“相较于此前的城市化，新型城镇化或将更多的目光投向二三线城市。”近期随着中央的密集表态，“城镇化”概念再次成为地产行业热炒的对象，不少观点认为城镇化将会给中国房地产市场带来巨大的需求空间。业内专家指出，相较于日趋饱和的一线城市，这一轮城镇化可能更加重视二三线城市，而二三线城市急剧增加的人口也会给房地产市场注入足够的活力。

　　“城镇化”成高频词汇

　　日前，在中共中央政治局召开的会议中，一再强调了“积极稳妥推进城镇化，有序推进农业转移人口市民化”。由于历来被视作一年中最重量级的中央经济工作会议即将召开，此次政治局会议传出的声音，尤其受到各界的关注。

　　其实在近期，“城镇化”已经再一次成为高频词汇。在党的十八大刚刚结束的1个月时间里，中央政治局常委、国务院副总理李克强就城镇化发展问题，四次高密度发表意见，引起高度关注。李克强指出，中国已进入中等收入国家行列，但发展还很不平衡，尤其是城乡差距量大面广，差距就是潜力，未来几十年最大的发展潜力在城镇化。13亿人的现代化和近10亿人的城镇化，在人类历史上是没有的，中国这条路走好了，不仅造福中国人民，对世界也是贡献。稍早的11月28日，李克强会见世界银行行长金墉时也指出，“未来几十年最大的发展潜力在城镇化”。

　　据官方统计，2011年我国城镇化率达到51.27%，城镇人口首次超过农村人口，在很多人看来这具有标志性意义。但也有人指出，我国城镇化的“水分”不少，外出农民工规模超过1.59亿，但由于没有城镇户籍，不能享受相应的基本保障和公共服务。除去这部分“被城镇化”的农民工，我国真实城镇化率不到40%。

　　其实，多年来每当提到“城镇化”的概念，大家就会把房地产市场仍有巨大的需求与之联系起来。“目前中国城镇化比例约为51%，还有6亿多的人口在农村，如果要达到70%的城镇化比例，依然有2.6亿人口需要变成城镇人口，就要有1亿套房子，需求量非常巨大。”合富辉煌首席市场分析师黎文江指出。

　　岁末二三线城市土地市场重现繁荣

　　岁末，一线城市的土地市场可谓风光无限，二三线城市的土地市场同样再现“暖冬”。

　　11月30日，二线城市南京和成都在同一天诞生两个地王，华远地产、阳光城集团等房企也在西安纷纷宣布拿地。此外，如新湖中宝、正和股份等公司也已在年末加快二三线城市圈地步伐，前者圈地沈阳，后者在柳州圈地。

　　业内人士指出，随着城镇化的发展，城市的版图也在改变和扩充，为城市特别是中小城镇带来了一个发展契机，房地产开发商也看到了城镇化所带来的需求量的增加，把目光投向了二三线城市。

　　二三线地产股异军突起

　　12月5日，也就是中央政治局召开会议的第二天，上证A股2000点失而复得，并且在此后的两天站稳脚跟，而领涨板块就是城镇化概念股。业内人士就指出，在当前股市缺乏投资热点之际，城镇化概念肯定会被当做多头的“救命稻草”。

　　据了解，在当天城镇化概念股中，房地产中小股势头强劲，如华夏幸福、阳光城、廊坊发展均创下年内新高。

　　值得注意的是，根据w ind统计，10月份到11月份期间，申万房地产行业指数累计上涨，远胜同期大盘表现，但板块内个股呈现分化走势。招商地产、保利地产和金地集团其间分别上涨5.67%、4.37%和3.38%，万科A则是累计下跌0 .71%；相较之下，二三线地产股则异军突起，中航地产、顺发恒业、珠江实业和阳光城分别累计上涨57%、33.42%、29.64%和20 .90%。

　　此轮“城镇化”将更重视二三线城市

　　“以前更多谈到的是城市化，而现在更多的是说到城镇化。”黎文江指出。地产专家韩世同也认为，其实自从改革开放以来，加快城镇化进程的说法就一直没有停过，不过此前似乎更多讲的是城市化的问题，而这一轮讲的城镇化，更多地看中了二三四线城市。

　　记者了解到，12月3日，银河证券发布报告称，新一届中央领导接连表态城镇化，反映出领导的重视程度，其坚定性不容置疑。从房地产市场的发展规律来看，二三线城市楼市无泡沫；尽管尚未明确未来产业转移的具体路径，但是产业向二三线城市转移的方向是明确的，二三线城市人口必将增加。因此，二三线城市的房地产市场发展空间大。

　　其实过去很多年以来，“一线城市”一直被看做兵家必争之地，“北上广深”也一直是大型房企的主战场。保利地产(集团)副总经理余英就曾表示：“大房企的主战场永远都在一线城市，最多加上天津、成都、武汉，其他就是占个市场份额。”

　　任志强：“城镇化发展还靠房地产”

　　不过记者发现此前一直较为低调的非一线城市地产项目，近期借着城镇化这一“法宝”，也开始频频露面，不少二三线城市地产商召开论坛，都会将城镇化作为一个重要的论题而提及。

　　例如12月5日在河源举行的一个县域经济论坛中，不少专家就提及了城镇化给三线城市带来的效应。广东省发展改革委员会副主任余云州在论坛上表示，现在河源有57万人口，非农人口7万，比例是12%，城镇化率是比较低的。全省的城镇化平均水平是60%，如果河源未来达到50%的话，需要安置多少人？中山大学地理科学与规划学院教授、博士生导师魏清泉也认为，看好东源的房地产市场，一方面就是因为城镇化的需求。

　　12月8日，华远股份有限公司董事长任志强表示，我国现在城镇化率勉强算是51%，城镇化发展还需要靠房地产。“除了一线城市接近60%，大部分二三线城市只有50%，三、四线更低的城市连40%的城镇化率都不到。如果没有十几年的高速增长过程，就无法改变中国的城市人口结构。”不少人指出，从项目布局也能侧面看出华远地产决策层对二三线城市的加码，比如今年在西安、长沙、青岛的近10个项目，成了该集团的关键战场。

　　业内分析，除了“北上广”等一线城市地贵难求外，二、三线城市未来城镇化发展巨大空间带来的机会，是关键因素。

　　采写：南都记者 林广 实习生 张鹏飞

　　观点

　　非一线城市数量众多　发展机遇大难度也大

　　“比如广州，现在是1500万人口，按照人口规模这一规划，2020年要达到1800万。8年时间，每年增加37万人口，大约就需要12万套住房，而现在广州每年大概也就新增7万套住宅，再算上两三万套的保障房，依然处于一种供不应求的状态。”黎文江表示，二三四线城市，未来同样将会面临这样的问题，二三线城市城镇化进程要加快，未来几年可能会发展得更快。

　　在这一轮新型城镇化的提法下，未来中国房地产的主战场有没有可能从一线城市转向二三线城市？对此黎文江认为这是非常有可能的，并且可以通过此均衡各地发展。“一线城市就只有四个，举全国之力发展几个一线城市很容易，发展40个二线城市也没有问题，但如果要发展成百上千个三四线城市，难度就会非常大。”

　　黎文江表示，现在一线城市限购，二线城市基本都是省会城市，同样限购，三线城市即地级市，在城镇化的大潮中，到这些地方买房投资还是有所作为的。比如珠三角，城轨通了的话，肯定会带动一批一二线城市的人前往清远、韶关、江门等三线城市投资。

　　不过也有业内人士指出，其实农业转移人口市民化，在目前高昂的房价面前，这个城镇化的人口未必具有足够的购买力来进入商品房市场，因此城镇化也未必能够给房地产市场带来太大的影响。

　　城市划分

　　一般认为一线城市指北京、上海、广州、深圳四个，二线城市是省会城市，三线城市是地级市，四线城市指县城。