关于房企是否拖欠巨额土地增值税的争论（相关内容，可参见2013年12月31日腾讯财经眼《地产商欠税门，税务局“冬眠”了吗？》），又有了新的进展。

　　1月8日，新华社的一则报道称，广州地税局接受采访，表示万科位于广州的三个房地产项目均未达到可清算的条件。

　　据广州地税局有关负责人介绍，经过核实，截止2013年12月底，万科金域华庭项目总体累计销售面积占可售面积比例49.05%，未达到可清算条件。万科柏悦湾累计销售面积占可售面积比例为97.29%，万科金域蓝湾累计销售占可售面积比例为97%，两个项目均未完全销售。

　　根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（简称：国税发〔2006〕187号文第二条规定，对于已售建筑面积占总项目可售建筑面积85%以上的，属于可进行土地增值税清算的情形。

　　这位负责人表示，虽然万科柏悦湾和万科金域蓝湾销售比例较高，但是由于两个项目成本、费用并未结算完毕，无法合理界定计税成本，按照政策规定可以暂不进行清算，待企业达到应清算条件时再要求纳税人进行清算。

　　有趣的是，当天，在万科官方网站中，关于广州万科柏悦湾的状态说明却是“售罄”。万科回应腾讯财经表示，尚有数十个车位以及个别户型在卖，但由于户型等原因，柏悦湾项目确实已不公开销售。

　　薛定谔的猫

　　广州地税局经核实，确定万科位于广州的三个地产项目为具备清缴土地增值税条件，主要的依据还是国税发〔2006〕187号文和2009年发布的《土地增值税清算管理规程》（简称：《规程》）的相关规定。

　　目前土地增值税清算的条件分两类，一是应清算即必须清算的情形，包括：房地产开发项目全部竣工、完成销售的；整体转让未竣工决算房地产开发项目的；直接转让土地使用权的。二是税务机关可要求清算的情形，包括：已竣工验收的项目转让面积超过85%、或虽未超过85%但剩余面积已出租或自用的；取得预售许可证满三年仍未销售完毕的；纳税人注销登记的，但未缴纳土地增值税。

　　根据《规程》第十一条规定，应进行土地增值税清算的项目，纳税人应当在满足条件之日起90日内到主管税务机关办理清算手续。而对于可要求纳税人进行土地增值税清算的项目，由主管税务机关确定是否进行清算；对于确定需要进行清算的项目，由主管税务机关下达清算通知，纳税人应当在收到清算通知之日起90日内办理清算手续。

　　换言之，即使达到税务机关可要求清算条件，只要主观税务机关不确定是否进行清算，那么纳税人就处于一种混沌待激发的状态。 用一种近年流行的物理学术语，土地增值税就像一只薛定谔的猫，在税务机构的“盒子”里，它处于“缴”和“不缴”的叠加状态。

　　北方某房产企业高管向腾讯财经表示，由于土地增值税数额巨大，在土地增值税清缴问题上，房地产企业肯定会选择对企业最有利的方案。

　　“等到项目100%销售完成后才缴纳土地增值税，是税法明确规定的，这么操作完全合法合规。只是因为房地产项目开发的时间跨度很长，所以很容易被外界认为是房企故意拖着税款不缴。”北方某房产企业高管称。不过他也表示，不排除存在个别开发商故意拖慢销售进度、避免过早缴税的情况。

　　一位房企的原财务总监亦表示，房地产开发商人为地将项目分期开发，除了减轻开发带来的资金压力外，亦可降低整体税负。这种做法是合法合规的，这种情况在房企中也是普遍存在的。

　　而对于税法中规定了第二类土地增值税清算条件，上述房企高管认为应当视作为第一类清算条件的补充。“其实设置第二类条件的初衷是为了防范一些不良开发商故意拖延。”

　　然而，在实际操作过程中，第二类清算条件恰恰为土地增值税的缴纳，提供了执行上的弹性空间，甚至引发土地增值税清缴的怪象。据媒体公开报道称，部分地方税务机关在某年税收指标较重时，就会跟房地产开发商进行沟通调剂，对销售比例超过85%的项目征土地增值税；而在某些税务指标不重、或是任务已基本完成的年份，税务机关一般不会对超过85%而未到100%的项目提出清算，把这部分税收额度留至下一年再用。

　　税制亟需重塑

　　对于这次“欠税门”事件，财税专家马靖昊在其博文中指出，主要是由于土地增值税税制设计上存在“先天缺陷”所导致。

　　马靖昊认为，现行土地增值税的税制存在大量可供操控的弹性空间：比如土地增值税清算过程中扣除项、比如房地产项目滚动开发让税务部门无法及时按照规定进行土地增值税清算等，直接导致了土地增值税基本上依靠预缴征收。

　　他指出，一个税种，如果纳税人可以通过制度漏洞规避掉，使得这部分税收在账面上处于合法的“应缴未缴”状态，那么可以说这个税种是一个存在先天缺陷的“低能儿”。土地增值税正是这样一个“低能儿”， 由于先天设计缺陷，留下了大量可供操控的弹性空间。

　　“如果税务机关不向房企下发清缴通知，只要开发商不办理竣工验收手续，或者不把房子卖完，就可以一直合理、合法地不去进行土地增值税清算，也就构不成‘拖欠’。”马靖昊表示。

　　中国财税法学研究会副会长、中国政法大学财税法研究中心主任施正文此前在接受媒体采访时也认为，应按照三中全会要求加大房地产税改革试点力度，并以此为契机将备受争议的土地增值税最终并入房地产税中，达到降低房价或者减缓房价增长等长期目标。同时，可以减少执法部门因自由裁量权较大而导致选择性执法的空间。

　　而上述财务总监表示，没有房地产开发商会拖欠土地增值税清缴，因为违法的成本太高。不过即使是大型的开发商，也会在现行的税法框架内合法合规地选择对自己最有利的做法。

　　在他看来，尽管目前土地增值税的清算存在一定的灵活性，但处在企业的角度，仍觉得在制度的设计上是否可以再放松，以减轻企业的压力。