2013年初的房地产市场躁动不安。

　　“地王频出，房价上涨过快，必然招致新的调控。”万科总裁郁亮早前已多次提醒。目前，市场是否又到了调控出新招之时？

　　但这并不是万科关注的重点。万科只考虑如何应对。很多人对万科过去几年多次重申的不预测市场以及“三不”政策不理解，但这些看起来简单的说辞，包含了万科应对房地产市场周期性波动的逻辑。

　　在世联地产董事长陈劲松看来，“土地资本化”是过去10多年乃至未来很多年都将存在的现象，房地产市场的周期性波动不可避免，并导致房价上涨与调控如影随形。这样的故事逻辑短期内不会有根本的改变。

　　万科董秘谭华杰对本报记者说，万科不会去预测市场和政策，因为在波动的市场中，企业如何在高点逃顶，在低谷发展才是最重要的。

　　重回上升周期？

　　中国房地产价格仍在“越调越涨”。1月18日，国家统计局公布去年12月房价指数，54个城市环比上涨，一线城市首现同比、环比全面上涨，再创2011年4月后新高。

　　久已不谈房价的万科董事会主席王石，也在1月26日、28日连发微博，认为当前房价“有点不正常，稍微有点偏高”。他认为，过去3年重点调控一线和部分二线城市，价格得到有效抑制，而其它三线、四线城市的市场受影响较小，供应量也较大，现在这些城市供过于求，价格上升乏力，进入调整期。

　　这与万科总裁郁亮的判断一致，郁亮在1月21日的沟通会上表示，目前大多数城市仍在调整甚至下行周期之中，而市场开始复苏的一线城市是因为此前进入调控较早。整体上看，房地产市场并没有出现过热。

　　王石认为，流通中的货币过多，中央抑制房价政策能维持现在的状态已经相当成功。目前一线二线部分城市的压力是如何不要房价上涨过快，基本没有下调空间。

　　不过，市场气氛已经被过度渲染。多家机构人士称“房价上涨预期”已经形成。世联地产购房者调查显示，目前预期房价继续上涨的购房者占比已经上升到近6成。

　　瑞银证券认为，中国商品房市场已经进入了成交与需求相互推动的阶段，且需求将在短期内加速释放。此外，新开工面积仍显著高于销售面积，2013年总体可能不会出现供不应求的状况。房价波动幅度变大，政府加大调控政策执行力度的风险正在上升。

　　陈劲松称，当前部分城市的房价上涨令人忧虑。2013年房地产市场依然没有摆脱宏观调控的框架，没有摆脱“向死”的因素。他并不认同任志强的“房价暴涨论”，如同一枚硬币，说房价暴涨的另一面就是要出台调控干预。

　　调控的怪圈

　　在包括任志强在内的多位业内人士眼中，当前房地产市场的焦灼，仍然只是过去多年调控的轮回。

　　国务院发展研究中心金融所研究员巴曙松在近期的一次论坛上阐述了这一怪圈的存在：过往的调控都是限购限贷，市场貌似供大于求，但很快开发商的现金回款减少，本能的反应就是不开发。往往调控到后期，就是房地产供应量稀缺。调控力度稍微减弱，价格又上去了。所以这几轮调控下来这个怪圈没有打破。但房地产投资增幅已从40%，降到20%以下。

　　谭华杰认为，中国房地产市场的周期性波动已成常态。而在波动的市场中，企业很难进行正常的经营策略安排。

　　以增持土地储备增加未来的供应而言，接受本报记者采访的多位开发商高管认为，由于土地供应垄断的存在，地方政府往往在市场低迷时期收缩出让土地，即使如万科在低谷之时资金充裕，也难以获得优质的土地储备。比如去年一季度地价很低，但当时手持现金400多亿的万科并未获益。

　　“2008年之后万科对于市场的判断基本没有出过错，但受益并不多。”谭华杰对本报记者说，没有哪家开发商能在土地市场成功“抄底”或“逃顶”，万科能做的，只是在地价回升之时，将拿地金额控制在安全范围内，他认为，拿地金额占当年销售金额的40%左右，风险是可控的；在策略上，坚持做主流住宅，坚持高周转，即所谓“不囤地、不捂盘”。

　　陈劲松也认同万科的做法：对企业来说，预测没意义，重要的是应对。“2008年之后只要关注成交量即可。玩价格博弈都会变成小开发商。”陈劲松说。

　　但并非所有的开发商都这么认为，往往是在地价高峰期，不少企业冲动购地，高价地频现，为之后的市场埋下了隐患。如数据显示，绿城在2009年，拿地金额占当年销售金额超过100%，由此导致了后续一系列的资金链危机。

　　不过，此轮调控以来，开发商应对市场波动的技巧越来越娴熟。2012年房企拿地数据显示，前十大开发商储地金额远低于当年销售金额。

　　如何增加供应？

　　谭华杰指出，造成近年来房地产市场波动、供求错位的重要原因，在于开发商的资金来源越来越依赖于销售回款，民间资金过多地进入了销售环节而非开发环节。数据显示，2008年之后，银行贷款在开发商资金来源占比中下降了大约3-4个百分点，销售回款则增长了大约3-5个百分点。

　　住建部政策研究中心副主任王珏林指出，目前中国家庭存款30多万亿元，消费还是集中在住房方面，如果民间投资性需求不能妥善处理，2013年房价快速上涨的可能性仍然很大。王石也建议，让民间资本有更多的投资选择，而不是将资金集中在不动产上。

　　但本报记者采访认为，短期内放开开发贷和资本市场融资几乎没有可能。万科执行副总裁肖莉指出，万科B转H之后，所有融资还是要按照监管要求和监管部门规定的程序进行。

　　地产私募基金和房地产信托近几年来成为民间资本进入房地产开发环节的重要通道。德信资本董事长陈义枫对本报记者说，房地产私募基金规模过去一年翻番达到2000亿左右，他乐观预期2015年能达到1万亿。

　　信托、券商对于房地产信托、ABN(资产支持票据)与房地产结合等业务都很热衷。但谭华杰对此并不十分乐观。他认为，金融创新主要依靠政策改革驱动，市场自主创新的空间不大。美国次贷危机爆发后，全世界对于金融创新都变得更加慎重。

　　以MBS(抵押贷款证券化)为例，1997年就已在研究，1999年建设银行开始报方案，2005年出了一个办法，之后却无声无息了。“而REITs的步伐，到目前为止，比MBS还要滞后很多，什么时候能真正铺开？”谭华杰说。

　　陈劲松认为，要增加供应的根本方法是放开土地供应，打破政府垄断。但这需要土地制度、财税制度的进一步改革。