今年3月中旬，招商地产上海佘山珑原项目6折促销的消息，在上海楼市引起了关注。但根据网上房地产的信息，这一项目在6折之后的9个月内，总共只卖出11套别墅。而该项目首批供应达125套，总建筑面积为27028万平方米。

而且，佘山珑原的成交价格一直在走低。根据中房信监测，该项目3月份的成交均价超过32000元/平方米，到了4月份，均价降至3万元出头，11月的成交均价更是跌至23000元/平方米左右。

与佘山珑原降价不讨好形成鲜明对比的是，周边的龙湖好望山、华润佘山九里等项目纷纷卖出了好成绩。中房信的数据显示，龙湖好望山在成交均价高于珑原的情况之下，同期售出30余套，销售金额超过2亿元。

值得一提的是，招商地产为开发珑原别墅投入了重金。招商地产半年报显示，截至今年6月30日，佘山珑原项目的开发成本已经达到23.49亿元，但根据网上房地产的数据，截至目前，项目销售额却只有6800多万元。

高成本低售价

2009年末2010年初，有三家知名房企同时进入上海松江。除了招商在上海佘山的珑原项目外，还有华润的佘山九里以及龙湖的好望山项目。在这三个项目中，珑原是唯一容积率在1.0以内、可开发纯别墅小区的地块，因此楼板价达到16378元/平方米，远远高出龙湖项目10750元/平方米和华润项目11502元/平方米的楼板价。

在招商高价拿地不久之后，国土资源部就下达“限墅令”，珑原成为松江最后几幅容积率在1.0以内的可开发纯别墅小区的地块。

但土地资源的稀缺性，并没有转化为招商珑原项目的竞争优势。

根据中房信的统计，珑原项目的平均成交均价仅为2.9万余元，而龙湖好望山别墅的成交价格在32000~34000元之间，且迄今已卖出50余套房源约10000多平方米。同样只卖出十余套产品的华润佘山九里，尽管开发的是大平层产品，但售价却已经达到4万元/平方米左右，而且单套总价超过1000万元，而招商珑原的平均单套价格为六七百万元。在总价和单价都占有优势的情况下，招商珑原的销售面积迄今为止只有佘山九里的1/2。

事实上，珑原目前的成交价格已有可能给招商地产带来亏损。根据招商地产半年报，这一项目的预计总投资达33亿元。根据这一项目招拍挂时的文件，总建筑面积为104766平方米，这意味着项目每平方米的投入将超过3.14万元。半年报透露，招商根据存货减值测试结果，对上海佘山珑原项目计提存货跌价准备超2亿元。

产品和营销掣肘

土地资源具有稀缺性，又具有价格优势，为何佘山珑原的竞争力远远不如竞争对手？

有业内人士告诉《每日经济新闻(微博)》记者，珑原项目最大的缺陷在于房型，其卧室、客厅等房间的实用面积和普通公寓相当，这和很多人心目中的豪宅差距较大。记者在现场看过珑原别墅的样板房后，确实发现有上述问题。

导致珑原项目销售遇冷的另一原因是周边的配套环境。与好望山周边就是商业广场不同，珑原别墅周边配套不足，距离松江地区的商业中心也有一定的距离。中房信研究总监薛建雄告诉记者，珑原的产品缺陷是导致滞销的主要原因。

此外，珑原项目对市场的把握也存在问题。根据网上房地产的信息，这一项目去年6月就拿到预售许可证，但据媒体报道，项目今年3月才对外销售。而龙湖好望山的50多套已售别墅中，有38套是在去年的7~9月销售的。珑原一再延迟开盘时间，错过了最好的销售时机。

对于该项目销售等问题，《每日经济新闻》尚未得到招商地产上海公司的回应。