养儿防老？还是以房养老？

　　对养老的担忧加上房产的增值让以房养老的概念再次被提上议程。以房养老，主要是指“住房反向抵押贷款”，俗称“倒按揭”，就是指老年人把住房抵押给银行等金融机构，以此获得固定生活费用的养老方式，从本质上说这是一种“养老保险”产品。

　　随着我国房产私有化，房子不断升值，抵押住房来解决晚年生活压力似乎很合逻辑，国外也早有实践。但由于我国房屋产权方面的法律障碍，市场波动、长寿因素等带来的风险，以及养儿防老、财产留给子女等传统观念，让以房养老的实践步履维艰。

　　近期，国务院公布了《关于加快发展养老服务业的若干意见》，明确提出开展“老年人住房反向抵押养老保险”试点，并计划在2014年上半年试行推广。不过政策不能改变市场错配的状态，以房养老在我国能否走通还要看实际需求与产品供给能否衔接，以房养老还有很长的路要走。

　　以房养老实践

　　用“倒按揭”的方式以房养老并不是什么新鲜概念，在西方很多国家也早有实践。戴德梁行华北区估价与顾问服务部董事胡峰认为，这与西方国家金融制度完善、遗产税的实施密不可分。在我国，“倒按揭”产品涉及金融、房地产、社保等多个行业部门，需要管理层统筹规划，并在相关政策、法律法规、信息宣传等方面给予支持，才能保证此类金融产品顺利入市。

　　国外“倒按揭”的方式不尽相同，付款方式有一次性付款，也可以按月多次付款。在美国，有抵押式、共享式、搬离式等不同种类。在抵押式中，规定62岁以上老人可将房产抵押给银行或者金融机构，协议按月领取生活费用，到老人去世后房屋被金融机构收回处置。

　　在日本，“倒按揭”适用于55岁以上的老人。

　　在加拿大，超过62岁的老年人可将居住房屋抵押给银行，获得1.5万-30万加元的贷款，并且房屋产权人不变，老人可一直住到逝世。

　　相对来说，新加坡的政策对中国借鉴性较强，他们的做法是：60岁以上的老人可以把房子抵押给政府公益机构，公益机构一次性或者分期支付养老金，老年人去世时房产归公益机构处置，剩余价值交给继承人。

　　胡峰分析，国外案例有五大重要特征。第一个特征是条件的限制，借款人必须拥有房屋的产权，并且年龄越大，信任度越高；第二是居住权，借款人仍然健在的情况下，可以持续住在房子里面；第三是处置权，贷款人具有房屋处置的权利，老年人去世以后可以将房产处置；第四就是赎回权，后续老年人在付清本金和利息的情况下，可以把房产赎回；第五就是追索权，老年人的寿命超出预期，或者房价低于贷款人的预期时，贷款人是没有追索权的，这对贷款人来说存在风险。

　　在国内，以房养老概念的提出其实也有10年，2007年开始在北京、上海、南京、杭州等地进行过试点，可惜效果寥寥，并未被市场接受。

　　2007年，北京“以房养老”产品是经济公司在做，他们把出租房产的租金用来支付老人养老的费用，但是这些公寓相对来说位置偏远，并未形成市场效应。同年，上海采取了把房产直接变卖给公积金中心，所获得的钱返租自己的房子，由于采取这一方式要马上变更产权，又没有考虑到房屋上涨的预期，后因申请者太少而停止。

　　2009年，杭州操作租房增收养老、寿保预支养老、退房来补充养老等模式，但是规模较小。南京的试点相对来说比较类似于“倒按揭”，但是要求住房面积超过60平方米以上的“三无”老人才能申请，因而也没能推广开来。

　　2011年，中信银行(3.91, -0.02, -0.51%)推出针对老年人的专属借记卡“信福年华”，宣布进军“养老按揭”业务。其规定年满55周岁的老年人或年满18岁的法定赡养人以房产作为抵押，就可向银行申请贷款用于养老。但具体条件较高，需借款方拥有两套或以上住房，而这类人群却并不是养老困难、需抵押住房以补贴生活的人群。

　　重庆模式是把自己或者子女的房产向银行抵押，申请养老用途的贷款，额度按照房产评估价值的70%核定，银行核定贷款额度之后按月给老年人账户划账，产品最长时间只有10年，不足以完全保障晚年的生活。因此，“以房养老”近年在我国各地多次试点后，均因市场反应冷淡而停止。

　　市场还未做好准备

　　胡峰认为，“倒按揭”的养老产品对金融机构和老年人双方来说都具有风险。“正常按揭贷款，银行一次性把房屋的全款给到开发商，然后借款人每月向银行还款，时间越长银行收到的本金和利息越多，风险就越来越小；但是反过来‘倒按揭’，银行每个月给借款人的费用随着时间的延长越来越多，因此有的国家是65岁以上老人才可以做返抵押产品。我们和金融机构探讨过，如果老年人真的能活到100岁甚至以上，一定会亏本，付款的时间越长，银行包括保险公司的风险就越大。”

　　对此，金融机构最担心几个问题。第一是人的长寿风险和道德风险。第二是房产本身的波动。目前，房价都处于上升通道，可是未来是否会下降？包括利率的风险怎么对冲？房产价格高的房子主要在大城市，农村房子价格较低，产权属于集体用地，产品如何设计？第三就是住宅“倒按揭”产品至少是10年甚至20年以上，但是金融机构的考核类似于政府官员，一届也就是几年，能不能承受10年甚至20年以上才能得到收益的产品，都是金融机构关注的问题。

　　因此，金融机构在开发此类产品时都十分谨慎，规定了严格的申请标准，并且限制了产品的年限。这些条件导致产品与市场需求不匹配，有需求的人申请不到，符合条件的人又不需要。

　　对于老年人来说，申请“倒按揭”产品同样存在风险。与金融机构相反，寿命越短，借款人拿到的钱就越少，他的风险就越大，并且随着房屋的增值，借款人的潜在损失也越大，老年人在申请此类产品时同样存在顾虑。

　　在我国养儿防老的传统观念下，老人大多希望把房产留给儿女。最近上海进行的一次问卷调查显示，无子女老人中愿意参加“反向抵押贷款项目”的比例为19.1%，有子女的老年人则只有7.5%。

　　目前，我国遗产税征收开始进入研讨阶段，一旦开征会影响到老人直接把房产留给子女的意愿。“美国临到1万美元就要征收18%遗产税，1万？2万美元是20%，依次递增，30万美元以上为55%，最高达到70%。但用“倒按揭”的方式贷款是免税的，以价值100万美元的房产为例，按照最高70%遗产税计算，只有30%留给子女，如果用返抵押的方式可以把70%用到自己身上。可以预见，一旦我国开征遗产税，避税的需求会让这种产品受到青睐。”

　　“国际上开征了高额遗产税的国家，大部分在返抵押房产的时候是免税的，从而使这种产品具有一定的市场需求。”胡峰介绍说。

　　目前在我国，70年产权的问题也制约着“返抵押”产品的发展。2007年出台的《物权法》规定“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期”，但并不意味着无偿续期，未来如何对到期房产进行产权续期是摆在市场上的巨大问号。

　　另外，我国目前房子的产权类型太多，有小产权、房改房、农村集体宅基地等，这些房子如何进行“反抵押”需要有明确的政策。再加上缺少相应的担保方式、中立的机构评估等因素，“以房养老”离我们还有一定距离。