在各路资本对养老地产跃跃欲试之际，不少养老机构运营者，却经历着迷失与彷徨。

　　经济观察报获悉，位于北京东城景泰桥南的北京康泰老年公寓，因开业17个月入住率不足一成，已将旗下大部分物业出租给7天连锁酒店，后者的“景泰桥店”，即将于11月开张。

　　从满怀希望进入到无奈转型，谁又会是养老领域下一个失意的淘金者呢？

　　走进来

　　北京南二、三环之间，紧挨京坛医院，多路公交直达、成熟社区围绕……贴着上述多个标签的北京康泰老年公寓，在2011年初开始筹建，法人代表为杨志强，开办资金50万元，2012年5月正式走进养老领域时，也曾因其优越的外部环境信心满满。在它之前，太申祥和山庄、东方太阳城等养老机构，早已在京成名。

　　这个由个人投资的民办养老服务机构，物业共10层，总建筑面积6192平方米，内设278张床位，收住自理、半自理、不自理的老人。安全方面，公寓引入应急呼叫系统与监控系统。在颐养区，特别设置阳光中厅、阅览室、棋牌室、健身房，更把打造“提供各类型住养服务的综合性老年公寓”当作发展目标。

　　在最初的宣传资料中，北京康泰老年公寓提供单人间、双人间、三人间、四人间及六人间多种选择，每张床位每月折后价格2500元。优惠方案是，预付50万元保证金，每月可抵消床位费用，合同期为一年可续签，合同期满后本金无息归还。

　　2013年10月的一天，一直想为家里老人找个养老公寓的王兰芝，来到这里，并从工作人员处获悉了入住价格和护理标准。

　　原来，老人想住进来，首先要去医院体检，再准备5万元押金。拿到体检单后，公寓医护人员要对老人身体进行评估，根据护理等级收费。如需帮助行走、吃饭、洗澡、处理大小便，都有不同等级，完全不能自理将收最高4500元护理费。完全不用帮助，只收500元基本护理服务费。

　　但在可选择房间上得到的答案，却和老年公寓的前述宣传出现变化：只能选择10层的房间，且户型只有两人间与三人间，每月需固定缴纳2500-2800元的床位费。室内设施几乎一样，或东或西朝向的房间内，有电视、空调、暖气、大衣柜及24小时热水。卫生间内，设计了老年人淋浴时的扶手。另外，每月需缴纳饭费600元。

　　让王兰芝疑惑的是，为何选房只能选第10层？原来开业17个月后，昔日的养老公寓，却正面临着艰难转型。

　　记者实地调查发现，如今北京康泰老年公寓所处的楼座已玩起混搭，楼顶“7天连锁酒店”几个大字分外显眼。就连昔日的大堂，也换上了7天连锁酒店的工作人员，整个楼座也披上一层黄色的“7天装”。而康泰老年公寓并未搬离，只是在楼左侧及下方用略小的黄色牌子标出来。“下面有几层租给7天，但地方仍旧属于我们”。北京康泰老年公寓办公室一位负责人表示，目前我们主要让老人住在第10层，整层床位30个左右，这层住满后再逐渐往下面开。而原来开辟的单独一层的供老人健身、阅览、打牌的休闲空间，都已被挪到10层。

　　7天连锁酒店方面，也验证了上述事实。7天连锁酒店景泰桥店工作人员表示，新店将于11月份开业，楼座的3-9层都属于7天连锁酒店。同时，在7天连锁酒店官方网站，北京景泰桥店店状态则为筹建中，照片、地址与康泰老年公寓现状均保持一致。

　　活下去

　　从满怀希望进入，到无奈转让物业，过高估计了客流量，是上述康泰老年公寓办公室负责人眼中出现变故的主因。这位负责人表示，康泰老年公寓开业一年，实际的客流量远没有起初预想的那么大，现在也就住进来10多个老人。任由空置与转手收租，后者无疑更具可行性。“我们自己也要活下去呀。”她说。

　　养老产品与真实需求的错位，或从根本上导致老年客群不买账。细心的王兰芝算了一笔账，北京康泰养老公寓虽位置靠近城区，但老人每月需支付的最低费用门槛为3600元，月租金与东方太阳城等3500元的费用水平相当。实际的居住环境以及相应的配套设施，却与后面两者有着不小的差距。

　　记者在调查中发现，康泰养老公寓内部并无医院，没有能开处方的医生，且并非医保定点单位。医护人员仅可对老人身体做量血压、测脉搏等常规监测，如感觉老人身体有异常会建议转去医院。同时，目前对外招租的10层，由于被附加阅览、就餐等诸多功能，空间略显拥挤。而在关注过该公寓的人群中，也有不少对其老年居住氛围存在争议，直接印象更像“老年酒店”。

　　“北京有个有意思的现象，老人对区位并不是很看重，更看重养老机构能不能享受医保，服务质量怎么样。”润土咨询营销部负责人杨茜表示，亦庄很多养老机构入住率达到90%，大部分和医保挂钩。政府大力倡导养老产业，但不意味着冒然进入。进入之前，应做实际的市场调研，具体到价格、户型、面积、区位，市场容量，看当地老人到底需要怎样的养老产品。

　　有着14年养老研究经验的润土咨询，把养老客群分为活力老人、独立老人、协助老人和护理老人。其中，70岁以内身体状况好的活力老人，更看重养老社区环境和社会交往；70-80岁，有慢性病的独立老人，看重养生养老，如足疗、理疗、慢跑等；80岁以上独立生活困难的协助老人，更看重医疗护理生命有保障；生活不能自理的护理老人，则更看重生活的尊严。

　　在2012年该机构对北京、上海、石家庄、济南四个城市849个55周岁以上的居民做作调查显示，46.9%的人更倾向于城市近郊的养老机构，消费观念则较保守，最高承受的养老会费均值为2405元/月/人，医院、收费、自然环境分别是其最为看重的三个因素。

　　她进一步指出，目前很多民间资本进入养老领域淘金，但产品跟老人真实需求是错位的，最后老人入住率和接受度达不到预期，回收成本遥遥无期。国内大开发商和机构做养老项目，普遍面临的最大问题就在运营，投入和产出不成比。盈利周期与酒店类似，长达8-10年，这还是在产品契合市场需求，顺利经营的条件下。

　　同策咨询研究部总监张宏伟也有类似担忧。张宏伟表示，养老项目“粗放式”增长背后势必会带来盈利模式、运营模式、重复建设等多方面困局。养老市场最需要医疗配套型的养老地产项目，随便一个地段、一个项目就拉郎配，短期内或快速增加养老床位，但设计、配套、服务一旦满足不了老人需求，未来难免陷入养老项目“空置”的窘境。

　　粗略统计，包括万科、远洋、绿城、金地在内的30多家品牌房企，目前在全国范围内开发养老地产。养老地产市场上，房地产企业、保险资金、大型央企三大派系的投资额，已超过千亿。2013年9月份，国务院印发《关于加快发展养老服务业的若干意见》，更让养老地产投资再度升温。但探索者居多，成熟者寥寥，早日找到清晰的养老地产盈利模式，仍是活下去的关键。(文中王兰芝为化名)