随着住宅房地产市场暴利时代结束，一众房企也将各自目光瞄向不同的房地产细分市场。

　　昨日，在深圳举行的第十五届中国住交会上，与以往住宅唱主角的场面不同的是，包括实体经济密切相关的产业地产、具有极大社会属性的养老地产以及文化地产在内的房地产细分领域已经站上了舞台中央。记者采访多位房企高层人士预计，未来会有更多房企布局一些新的业务领域。

　　坤鼎投资总裁邱明认为，房地产未来将朝着产品多元化、行业多元化方向发展。“这个行业已经慢慢摆脱对最早高暴利住宅的依赖，未来这个行业专业化会更加明显，每一个细分领域的附加值会提高，以后各个专业地产会出现更多机会。”

　　产业地产暴利来临

　　“坦白地说，产业地产目前近三年发展得非常快，而且非常暴利。”邱明坦言。在他眼中，住宅地产的暴利已经过去了，而产业地产的暴利时代则刚刚来临。他认为，产业地产这一细分领域，目前是中国房地产行业里唯一由企业掌控主动权的领域，是唯一不求政府的行业。

　　他认为，一方面，地方政府对于政绩的渴求，成就了产业地产近两年高速发展。另一方面，在客户方面，大型企业产业升级的需求也使得产业地产供不应求。“产业地产本身不在于房子盖成什么样，是在于把谁招进那个房子里来，这个企业能给地区带来什么样的产值，经济效益、税收、就业和区域产业的拉动，这是产业地产的核心。” 邱明称。

　　不过邱明坦言，产业地产跟养老地产一样，在过去几年中经过了很漫长的痛苦艰辛。“这几年产业地产爆发了，近三四年自有资金投入的年平均回报率达到700%到800%，这是暴利。”他直言。

　　事实上，记者采访不少参展房企发现，业内认为中国房地产发展路径正发生深刻变化。不少房企人士表示，将加强对接城市价值地块，以及联络海内外的资本，寻找优质不动产投资项目，重点关注代表产业方向的技术、产品。

　　在上述人士看来，在相比过去，现在各地政府更注重产业与城市共荣，希望用地产作为产业的载体，带来源源不断的财政收入，而且国家层面也在产业结构调整和升级方面强调得更多。

　　养老地产需合理模式

　　除了产业地产外，养老地产领域也受到各路资本的青睐。包括万科、远洋、绿城、保利、首创置业、复兴等大牌房企早已亮出各自的“养老计划牌”，争相进入这一领域。据统计，目前全国已经有超过80家房地产商进入养老地产领域，而公开信息披露的养老地产项目也已超过百个。

　　国泰君安一份研报曾计算，如果2035年到达养老地产均衡水平，如果选择养老地产的长者占比达到15%，也就意味着2014年至2035年间，养老地产需新增总建筑面积高达21.72亿平方米。

　　值得注意的是，除了各类型房企纷纷介入外，险资正加紧步伐在养老地产市场跑马圈地。资料显示，泰康人寿、新华保险、平安集团、合众人寿、中国人保、中国太平、中国人寿等多家寿险公司纷纷布局养老地产市场，全面展开养老地产的投资和运营。

　　太阳城集团董事局主席朱凤泊对此略有担忧。在他看来，各路资本介入养老地产市场，已经彰显这一细分领域的未来价值，不过，这也会为这个朝阳行业带来新的问题。“最大的问题就是不管有没有商业模式、不管这个地方有没有需求，以后会不会有老人来，如何来把老人的需求服务做起来，这些都不去考虑，就像前十几年开始拿地做普通房地产似的迅速拿地做养老地产。”他坦言。

　　“在某些三四线城市，某些区域总共才有几万人口，也要做一个几百亩地的养老综合体。”朱凤泊坦言，养老地产核心价值在于项目的价格定位以及所对应的服务需求，“如果最终还原成为整块卖房子、卖保险产品回笼资金，就偏离了养老地产本身商业模式”。

　　文化地产机遇初现

　　值得一提的是，今年以来龙头房企纷纷回归一二线城市，这是否意味着三四线城市房地产陷入投资价值匮乏的境地？

　　歌华中奥总裁吴振锦认为，在三四线城市住宅市场和商业市场接近饱和的背景下，文化地产反而出现一定机遇。“三四线城市住宅修建完成后，紧接着便会有相应设施跟进，而这个过程中，文体设施必不可少。”

　　此外，不少一线城市旧改项目，完成后政府需要配建文化体育场馆，文体地产同样出现投资机会。吴振锦举例称，上海方面规定10万人以上的社区要重新建造1万平方米以上的文化设施、6000平方米以上的体育设施。“上海并非个案，目前国内文化产业与其他产业相比，相当滞后，而滞后就意味着这个行业存在投资价值。”

　　事实上，近年来不少房企已经介入文化地产。凤凰股份盈利模式便是以文化经营与文化消费为中心，同时推进周边商、住项目开发。该公司主要方向为通过文化地产开发经营业务，为国有大型书城及多元文化的窗口阵地建设提供支持，为“文化大发展大繁荣”提供急需的硬件支撑。

　　不过，文化地产虽然载体是地产，但文化才是价值核心。同策咨询研究中心总监张宏伟认为，文化地产不需要仅把文化当做“脂粉”的房企，如果房企侥幸进入这个领域，即使能够开发出文化地产的壳子，最终也不过成为烂尾楼，无法实现资源整合、价值最大化的作用。