常年人烟稀少的新城区、夜晚漆黑的住宅区、荒草丛生的工业园……

　　中国早已摆脱人均居住面积“7平方米”的窘境，如今人均居住面积达35平方米，空房现象却日趋严重。

　　据国家发改委研究机构摸底调查，目前144个地级城市竟要建133个新城新区，“造城“运动轰轰烈烈。地方政府在“新型城镇化”号令下，房地产开发不断推进，然而，“鬼城”、“空城”却随之大规模地出现。

　　从鄂尔多斯康巴什新区、营口营东新城、合肥滨湖新区、常州南部新城、十堰东部新城、仙桃南城新区到云南呈贡新区，这些新城都是被描述为“空城”的代表。而像位于北京和天津之间的京津新城，问世已达10年至今却仍苦苦挣扎，并不甘心就此刻上“空城”烙印。

　　“京津冀各自为战大于协调协作，目前京津冀城市群发展无繁荣发展的城市带，一致对外合理发展，存在一定的封锁因此带来巨大的经济损失。”前纽约规划局局长、美国龙安集团总裁饶及人在谈及京津冀城市群现状时如此形容。

　　当“造城”冲动冷静下来，或许得失之间，冷暖自知。

　　十年新城

　　位于天津宝坻区的京津新城是中国内地最早的由开发商打造的“新城”。作为亚洲地区最大的别墅区，这里在短短几年时间耸立起了五星级酒店、温泉城、商业街和高尔夫球场，庙宇楼阁，以及数千栋欧式别墅，面积相当于33个天安门广场。

　　其实，京津之间城市群的布局早在2003年就渐次展开。只不过，手握土地的远郊区县政府有改变城市形象的憧憬与雄心，却缺乏资金与经验，他们纷纷赋予开发商庞大空间来描绘城市新蓝图。

　　然而，现实或许总是残酷的。10年间，这里的人气始终还匹配不上这里的规模。电瓶车在空旷寂静中滑行，掠过一栋栋精美的别墅，马路上却鲜有行人，连宏伟的欧式酒店也有了“岁月”的痕迹。

　　事实上，京津新城计划与天津宝坻区政府的招商冲动不无关系。宝坻在2001年提出了“135工程”的招商引资政策，即100万、300万、500万的引资计划，500万以上项目往往由区长亲自挂帅、亲自洽谈。合生创展集团号称120亿的投资，令宝坻区政府领导晕眩不已。

　　接下京津新城后，却发现必须接下土质改良和郊外造城的重担，这显然远超出了一个房地产商的能力范围。而京津新城所寄予厚望的一条高速公路和一条城际铁路也数次推迟。就像是把自己困在了一个无解的棋局之中，“空城”之说自然也就被戴上了。

　　京津新城被解读为“空城”，也让合生创展公司住宅事业部负责人李文博甚是无奈：“之前有一段时间被说成是空城，随着时间的变化还有配套的提升，可能会有一个更新的理解。”

　　而新城之间也存在竞争关系。不仅要和天津市域内的新城竞争，例如滨海新区、津南新城等；还要和河北环首都经济圈城市竞争。吸引北京的投资亦是微乎其微，有诸如北京市亦庄开发区和河北省香河、廊坊开发区的阻隔，也有距离过远等因素的制约。

　　半封闭、无合力、各地为王，在饶及人看来，目前京津冀城市群发展无繁荣发展的城市带，一致对外合理发展，京津冀各自为战大于协调协作，存在一定的封锁因此带来巨大的经济损失，不能使用滨海港口的优势是它巨大的问题。

　　续命稻草

　　在经历了10年的剧痛，京津新城似乎终于熬等到那株续命稻草。

　　近期，中央发展规划政策密集出台。先是30万人口京津新城的崛起，又有环首都经济圈发展规划的确立，再有津蓟快速铁路规划的出台。一系列的动作，都让位于宝坻区的京津新城看到了曙光。

　　2013年5月，中央有关部门提出“环首都经济圈”发展规划，将北京周边的十余个区县纳入此次发展序列中。倡导建设高层次人才创业园区、科技成果孵化园区、新兴产业示范园区、现代物流园区等，确立了以新兴产业为主导的发展经济圈。

　　目前，北京城市的人口密度越来越难以满足高端人士对生活品质的需求，诸如交通拥堵、空气污染等一系列问题陆续暴露出来。在此次规划的环首都经济圈的重点区域中，宝坻区距离北京最近，其城市功能互补也就更为全面。

　　另外，京津冀三地已签署合作框架协议，而环首都经济圈发展规划的详细内容，也将于2013年底出台。天津作为三大区域中的重点发展板块，率先提出建设一条贯通南北的城市高速铁路——蓟港铁路。蓟港快速铁路工程规划全长155公里，穿越大港、津南、东丽、 北辰、武清、宝坻、蓟县7个行政区，沿途设13个站。在这贯通南北的13个站点中，京津新城显然收益，占有其中一站。

　　“作为企业来讲不光是说京津新城，政府承诺几年时间把这个区域打造成什么样的，从我们的心态都是非常着急的，我们的节奏安排的很满，就怕政府的政绩或者是受年限的执行力或者是政府资金的困扰导致政府和企业的步调不一致。”李文博表示。

　　绕开人则将城市群之间的关系比作肌肉和血管。“大城市群之间关系越来越密切，区域之间的交通必须要先连起来，如果不把这些血管连接起来肌肉是没有办法发展起来的，逐渐这个肌肉有变成了死肌肉。”他如是说。

　　他调侃，如果我是开发商的话就自己出钱，从北京到天津拉一个有轨交通过来，这例子在世界很多大开发商做过，这帮助的是自己，而不是靠自己喊口号。

　　最大挑战

　　无论如何，没有产业人口的新城建设正成为无本之木、无水之源，不仅无助于改变城市分裂症，还将加剧这种“癌变”，使得当地社会结构更趋于两极化。

　　一边是低购买力的当地居民，相对于越来越高的房价，他们的购买力会更低；一边是囤积房产的富有投资者。夹在他们中间的将是一片无人地带，还有如空气一般的城市化美好愿景，最终结果就是新城开发将慢下来，甚至停顿。

　　“作为首都经济圈底下这些城市群各个城市应该是找好自己的定位，要了解自己的家底究竟是多少。”中国房地产研究会人居环境委员会专家组长开彦强调。

　　他说，要根据自身的资源情况，你的定位来发展你的东西，不要跟风，不要看到别人怎么做我也怎么做，统一都叫国际化城市这是非常有害的。

　　“如果全部做成睡城的话就是互相抢生意了，都在抢这个东西没有意思。”他认为，京津塘三个大城市怎么来定位，中等城市怎么定位，小城市怎么定位，互相补充这样就形成了非常好的经济圈，形成互动。

　　对于各地新城所面临的诸多挑战，财政部财政科学研究所所长贾康则认为，主要看政府职能是否能够合理的定位和发挥出来。“比如说像城市群概念势必要在顶层规划层面上有高水平，必须要有效的协调这不同的行政区他们之间的利益关系，而不是各自分散，甚至是貌合神离，互相拆台。”

　　此外，他强调政府应正确处理和市场主体的企业，和民众之间互动的关系。

　　饶及人亦对此持相同观点，他认为高层要把环首都经济圈概念说清楚，才可以付诸行动。中国所有资源的调配和各个区域的发展如果没有政府做主导，民间推动是事倍功半，而且往往不一定达到真正的目的。

　　“都市圈的发展更多是为我们国家利益着想，中国梦的实现没有这种大都市圈的成立的话最后就是互相扯自己的后退，导致我们的力量没有跟其他发达国家的竞争。”他表示。（新华房产记者 王日晨）