昨天，南京市政府的文件公布了2013年的年度房价控制目标：新建商品住房价格涨幅低于城镇居民家庭人均可支配收入的实际增幅。

　　在配套公布的解读文件中，南京要求继续加强限购，帮买房人违反限购的楼盘将被停盘。不过，国五条中涉及的20%个税、二套房首付比例和贷款利率、限购收紧等，在南京的这份文件中都没有提及。

　　房价目标，与“实际收入增幅”挂钩

　　2013年度南京房价控制目标：新建商品住房价格涨幅低于城镇居民家庭人均可支配收入的实际增幅(指人均可支配收入增幅减去CPI增幅)。

　　分析

　　数据“掺水”可能性小了

　　今年的房价控制目标是一个变量，而由于人均可支配收入增幅和CPI增幅数据都需要到2014年才能知晓，这意味着南京今年的房价控制目标是多少、能不能完成，都得明年国家统计局数据出炉后才能知道。

　　业内认为，相较于两年前南京公布的房价控制目标，昨天公布的这一目标针对性更强。首先，2011年的房价涨幅是“新建住房”，这当中包含了价格可控的保障房，容易给最终结果掺水分。而此次按照国五条的要求，南京明确房价涨幅是“新建商品住房”，这就剔除了保障房等政策性住房，变为与普通购房人息息相关的新建商品房。

　　第二，强调了人均可支配收入的“实际增幅”。以2012年为例，当年南京人均可支配收入为36322元，增幅12.8%，而2012年CPI涨幅2.7%，这样算下来2012年南京人均可支配收入的实际增幅是10.1%。

　　官方在解读中表示，人均可支配收入和物价因素这两个数据，客观全面地反映了家庭支付能力的实际情况和变化水平，和房价存在较为直接的因果关系，能够直观反映广大购房者的购房能力。这两个数据作为房价控制目标的参照，容易被社会各界理解和接受。

　　算账

　　最终目标可能在10%左右

　　今年1月，南京市政府工作报告中明确提及，今年南京城镇居民人均可支配收入的增长目标是13%。

　　关于CPI，今年江苏省的控制目标是3.5%，南京市至今尚未公布。而去年江苏省的控制目标是4%，南京最终涨幅为2.7%。如果估算南京今年CPI的最终涨幅在3%左右的话，那么南京的房价控制目标最终在10%左右。

　　疑问

　　溧水高淳会算进房价统计吗？

　　南京区划调整之后，溧水、高淳已经成为市区的一部分。在解读文件中，明确溧水、高淳不在限购范围。不过，此次房价控制目标中，明确提及范围是“全市”，似乎包括溧水、高淳，但是官方文件中并未明示。

　　溧水、高淳两个新区的新房市场，仍然以本地自住为主，与南京主城的楼市关联性很小，房价也远远低于南京主城区，如果将这两个新区的房价统计到南京全市中，将大大拉低南京的房价。

　　数据统计

　　“金三”发飙

　　南京新房认购超9600套创限购后新高

　　“金三”楼市疯了！不仅仅二手房，3月份南京的新房销售也持续“高烧”。现代快报记者统计发现，3月份南京新商品房认购量和成交量分别超过9600套和8400套，认购量创限购令之后的最高值。

　　南京楼市上一次创造限购令之后的“天量”，还是去年7月份。那个月，月度的认购和成交分别达到8889套和8646套。在今年3月份之后，限购后的楼市月度认购记录已经刷新，超过9600套的认购量，让今年3月份创造了限购后的最高值。成交量虽然没有赶上去年7月，但超过8400套的数量依然惊人。

　　“此前南京房价已经连涨9个月，且越涨越快；新国五条的影响；开发商在2月份的饥饿营销作用；3月份本来就是传统的楼市旺季。这些都是3月份成交暴增的因素。”南京一家地产研究机构人士表示。

　　南京今年

　　房价调控措施

　　[进一步完善现行住房限购措施]

　　开发商帮买房人违反限购，楼盘要停盘

　　坚决贯彻“新国五条”关于住房限购的主要精神，继续严格执行南京住房限购措施。

　　市各有关部门要密切配合，相互把关，确保执行政策不走样，落实措施严格到位。

　　进一步加强房地产市场监管，规范商品住房销售秩序。要求各房地产开发企业加强内部管理，做好对销售人员和购房群众的宣传、教育和引导，对于介绍和引导购房者规避限购政策的行为，要严肃处理；对于教唆、参与、协助购房人违反限购政策的，楼盘要暂停销售，企业要停业整顿，个人要坚决清退。同时，要加强房地产中介市场的专项治理，重点查处房地产中介机构和经纪人员教唆、协助购房人伪造证明材料，规避限购措施，骗取购房资格的违法违规行为；对涉案房地产中介机构和经纪人员，责令停业整顿；情节严重的，依法吊销营业执照和经纪执业证书；涉嫌犯罪的，按照规定移送司法机关追究其刑事责任。

　　[严控房价上涨的具体措施]

　　楼盘申报价3个月内不得调高

　　加大普通商品住房用地供应，优先保证保障性住房(含公共租赁房、拆迁安置房)、危旧房改造安置住房和中低价位、中小套型普通商品住房用地供应。

　　加大保障性住房建设力度。

　　继续严格执行差别化信贷、税收政策和住房限购政策，合理引导住房需求，抑制投资、投机性购房需求。

　　加强房地产市场监管和住房价格动态监测，全市新建商品住房上市必须明码标价、“一套一标”， 同时积极抓好住房价格申报工作，申领预售许可证必须申报价格，且开盘价格应与申报价格一致，申报价格3个月内不得调高，3个月后需要调高的必须重新申报。

　　[释疑]

　　已提交预申请的二手房交易4月底前完成

　　3月份，“新国五条”出台后，南京二手房交易案件激增。目前已消化处理了总量的三分之一，剩余已开具预收据的二手房交易案件，将力争在4月底前办理完毕。而据房产部门之前的通知，只要已经取到号的，都算是送件，并不会受到20%个税的影响。

　　与京沪渝比一比

　　“20%个税”

　　“二套房贷加码”

　　南京统统没提

　　对于普通购房人来说，国五条中最让人震动的，莫过于20%个税。不过，纵观南京的房价控制目标内容以及解读，都没有提及20%个税一事。从之前的其他城市细则内容看，北京、上海、重庆等地虽然提及“严格执行”，但却没有提及如何执行。看来，南京的二手房交易，目前并不会执行20%个税规定。这个政策未来何去何从，还要看国税总局的定夺。

　　国五条中还规定，对于房价上涨过快的城市，二套房贷要加码。此前仅有北京明确提出将提高二套房首付比例，而包括深圳在内的几个城市，仅仅保留了加码的权利，属于“引而不发”。此次南京的解读中也仅仅提及，“继续严格执行差别化信贷”，并未提及二套房加码。

　　另外，北京参照上海，规定“单身人士禁买二套房”，进一步收紧限购令。这个举措并未被其他城市跟进，南京的解读中也只字未提。不少业内人士认为，这些内容，一方面并非地方政府所能决定的，另一方面也需要等待上级部门的精神，或许会在江苏省出台细则后逐步落实。

　　看看其他城市政策

　　合肥：

　　已备案商品住房

　　3个月不得涨价

　　已备案的商品住房3个月内不得涨价。“20%个税”如何执行，此番出台的通知中并未提及。  新华社

　　深圳：

　　严格执行“国五条”

　　个税征收规定

　　严格执行“国五条”关于出售自有住房个人所得税的征收规定，依法严格开展房地产税收征管工作。在必要时候调整第二套住房贷款的首付比例和利率。

　　天津：

　　适时提高二套房

　　首付和贷款利率

　　严格执行第二套住房信贷政策，继续暂停发放第三套及以上购房贷款，根据市场情况适时提高第二套住房首付款比例和贷款利率。

　　对出售自有住房按照规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息，能核实房屋原值的，依法严格按照转让住房所得的20%计征。对个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税。