并不是所有楼盘都赶上了这一轮销售与涨价的狂欢。

  与刚需市场的一房难求不同，在金字塔的塔身以上，高端市场有的迎风猛涨，有的销售滞缓，暗降走货。而据调查，二季度还将有大批新老高端楼盘集中入市，千套房源扎堆，无疑将加剧这一冰与火的市场局面。现代快报记者 杨连双

  扎堆——

  捂了两年的地王准备露脸

  2010年招商地产子公司招商局(南京)有限公司通过竞买方式，以18.6亿元取得南京市河西新城2010G54地块，楼面价12789元/平方米。这一保持至今的“河西单价地王”在沉寂了两年多之后，终于公开售楼处，定名招商雍华府，将推出100套左右90-280平方米的精装修房源。去年在河西拿地的莱蒙国际定名为莱蒙水榭春天，最快5月1日就会开盘；而地处五台山南麓的金鼎湾今朝天下也预计将于5月开盘面市。

  除了新盘，华润悦府、中海凤凰熙岸、海峡城、绿城水晶蓝湾等一批在售的高端楼盘也将在四五月份陆续有新房源推出。

  沉寂三年的老盘粉墨登场

  除了纯新盘亮相和在售楼盘的持续加推，一批销声匿迹的老楼盘也赶场今年二季度高端市场的热闹。据了解，位于薛家巷的羲和，正在重新装修样板间和售楼处，完成升级后预计将于今年4月底5月初以现房形式重新发售，房源面积94~237平方米不等，以精装修交付。无独有偶，位于建邺区的老盘凤凰和熙4月8日率先推出了二期房源，是二季度高端房源中少见的毛坯交付产品。据悉，开盘当天216套房源吸引了800多组客户到场选房。

  热捧——

  河西多盘破3万天花板

  记者粗略估算，单价在1.5万元/平方米以上、赶在四五月扎堆上市的高端房源至少在千套以上，一场对高端客源的争夺战在所难免。而据南京网上房地产统计，2月份南京成交的4176套住宅中，销售面积和销售金额的双料冠军被中海凤凰熙岸一家斩获，海峡城位列第四，此外排名前十的另外八家几乎全是单价在8000~12000元/平方米的刚需型楼盘。而3月份成交的8447套住宅中，面积在120平方米以上的占总成交量的45%以上，单价在1万元/平方米以上的占总成交量的52%以上。

  受热销影响，中海凤凰熙岸的售价一路走高，2012年二期住宅售价还在28000元/平方米左右，到2013年春节前开盘已经迈过3万元/平方米大关。目前，凤凰熙岸在售23号楼的成交比例在46%，该幢楼成交均价高达32617元/平方米。

  同样敢猛涨的还有华润悦府。据华润悦府一位内部人士透露，在2013年春节前曾拿出一批优惠房源以22000元/平方米的单价售出，短短2个多月后其销售均价升至27000~28000元/平方米，5号楼的成交均价则高达31000元/平方米，成为河西又一家“破3”楼盘。

  未来——

  高端市场或现深度博弈

  不难发现，高端房源集中上市后，争夺的重点仍然是这群拥有购房资格的高端人群。“高端客群的购买力毋庸置疑，但购房资格是高端项目成交不可回避的难题。从业多年的地产营销人士徐亮认为，高端客群是一个细分的市场，他们的特点明显：一是品质为王，对真正品质好的产品购房者愿意支付更高的价格，二是需求细分，对应的产品类型更丰富。这正是一些价格高企的大平层仍然热销的原因。

  在凤凰和熙开盘现场，一位年近60岁的大妈已在玄武湖、河西拥有多套住房，但她还准备在凤凰和熙、世茂外滩新城或复地御钟山中再选一套入手。由于尝到过高端租赁甜头，并不担心个税或者房产物业税，她表示可以转嫁到买家或租客身上。

  专注豪宅营销多年，最近城中别墅卖得风生水起，金马卓越房地产经纪有限公司南京分公司副总经理阚霖直言，高端客户的购买行为其实是冲动但也理性的行为，国五条对刚需市场是明显刺激，也间接促使改善高端型客户有一步到位的购房行为，僧多粥少，深度博弈。

  在此背景下，楼盘比拼的第一是产品品质，第二是性价比，第三是地段或产品的稀缺性。

  不同声音

  也有的偷偷降价降配置

  高端市场并不是所有楼盘都“吃香”。主城一家精装国际豪宅早在2011年就喊出4万元/平方米以上单价，但目前该楼盘以28000元/平方米的特价房形式推出3~10楼的毛坯房源。有趣的是，记者在网上房地产发现，该楼盘10楼以上的正价房源至今一套未售。

  在南京退换房榜上也不乏高端楼盘位居高位。准备在4月推出新房源的江宁某高端盘，目前成交比例为24.62%，其中在2012年4月15日拿到销售许可的3号楼，入网419套，认购2套，成交为0，并高居90天退换房榜的前三甲。