史上最严价格管制措施出台

　　最新统计数据显示，北京房价仍保持上涨趋势，这对将房价控制目标设定在“与2012年相比保持稳定”的北京市政府来说，无疑充满压力。一位接近北京住建委的人士透露，不久前，北京一位市领导对住建委相关负责人“发了一通火”，并责成住建委想办法控制住房价。

　　为应对来自市领导及房价控制目标方面的压力，北京市住建委采取了“史上最严厉的价格管制”，不仅涉及期房，连现房也要限价。

　　“现在政府什么都管，游戏规则是政府制定的，我们也没办法。”一家知名房企高层告诉记者，“政府实际上最在乎纸面上的数据，至于房企通过一些手段来变相涨价，比如把精装修拆分，签两个合同，政府并不怎么关心，但房价统计数据不能涨上去。”

　　频繁召集开发商开会

　　“从4月中旬到现在，住建委几次召集开发商开会，要么座谈要么约谈，我们现在没事就往住建委跑。” 一位不愿具名的开发商告诉记者。

　　北京房价领涨全国，让相关主管部门备感压力。一位接近北京市住建委的人士告诉记者：“住建委已经立下军令状，在二季度要让房价数据有所改观。”

　　京版“国五条”细则已经明确提出，“全市新建商品住房价格与2012年价格相比保持稳定，进一步降低自住型、改善型商品住房的价格，逐步将其纳入限价房序列管理。”

　　用北京市住建委主任杨斌的话来说：“纳入限价房序列管理”是一个全新概念，主要是针对中等收入家庭，满足自住、改善型需求的商品房。不过，这一提法提出至今仍然没有具体的细化政策出台，为此，住建委多次召集开发商、研究机构和业内专家座谈讨论。

　　“每次开会的内容基本都差不多，讨论的主要话题一个是楼盘限价，一个是土地。”上述开发商对记者表示，“大体意思是要落实北京‘国五条’细则中关于限价房的政策。”

　　用这位开发商的话来说，北京市住建委希望能找出一个“既能合理拉低成交价格，又能尽量减少伤害开发商积极性”的实施办法。“说白了，政府的目的是既想让开发商降价还想动员开发商拿地。”

　　不过，开发商们对此热情并不高。上述开发商表示：“现在房企在开发、销售过程中受到的限制太多，利润空间被一压再压，所以每次我们在住建委开会，最后都变成了开发商的诉苦会。”

　　而上述接近北京市住建委的人士告诉记者，作为“国五条”地方细则最严厉的城市，北京的思路是“希望在商品房开发的各个环节都体现‘价格管控’的要求，将限价落实到土地出让、开发商报价、预售审批等各个方面”。

　　按照北京市的限价要求，原则上新开盘项目的定价不超过区域均价、已开盘项目定价不超过前期销售平均价格、当月销售价格不超过上月销售平均价格，已经成为获得预售许可的重要条件。

　　记者了解到，在开发商向住建委申报销售价格时，预售价格和预计成交价格也都要向住建委报备，如果楼盘的成交均价高于开发商先前上报的预计成交价格，那么后期住建委将通过其他方式对该楼盘进行处罚。

　　“限房价、竞地价”效果存疑

　　“目前比较明确可以实施的，是按照比例逐步增加限房价、竞地价地块，”上述接近北京市住建委的人士对记者表示，“一方面这样的做法已经有先例，实施起来相对容易；另一方面短期内效果也比较明显。”

　　不过，5月8日北京市国土局公布的239宗年内首批拟供应地块中，并未涉及“限房价、竞地价”地块。据了解，由于“限房价、竞地价”一类房源目前的销售管理政策仍在讨论中，因此很有可能会在地块出让时决定是否采用限价政策。

　　“一季度由于住宅市场销售情况良好，开发商的资金压力获得了一定程度的缓解，买地热情也有所恢复。”中原地产首席分析师张大伟表示。

　　不过，业内分析人士表示，即使逐步增加“限房价、竞地价”地块，最初的推地区域也将集中在房山、大兴等郊区。对于“限房价、竞地价”的土地出让方式来说，目前来看，仍然存在分配和管理上的问题。

　　事实上，2011年初出台的“国八条”就曾提出推广以“限房价、竞地价”方式供应中低价位普通商品住房用地，北京也在当年曾试点过“限房价、竞地价”的出让模式。

　　但由于房价较低，在这类商品房的分配上，效果却并不理想。这也让业内对未来北京“限价房扩容”对稳定房价的效果存在疑问。

　　2011年4月，北京首个“限房价、竞地价”中小套型普通商品房项目房山长阳国际城开盘销售，但不久之后业内人士发现，原规划2394套限价商品房的长阳国际城项目，1594套房源售罄，还有800套房源“按兵不动”，施工进度相同却“暂不具备销售条件”，当时业内认为这800套房源被房山区政府截留。

　　“目前在限价房的分配上以及限价房二次入市后的管理上，政府还没有一个有力的措施或手段进行管控，使得很多限价房最终变成权力寻租的渠道。”业内分析人士陈剑波表示，“住建委目前出台的限价措施预计在短期内能够见到效果，一段时间之内可以拉低成交价格，但是长期效果如何，还要看政府对政策的执行力。”