷紧张的局面，不仅首套住房贷款利率依然大多维持基准利率，有的甚至出现上浮，贷款审批时间依旧普遍维持在20个工作日的“慢节奏”

  利率优惠难觅 二套已升至1.3倍

  记者多方采访发现，新年以来多个城市个人住房贷款并未出现往年“年初放松、额度充裕”的现象，而是反常地延续着去年年底的普遍收紧。尤其是北京、上海、广州、深圳等一线城市，主要银行个人住房贷款总体依然趋紧。

  从首套房个贷情况来看，四大一线城市工、农、中、建、交五大行首套房贷款利率基本维持在基准利率，广州的农业银行甚至首套房利率还得上浮5%。而招商、浦发、兴业、中信、华夏等股份银行则更为苛刻，个别城市如广州的首套房贷利率分别上浮5%-20%不等。

  而针对银行利润相对较高的二套房贷业务，大多数银行要求首付比例维持在七成，利率为基准利率的1.1倍，也有个别城市、个别银行如广州的建行、招行二套房利率上浮至为1.2倍，兴业银行(9.96, 0.24, 2.47%)和北京银行(7.43, 0.09, 1.23%)的房贷业务收紧最为明显，二套房利率均已升至1.3倍，且兴业银行已不接二手房贷款业务。

  从各大银行的审批放款节奏来看，整个周期依然漫长。据记者了解，国有大行普遍在要10到20个工作日才能审批通过，而股份制银行和一些城商行则普遍在1-2个月甚至更久。

  房企销售及资金回笼将受影响

  相关数据显示，1月最后一周四大行压缩了近千亿贷款，最终1月四大行新增贷款3500亿元，比2013年同期3767亿元新增规模低7%。这相对往年年初松、年底紧的常规情况来说，是很反常的现象。

  “这主要是两个因素在起作用。”上海易居房地产研究院副院长杨红旭[微博]分析认为，一方面全社会流动性偏紧，尤其是市场利率偏高，银行间市场隔夜拆借利率仍保持在4%的高位，“大河没水小河干”，个人房贷当然不可以放大水，况且首套房贷利润少，银行并不情愿做这单生意；另一方面，部分城市房价涨幅仍偏大，在房地产政策依然从紧的背景下，房贷不可能显著放松。杨红旭认为，宏观金融环境、微观行业政策两方面作用下，出现了今年年初银行个贷反常规收紧的现象。

  克尔瑞房地产研究中心研究员杨科伟也认为，这一现象最主要的原因是由于流动性的整体偏紧。“以往银行房贷规模往往采取总额控制，因此各大行大多是年初松、年底紧。但今年据我们了解，各银行对节点的控制开始收紧，每个季度、每个月的房贷规模都有控制，因此年初并没有出现往年房贷偏松的情况。”此外，杨科伟认为，金融业监管的更加严格、余额宝等互联网金融的兴起令资金流出银行体系等因素，也对银行放贷资金量有一定影响。

  “流动性偏紧最终会影响到房地产销售市场，从1月份的去化情况看，这一影响已经开始显现。”一位房企营销负责人向记者表达了他的担忧。而事实上，统计数据已经显示，1月份楼市成交趋于冷淡，同比和环比皆负增长，这不仅受春节传统淡季影响，整体资金面偏紧更是不容忽视的一大因素。虽然去年全年楼市销售火爆使得开发商大多目前囊中充盈、资金宽裕，但流动性收紧最终将影响到房企销售及资金回笼，楼市影响或将在下半年逐渐显现。