今年6月8日和7月6日央行两次降息，对购房者来说无疑是一大利好。据记者了解，今年两次降息的利好将在明年元旦之后集中兑现。降息后，5年期以上房贷基准利率将从7.05%下降为6.55%。经过年内两次降息，100万元房贷30年期明年月供将减少333元。

　　还款日不同，兑现期各异

　　据介绍，今年6月8日和7月6日央行两次降息，6月8日央行降息前，5年期以上贷款基准利率为7.05%，降息后利率为6.55%。记者算了一笔账，以贷款100万元，期限30年为例，在等额本息还款方式下，目前利率为7.05%，每月需还款6686.64元，调整后利率为6.55%，每月需还款6353.60元，每月可以少还333.04元。

　　对于房贷利率上浮1.1倍的购房者来说，明年元旦前后的还款额差距也较大。还是以贷款100万元，期限30年为例，目前1.1倍利率为7.75%，每月需还款7164.12元。调整后，1.1倍利率为7.21%，每月只需还款6794.65元，少还369.47元。

　　由于大部分房贷都采取次年调整方式，因此明年1月起将开始执行新利率，月供也随之减少。不过需注意的是，多数客户还款日为每月20日以后，那么明年2月份开始才是按新月供还款。据某股份制银行客户经理介绍，1月份相对特殊，采用分段计息。如房贷还款日为每月20日，因利率是明年1月才开始调整，因而今年12月20日至31日期间房贷仍执行今年利率水平，明年1月1日至19日执行新利率，明年2月份开始每月还款额才是今年两次降息后的完整新月供。

　　提前还贷，要算好账

　　每年春节前后一般会迎来一波提前还贷小高潮，此时客户手中资金较充裕，又没有合适投资渠道，有的就会选择提前还款。但近日记者从多家银行了解到，眼下提前还贷业务未明显增加，与日常差别不大。

　　“客户是否提前还贷因人而异，如果客户投资收益率超过房贷利率，就不一定要提前还款。如享受了7折利率优惠的购房者，这次降息后每月还款还会继续减少，如果有更好的投资渠道，就不需要提前还款。”某股份制银行客户经理表示。记者了解到，早前一些房贷客户还有享受利率7折优惠，目前5年期以上贷款基准利率为6.55%，打7折后利率水平为4.585%，而现在5年期定期存款利率为4.75%，房贷利率打7折后比定期存款利率还低，两者出现利率倒挂现象。

　　“如果购房者单纯为了节约利息则没有必要一次性提前还款，毕竟要支出大笔费用，对于普通家庭来说都不是小事，事实上缩短贷款期限也可以达到省息的目的。”该客户经理告诉记者，按揭贷款客户实际只需要掌握一条“要领”：本金还得越多，利息越省。如果购房者选择缩短贷款期限，而月供不变，还款周期则会加快。而如果选择减少月供，那么每月还款压力会减轻，但因为每月所还本金减少，因此总的贷款利息没有月供不变的方式节省。

　　该客户经理还表示，还贷年限已经超过一半，月还款额中本金大于利息，就没有必要再选择提前还款。