二手房征税新规会“一刀切”吗？

　　有些情况仍然可以免税

　　1994年实施新税制以来，国务院、财政部和国家税务总局相继对一些个人二手房交易项目作出了免予缴纳个人所得税的规定，主要包括：

　　1.为了鼓励个人换购住房，对于出售自有住房并拟在现住房出售后1年内按市场价格重新购房的纳税人，其出售现住房所应缴纳的个人所得税，视其重新购房的价值可全部或部分予以免税；

　　2.个人转让自用5年以上并且是唯一的家庭生活用房取得的所得，免征个人所得税。

　　市房产局工作人员介绍，新“国五条”中未针对这些免税措施作出调整，这也意味着，如果符合条件，这些二手房在交易时仍然可以享受免税政策。

　　房价差额等于成交额减去原房价吗？

　　要考虑税费、装饰装修费等成本

　　市房产局工作人员介绍，新“国五条”规定对二手房按差额20%征收个税，其中的差额并不是指用再次成交额减去原房价。从专业的角度理解，房产的原值应该为原房价，加上买进房屋时缴纳的各种税费、维修资金、购房贷款利息等重要支出。

　　另外，如果业主对房屋进行了装饰装修，花费也应该计算在合理支出中；如果卖方在转让时，需要缴纳营业税以及其他费用，也都属于差额征收中应该减去的费用。

　　按照这种算法，即使按照差额征收20%，业主在交易时，需要缴纳的个人所得税并不会出现很大的增幅。

　　房屋原值难以确定怎么办？

　　或仍按现行办法征税

　　湖南工业大学经济学教授刘会洪介绍，新“国五条”中的二手房交易个税规定并非新规，在2011年的个人所得税法中，财产租赁所得、财产转让所得、偶然所得和其他所得征收个税适用20%的比例税率。新规定其实更多是对现有政策的重申和完善。

　　另外，新规还特别说明了一点，“通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征”。这意味着，新规并非强制执行，核实不了的，只能按简易征收方法执行。

　　如果房屋的原值难以确认怎么办？刘会洪介绍，2009年，国税总局已经明确规定，转让普通住房，以收入的1%核定应纳个税额，非普通住房为2%。这一针对总价核定征收的方式，为各地留有了自主裁量的余地，为市场普遍采用，目前，我市采用的就是这种方式。

　　我市出台地方实施细则有无时间表？

　　征收管理困难，尚无时间表

　　目前，我市对二手房交易征收个税的税率为2%。

　　以我市为例，一年二手房成交量在1万套左右，从税收征管角度而言，如何核定这么多房屋的原值以及合理费用，工作量非常大，增加的行政成本难以估计。

　　另外，业内人士表示，我市存在大量的“房改房”，这些房屋很难进行原值确认。“即使能够确认，也需要更谨慎的差异化政策。因为当年‘房改房’的获得成本，在很大程度上是企业对员工低工资的一种补偿。”中伟房产总经理游伟说。

　　昨日，市地税局工作人员也向记者证实，基于以上种种原因，我市出台地方实施细则还有很大的难度和争议，需要看上级指示，现在还没有时间表。