名下房产两三套但普遍户型小、环境差 限购致北京人升级置业无法实现 “卖二换一”或是唯一途径———

  “我名下虽然有三套房产，但是每套房子户型都偏小，绝对属于蜗居房，且老楼环境较差，不适宜居住，最近家中‘添丁’，全家急需改善置业，可目前政策规定，北京有两套房家庭禁购第三套，如果想买房，则必须‘卖二换一’，这三套房子中有两套是奶奶过继给我的，另外一套是父母赠予的，的确舍不得卖。”近期考虑升级置业的薛先生说道。

  据了解，目前很多北京居民都有着与薛先生一样矛盾的心理，其中一些人提出为什么楼市不能像车市学习，以手中现有房产数量为基准，可选择“卖一买一”的“替换”方式？对此，业内人士认为，虽然国家出台的一些政策“偏严”，有时会伤及刚需或真正有改善需求的那部分人，但是从目前情况来看，很难有所放松，因为这样会对整个市场预期、成交量及购房者心理产生各方面影响。

  三套蜗居房也算多套？购房资格背后的纠结

  “上个月，我刚当了爸爸，一家人忙得手忙脚乱，我那面积不大的房子明显不够用。最近跟妻子一直合计将手里的房子卖出去一套，添些钱买一套稍微大一点的房子，但后来朋友提醒，因为我名下有三套房，现在限购是以家庭为单位，不允许再购买第三套房，如果我想买新房的话，则必须将手中房产再卖出去一套才有购房资格，这让我们很是犹豫。”现住西城从事教育工作的薛先生说道。

  据薛先生介绍，目前他手上的三处房产面积都不是很大，第一套房产是位于方庄附近的芳古园小区，该套房源为两居室，面积较小，为53平方米左右；第二处房产是位于团结湖附近的秀水园小区，面积更小，只有44平方米左右；第三套位于西城区北礼士路小区的房产，是这三套房屋面积最大的，为65平方米左右。

  “前两套房产都是奶奶去世后过继给我的，后一处房产是父母赠予的，作为‘婚房’使用。本来我们是想把芳古园小区的房子卖掉，以现在43000元/平方米的小区均价，所得房款应该在228万元左右，准备添点儿钱在大兴买上一套面积稍大一点儿的房子，好缓解一下现在‘房屋拥挤’的局面。”薛先生说道，“如果非得‘卖二换一’的话，一来是奶奶留下的房产家里人略有不舍；二来因为我的妻子是外地人，所以我们还想留处房子，方便我妻子的父母来京能有‘落脚地’；三来是现在二手房交易成本增加，想成功卖出一套房都要等待意向买家交涉多时，更别说还多卖一套。”

  政策初衷是遏制投资投机 但未考虑多套蜗居的现象

  据了解，有不少北京人陷入到与薛先生类似的处境之中，他们也在“卖”与“不卖”、有无购房资格之间“挣扎徘徊”着。于是，有购房者提出，虽然车市也限购，但是它是以个人在限购之前手上持有的车辆数量为基准，可以“卖一辆、换一辆”，为什么楼市不能采取这样的“替换”方法，使有改善需求的购房者“放出”手上面积较小的旧房，增加二手市场房源供应的同时如意“换房”呢？

  对此，业内人士分析认为，买车有别于买房，从产品使用年限、产品属性及政策出发点来看，一般的私家车使用年限为10年左右，而房屋的使用年限为70年，除了购买一些世界级限量版豪车外，其他类型的汽车不具备投资属性，即便是你今天买的车，明天拿到二手市场也会贬值，因此，对于绝大多数人来讲，不会选择购买太多车辆。相反情况是，因为房屋的使用年限较长，且具有增值保值性，往往等购房者出售二手房时，其价格会远超新房时的购买价，所以很多有经济实力的人会选择大量购置房产。楼市限购就是为了打击投机投资行为，避免经济实力雄厚的人借此进入楼市，加剧市场恐慌现象的产生、抬高房价。

  “强制限制北京家庭购买第三套房，正是因为从国家政策层面来讲，普遍认定居民拥有三套及三套以上房属于投资投机行为，所以为控制这种行为发生，国家会采取比较严厉的措施进行打压，严格限制购房者的购房套数。”链家地产市场研究部分析师常清表示。

  如果说国家限制北京家庭购买第三套房是为了抑制投资投机行为，那么对于像薛先生这种确实有需求的购房者能否有“通融之处”？常清认为，虽然目前的限购政策“偏严”、“打击面”较广，甚至可能伤及刚需及真正有改善需求的人，但毕竟限购只是短期之内的一个“救急”政策，国家也会思考用一些政策来代替限购。“从短期情况来看，政策不会有‘松动’的迹象，因为如果政策放开的话，会对市场预期、成交量及至今仍没有资格购买房产的人们带来心理上的影响。”常清说道。

  “卖二换一”是另一种 保值增值的投资方式

  既然相关政策很难在短时期内“放开”，持有三套房源的北京家庭该作何打算？常清建议，如果持有人换房意向明确，可将其中两套房卖掉，然后去升级置业，并将所购房产户型面积控制在150平方米以下，方便转手的同时，也有利于未来房产税一旦开征，不会过多地缴纳税款，也算是一种保值增值的投资方式。

  而对于那些还在犹豫、没有最终敲定换房计划的持有人，伟业我爱我家市场研究院经理程浩业表示，这类人群可把其房屋所在区域及类型当作“参考指标”。“如果房主所有房屋位于三环以里、交通便利，这样的房源出租收益可观，且未来升值空间较大，还有一种是学区房，这类房源需求旺盛，整体价格偏高，房源出手应慎重思考。”程浩业谈道。“另外如果业主手上持有三套房源，且几套房子均在五环外的话，不妨将其中的一套房源拿到市场上去出售。”

  21世纪不动产分析师张磊认为，未来房产税开征可能会造成房源短时期内供应量加大、房价下降的情况，因此多套房源的持有人也不要错过卖房的最佳时机。“从近期的交易情况来看，因为税费增加，二手房议价空间较大，如果想短时期内出售的话，业主可以与购房者协调，主动承担一部分税费。”张磊说道。