二三线城市商业地产的崛起，正在成为房企综合实力展现的一个新角逐场。

  “2014年底，永泰地产在哈尔滨投资5亿元，面积20000多平方米的主题乐园将正式营业，这将成为哈尔滨第一家主题乐园式的商业综合项目。”永泰地产董事长李礼告诉《中国经营报》记者。据悉，永泰地产将在哈尔滨、呼和浩特、银川等城市耗资300亿元打造城市综合体，发力商业地产成为其未来战略布局的重要一步。

  和永泰瞄准二三线城市商业市场类似的是，越来越多的房企纷纷高举商业地产大旗，转战经济潜力较好的二三线城市。中原地产数据显示，最近一个月内，包括永泰、首创、华远、万科等在内的十多家公司纷纷宣布进军商业地产。

  对此，中国商业地产联盟秘书长王永平认为，当前房企转战商业地产主要有四种情况——主动、被动、盲动、心动。其中后三者占比较大。在他看来，具有详细的战略规划，主动转型才是企业突围的核心。“但是目前看来，不排除一些企业为了跟风市场而做出的业务转型，政策层面影响大于主动改变的意愿，对他们来说，转型商业不仅要有一支专业的团队，还要弥补后期运营方面的缺失，否则转型风险很大。”

  房企战场转移

  4月10日，永泰地产总裁戴迪高调宣布将立足北京，向二三线城市进军商业地产，经营模式从销售为主向租售并举发展。

  “未来5年，永泰地产将建设5家单体面积在5万平方米以上的五星级酒店，建立3个8万~15万平方米的购物广场，取得5个100万平方米的开发项目，年均销售面积达100万平方米，年均销售额人民币50亿元。”戴迪说。

  记者了解到，2012年以来，永泰先在哈尔滨耗资20亿元拿下占地30万平方米、总建筑面积120万平方米的哈尔滨永泰城项目。2013年又相继在银川和呼和浩特两个城市分别耗资13亿元和14亿元，拿下两块占地84万平方米，总建筑面积达370万平方米的永泰城项目。

  无独有偶，华远地产最近在商业地产上也是动作频频。

  1月初，华远以10亿元价格斩获通州地块，目前土地属性定位为住宅商业金融综合用地，总建筑面积约为12.3万平方米，加上此前项目，目前华远地产中商业地产占比达10万平方米。

  据悉，华远正大力推动集团层面的商业地产业务，项目涉及长沙、青岛、西安等城市。华远地产相关负责人表示，随着调控政策的不断细化，不同物业产品的发展分化将更加显著，住宅市场限购后，短期内很难有新的产品创新，在目前的市场形势下，商业地产的投资价值进一步凸显。

  根据商业地产服务商RET睿意德方面发布的信息显示，青岛、苏州、昆明、天津、沈阳、成都等二三线城市成为商业地产扎堆区，商业项目的业态也从单纯的写字楼发展到综合体，体量从10多万平方米上升到100万，并有针对性地推出了一些特色领域的产品线。

  对此，王永平告诉记者，目前一线城市的项目地产相对饱和，二三线城市基本处于供不应求的局面，有市场需求。“从国外一些城市的发展进程看，当一个地区经济发展到了一定程度后，商业地产便会成为一种新的业态。”

  发展空间较大

  “从市场环境来看，部分二三线城市商业地产的供需敞口加大，为迎合地方政府、消费者、地方企业的发展，加大商业地产的供给成为必然。特别是楼市持续调控加快了住宅业‘低风险、高收益’行业特征的退化，新型城镇化的制度红利又提高了商业地产投资回报率。”上海易居房地产研究院研究员严跃进如此认为。

  不过，对于房企来说，谋划商业地产的转型总有那么一丝的“不情愿”。特别是住宅市场在遭遇限购、限贷后等紧缩政策后，“国五条”细则的陆续出台，更让开发商推盘热情跌至冰点。

  作为住宅专家的万科，也开始在全国各地开展商业地产实验。“由于纯住宅用地供应越来越少，不做商业地产就得退出一些市场。”万科董秘谭华杰表示，“至于商业地产每年的投资占比，万科是五年内不超过20%。”

  公开资料显示，目前排名前20名的开发商均已进入商业地产，整个板块处于“大发展和大跃进”的时代。2011年保利新增的20个土地项目中，有多达10个是商业地产项目；据不完全统计，目前万科已拥有18个购物中心，商业项目规模达到600万平方米。

  尽管如此，对于部分开发商来说，二三线城市投资成本仍具优势。

  “30万人口的集群配置10万平方米的购物中心是比较理想的投资成本控制，如果再多，可能成本就需要重新衡量定位。”阳光新业副总裁吴尧认为。

  在他看来，目前一线城市部分地区的商业中心已经出现饱和状态，而二三线城市发展空间较大，但是最终需要根据城市人口确定购物中心的数量。

  一般来说，二三线城市甚至四线城市拿地拿项目，企业所投放的资金远比一线城市少，而且在拿地政策上可以享受到一些税收的优惠。

  李礼也表示，像永泰城的体量基本上都是上百万平方米的规模，与之匹配至少要有20万平方米的地块，但是目前在一线城市例如北京、上海等，顺利获得土地已经非常困难。“所以大城市满足不了业态的需求，相反，二三线城市在人口和体量上更容易实现业态的多元化。我们选择城市的标准是要在300~500公里范围内有辐射能力，目前看省会城市和一些较大城市有这个实力。”

  战略模式待考

  不论是主动转型还是形势所迫，房企进军商业地产的号角已经吹响，在千军万马角逐中，如何突显个性化主题是商业地产避免同质化的关键。

  王永平告诉记者，综览商业地产的开发模式，在全国范围内拥有一套成熟的运营模式的企业几乎没有。“虽然万达和万象城是商业地产中比较成熟的一个业态模式，但是相较于每个企业自身的定位，这种发展模式并不具备参考价值。”

  21世纪不动产商业地产总经理蔡宇翔认为，目前看来，商业地产不论是一线城市还是二三线城市，都无一例外地复制“购物中心 商业街 酒店 写字楼 公寓”的模式。“这种投资模式对应的是成熟的商业地产运营团队，从住宅到商业进行转型后，未来商业存活率的状况是投资者必须考虑的头等要素。”

  在他看来，从营销角度来说企业需要有一个差异化的定位，才会产生这种消费的价值和附加值。遗憾的是，目前很多转型做商业地产的房企一定程度上并不具备上述因素。

  王永平认为，目前很多企业转型的初衷是因为手上握有很多土地，但是住宅限购的政策让地产企业只能做商业，“这些企业大多没有认真规划和做前期资金储备计划，往往是项目开始动工建设或者营业后，由于没有成熟的运营团队而出现经营不善的局面。对这些企业来说，这种转型最终必然失败”。