在新房限价的政策基调下，北京的商品房控价体系逐渐浮出水面。

　　日前，本报记者通过多渠道独家获悉，北京市即将实施的商品房行政限价管理政策将采取双轨管理模式，即符合自住、改善型需求的普通商品房纳入“限价房序列”管理；包括高端项目在内的非自住、改善型商品房，则划入“价格监管和预售引导序列”。

　　尽管这一商品房限价管理细则何时出台、划分标准如何界定尚不能完全确认，但种种迹象表明，被划入“限价房序列”的商品房，无论从购买主体资格还是上市条件，均将由政府管控。而纳入“价格监管和预售引导序列”的高端项目在入市时，也需要接受政府部门的价格监管，报价偏高且不接受指导的，将不予核发预售许可证或不给予成交资格备案。

　　“所有商品房都要进行价格管控。”一位政策知情人士说。

　　“新限价房”浮出水面

　　在中央“新国五条”的调控思路下，北京市政府部门出台了最为严厉的实施细则。

　　与其他城市单纯挂钩居民收入增长不同，北京在确定今年房价目标时有这样一句表述：“进一步降低自住型、改善型商品住房的价格，逐步将其纳入限价房序列管理。”

　　此前，在“新国五条”北京实施细则中，这句话并未引起太多关注，但实则暗藏玄机，其正成为北京严控房价的指导政策。

　　在本报此前报道北京着手施行商品房销售全面价格管控后，4月10日，北京市住房和城乡建设委员会主任杨斌终于在公开场合表示：“（北京）已经出台政策，加强商品房销售价格引导。如果开盘的商品房项目报价偏高且不接受指导，将不予核发预售许可证或不给予成交资格备案。”同时他还透露，北京市正在研究自住型改善型商品住房纳入“限价房序列”管理政策。

　　一石激起千层浪，一直遮遮掩掩的北京“限价令”正式走到台前。但对于“限价房序列”的概念，官方却一直语焉不详。

　　对此，杨斌仅如是解释：“限价房序列管理是一个针对商品房的新概念，主要为解决自住、改善型中等收入‘夹心层’的住房需求。部分适合‘夹心层’的商品房，将纳入该管理序列。而什么样的人具备购买资格、该类房屋再上市需满足怎样的条件，具体细则正在研究中，并将很快落地。”

　　对此，一些接近北京市住建委的相关人士向记者解释，这次北京正在研究的“限价房序列”和传统的限价房存在本质性区别：传统的限价房针对中低收入家庭，其属性是保障房；本次北京市提出了一个“新限价房”概念，其是满足自住、改善型需求的产权完整的商品房，主要针对的是中等收入家庭。

　　值得注意的是，未来北京市场中符合自住、改善型需求的普通商品房都将纳入“限价房序列”，成为“新限价房”。而“新限价房”的购买主体、上市条件等都将接受政府管控。

　　“新限价房将通过土地出让、税收政策优惠等措施，保证其处于中低价位。”上述政策知情人士说。

　　高端盘独立审批

　　除了被纳入“新限价房”的自住、改善型商品房，包括高端盘在内的非普通商品房将被划入价格监管和预售引导序列。

　　这意味着，未来北京高端项目将进行独立体系审批。而在该体系中，政府部门将通过预售审批来控制其上市价格。

　　“无论未来具体怎么划分，北京商品房市场全面回到了行政管制时代，高端商品房也在通过发预售证环节进行管制。”一位不愿具名的高端项目营销负责人透露，尽管有关北京市的商品房限价机制有了进一步的官方描述，但是对于大多数高端项目来说，目前的日子并不好过。

　　“并不是外界推测的高价楼盘一律不批，或者定价高于每平方米4万、5万的就一定拿不下预售。从我们目前了解的具体执行标准来看，相比项目前期预售价格明显提价的不批，或者申请价格明显高于周边项目价格的不批。”该营销负责人说。

　　从3月底北京版“新国五条”细则落地至今的半个多月中，北京仅有4个楼盘取得预售证，其中并非没有高端项目。

　　以4月17日取得预售证的通州别墅项目红杉溪谷为例，不同楼栋预售价在23600~27700元/平方米，与2011年取证超过3万元每平方米的预售价相比下调明显。无独有偶，同样是在4月初取得预售许可证的望京金茂府新品均价为5万元/平方米，也和去年底取证的价格基本持平。

　　“我们想政策就算是针对高端盘、别墅项目进行预售监管，也会考虑到每个不同项目的质量品质。另外。如果一些高端项目的周边没有可类比的同品质楼盘，是不是也要考虑‘一盘一价’的情况。”鸿坤集团副总经理朱灿告诉记者，从3月底开始集团旗下位于北京大兴西红门区域的鸿坤林语墅已经开始启动预热蓄客，其主打卖点是北京首个实现PM2.5室内监测的项目。

　　不过更多的消息显示，目前大量预计4、5月份入市的高端项目均迟迟没有拿到预售许可证。

　　而在这背后，隐藏的是高端项目开发商与政府之间的一场无硝烟争夺战。一方面，政府制定商品房限价机制，以预售审批为手段限制包括别墅在内的高端项目入市价格；另一方面，很多高价拿地、开发高品质楼盘的开发商无法接受平价甚至降价入市。

　　在这场不对等的博弈中，众多高端盘无奈的选择就是推迟入市。

　　据亚豪机构统计数据显示，上周（4月8日~4月14日）北京新增供应459套，新增供应3.9万平方米，与之前一周相比，供应套数减少了31%，供应面积则减少了43%。从目前的市场形势来看，存量住宅仅有6.4万套，创下自2006年开始网签以来的历史最低。北京楼市供求关系空前紧张。

　　但这仍只是缓兵之计。

　　在亚豪机构市场总监郭毅看来，目前北京豪宅市场的状况是，前期已经“拿证”的项目全面解套，没有拿到预售许可证的项目则陷入定价困境。

　　“我们原本计划6月份入市，同时在申请预售许可证的时候，肯定要参考类似获准入市项目的价格。但是如果符合自身项目品质的价格批不下来，我们也没办法，只能等。”朱灿说。

　　显然，面对高端盘的限价机制，能否维持项目品质卖点和价格预期，是包括林语墅在内的开发商们共同面临的挑战。