近日听说，房地产行业的大佬们，都在思考一个问题：“10年以后房地产行业会怎么样，公司该怎么办？”

  这已经不是个新问题了。我记得在之前的公开论坛上，龙湖的吴亚军和万科的郁亮都直接提出了这个问题，他们认为，房地产行业如此的发展模式在10-15年以后就走到了尽头，单纯依靠新增住宅开发的发展模式，房地产企业的发展会严重受阻。

  其一就是10年之后，城镇化基本完成，城市的新增住房需求不再这么强烈；其二是10年之后，人口结构发生变化，老龄化影响楼市供给需求发挥作用，很多家庭三代人都有房，最后都以遗产的形式给了“90后”或“00后”，这些新年轻人们，不再缺房子了；其三是土地供给也不能支撑房地产新建住宅以如此大的量增长。

  后面还可以列举若干种原因，有很多是不言而喻的。凡此种种，都是那些想踏踏实实依靠手艺干活赚钱的开发商们真正担心的问题。有些企业，在短期的波段中采取大胆的赌博举动，一举获得了市场先机的，可能短期内不会考虑这个问题。但是总有一天，它们也要面对这个问题。

  为了应对这个问题，万科提出了商业地产战略，将未来的发展方向，从住宅建设开发商转向城市配套服务商，这是一个不错的选择，但是也是任重而道远。中国的城镇公共服务还没学会选择付费来购买服务，10年之后，人们的购买力和意识是否到了这一步，也还不知道。

  从城市配套服务商的概念里面，很多开发商已经开始做些小生意。例如，有的开发商在自己的已建成小区的物业公司，开展了卖水、送快递、送蔬菜、卖水果等种种服务，广东一家成功的开发商，在自己的小区内社区服务的60%都已经实现了开发商自己运营。

  旭辉地产去年也开始了一项“最后一公里”的服务，在自己的小区设立一个快递投送和分拣站，向业主收比较低的费用，解决快递的最后一公里投送业务，这个服务中心，还可以兼营一些其他的业务。

  上述这些，都是开发商们探讨未来做持续运营的办法，相比之前开发商们动不动几百亿就突然转向去做商业地产、养老地产之类的，如今的开发商更显理性，但是没有那么大的想象力的转型方向，也意味着未来并不是所有开发商都可以走得通这条路。

  万科提出商业地产的战略，是想借目前万科仍能拿到新的土地，而且大部分新的土地是新城中心的位置的时候，赶紧在拿住宅用地的时候，也持有一些商业。前不久，万科在北京(楼盘)回龙观地区拿下一块地，里面除了给政府建的自住房，其他都是商业用地了。

  当然，从这个持有并运营的角度去想的话，还有很多蓝海的空间。例如，很多开发商今年开始转向做旧城改造，这里面就很有学问。

  其一旧城改造项目很多可以列入棚户区改造项目，融资上得到银行的照顾；其二是旧城改造项目做完之后，开发商得到的土地是城市核心地区土地，可以做商业。

  以前，开发商们对待需要拆迁工作的旧城改造项目是谨慎的。尤其是在政府没有搭配给很多住宅用地，难以平衡回来投入账本的时候，是不会做的，但是如今旧城改造也成了香饽饽。这就是上述说的，可以通过这种方式，再开发一片蓝海出来，在城市的中心地区获得商业地块，养若干年以后，可以作为家底成为维持一个公司的持续收入，在条件成熟的时候，还可以通过资产证券化实现流通，将不动产变为动产。

  这些都是机会和道路，但是都总结了一个道理，那就是住宅开发的好日子已经不再了。除非你特别敢赌，否则目前的市场发展情况下，另寻出路，已经迫不及待了！