2012年即将结束，关于今年楼市的各项盘点纷纷开始。中国指数研究院公布的数据显示，前11个月全国商品房销售额超过5万亿元，全国50个代表城市月均成交住宅2272万平方米，处于近三年同期最高水平。不久前闭幕的中央经济工作会议关于房地产行业的表态，为中长期经济和房地产业发展提供动力的同时，依然有调控政策‘悬于头上’。中指院在其年末总结报告中指出，预计2013年全行业去化压力依旧严峻，全国整体房价上行空间有限，不会出现2009年那样的飙升局面。此外，需要注意的是，持续上涨的房价也加大了房地产调控政策在2013年升级的风险。

　　回首2012：由极寒到回暖

　　2012年房地产市场走出一波企稳回升的走势，年末更是由之前的量涨价跌向量价齐涨转变。而在近日中指院发布的《2012年中国房地产市场总结与2013年展望》显示，1-11月全国商品房销售面积与销售额均同比增长，累计销售额为53526亿元，同比增长9.1%。自今年8月起由下降转为上升且增幅不断扩大，累计销售面积为91750万平方米，同比增长2.3%，为今年以来首次同比上升，但增速低于去年同期（销售额和销售面积增速分别为16.0%和8.5%）。单月来看，全国商品房销售额、销售面积分别在6月和7月结束了2011年四季度以来的持续下降，保持同比上升且增幅扩大，11月增速分别为38%和30%，是今年单月最高水平。

　　“2012年，随着货币环境稳中趋松，置业者观望情绪渐趋缓解，积压的刚需与部分压抑已久的改善性需求积极入市。在此支撑下，今年1-11月，全国50个代表城市月均成交住宅2272万平方米，比2011年和2010年同期分别高出24.6%和10.7%，处于近三年同期最高水平。”中指院分析师表示，其中过去两年受影响程度大的一线城市回升力度最为显著，同比增长36.5%；二三线城市同比分别增长28.6%和15.3%。与历年同期相比，各类城市月均成交量均为近五年来仅低于2009年的次高水平，其中一线城市与2009年同期相比降幅超过40%，二线城市下降11.7%，而三线城市基本与2009年水平持平，仅下降2.6%。

　　供应与成交却与2011年呈现出完全逆转的态势，2011年，多数城市供销比始终大于1。2012年以来，10个代表城市成交量同比大幅增长47%，而供应量微降1%，全年销供比达到1.1，其中7个城市销供比大于1，扭转了去年供过于求的态势。今年成交回升显著的苏州和北京销供比分别达1.93和1.37，在各城市中最高，惠州、南昌、杭州、上海和广州的销供比在1.0-1.2之间，深圳销供比与去年基本持平，为0.69，在代表城市中最低，表明其供应量相比成交量更为突出，短期供应量继续上升。

　　库存则在高位盘整的同时，开始展现出下降态势。2010-2011年，伴随着调控的不断升级，代表城市的库存量持续上行。2012年开始，代表城市库存高位盘整，一改前两年持续上扬的态势。今年9月由于供应大幅增长而成交小幅下滑，库存达到2010年来最高水平，接近7000万平方米，截至11月底，10个代表城市可售面积为6729万平方米，与年初相比微增1.7%，仍处于2010年来的较高水平。“但从出清周期来看，由于今年成交回升显著，代表城市的出清周期持续下行，去库存压力大大减小，截至11月底出清周期降至9个月，比年初缩短7.9个月，为2011年二季度以来最低水平。”上述中指院分析师对新金融记者表示。

　　中国房产信息集团分析师崔宁宁表示，今年以来，房地产行业从低谷逐渐回升，房企最难熬的日子已然过去。从行业发展轨迹来看，企业竞争环境不断加大，不同规模企业间分化加剧，优胜劣汰特点愈加明晰。在中房信统计的2012年前三季度销售金额全国TOP10的企业市场份额达到14.07%，比2011年TOP10全年市场份额高出3.4个百分点，比2010年全年高出3.94个百分点。除万科以外，今年绿地、保利、中海、万达的表现也极为突出，与行业老大万科的差距逐步缩小，今年千亿企业有望过五。

　　展望2013：销售额增速前高后低

　　在不久前结束的中央经济工作会议上，2013年经济工作总基调仍是稳中求进，货币政策保持稳健取向，在货币政策力度温和以及换届效应的促进下，2013年宏观经济将企稳向好，城镇化、经济体制改革等中长期政策继续推进，为中长期经济和房地产业发展提供动力。不过依然强调继续坚持房地产市场调控政策不动摇。对此中指院在报告中预测，预计限购政策短期没有退出的可能，保障房建设和土地供应仍是中央增加供给、缓解房价上涨预期的重要手段，同时总结房产税改革经验，适时扩大试点范围，以推进房地产业长效机制完善。

　　中原地产市场研究部总监张大伟表示，从调控的目的看，如果是抑制房价过快上涨，那么目前楼市调控效果已经明显，但因为地方土地财政政策，加上外围经济恶化，放松调控的呼声很高，2012年各地微调楼市的政策频出，特别是信贷政策微调，使得2012年市场整体出现了复苏。“持续三年的楼市调控本身已说明，目前市场存在不合理因素，无法用市场完全解决。比如土地财政、收入分配、社会保障、金融体系等，这些因素在短期内难以根本改变，因此决定了房地产调控将在未来仍会继续存在。”张大伟表示。

　　中指院在报告中预测，根据“中国房地产中长期发展动态模型”，预计2013年，全国房地产市场将呈现“销售量价增速略有提高，投资增速趋稳，新开工止跌反弹”的特点。全年商品房销售面积为12.1亿平方米，同比增长5.6%；商品房销售均价为6128元/平方米，同比上涨7.8%，销售面积和均价增速均有所扩大。预计明年上半年商品房销售面积占比将比今年提高3个百分点，达38%，同时受基数因素影响，明年商品房销售面积增速将呈现前高后低。预计2013年上半年商品房销售面积同比增长14.8%，销售额同比增长23.9%，下半年增速明显回落，销售面积同比增速降至0.7%，销售额同比增速降至8.2%。