20年前，中国建设银行上海分行贷出了全国第一笔个人房屋贷款；15年前，商业性个人房贷在中国大小城市全面铺开；而眼下，曾经不愿欠钱的中国人买房却生怕银行不贷给自己。

　　这是中国个人房贷的发展史，也是中国商品房的发展史，它们的背后，则是一部鲜活的中国“房奴”进化史。

　　贷款曾是“丢脸的事儿”

　　“那个时候没人想要贷款买房子。”年过半百的王新回忆起十几年前的事依然撇嘴摇头：“我们年轻时都是单位分房。”

　　虽然房贷业务从无到有已有20年，但建行北京分行相关负责人说，房贷真正的发展期是从1997年开始的。这一年，央行颁布《个人住房担保贷款管理试行办法》，规定贷款比例最高限额是房价的70%，贷款年限最长为20年。也正是从这一年开始，商品房和个人住房贷款开始走近普通百姓身边。

　　“首批办理房贷业务的人，很多都是浙江等地的生意人。”一位做了十多年房贷业务的老信贷员向记者介绍道，在那个买房仅是为了改善居住环境的年代，“花后半生的钱买前半生的房”在老百姓眼里还是个新鲜事，贷款是“丢脸的事儿”。“当时整个个贷部就俩仨人，一个月能有几单业务就不错了，而且贷款数额多说也就10万块钱。”

　　从200亿到6.9万亿

　　数据显示，1997年全国房地产个人贷款余额不到200亿。2001年底，全国房地产个人贷款达到了6600多亿元，是1997年的35倍。而到了2012年，全国主要金融机构上半年的个人住房贷款余额就达到了6.9万亿元，是1997年年底的363倍。

　　1998年前后，福利分房停止，“当时听了这个消息都傻了，没命地向单位争取最后一批福利分房。”一位市民回忆道。没有搭上“末班车”的人也只好认命，掏钱购买商品房。到2000年，个人消费占到了全国房地产消费总量的70%以上。

　　“当时我老伴说买房，我还不同意，现在看来还是他有眼光！”张大妈每每提起自家的大三居，都笑得合不拢嘴，当年不足30万元买下的房子，如今已经价值五六百万，而这套房子每月高达8000元的租金，已经成为她家的主要经济来源之一，“不过，当年的30万元可并非是个小数目，那时候工资也不过800元到1000元。”

　　首批房奴“赶上好时代”

　　让那些本来买房只为单纯自住的人没有想到的是，房价在后来短短几年间翻了三倍以上。

　　房奴一词兴起于2005年到2006年，意指房贷超过月收入50%以上的家庭。据统计，2006年，有91%的购房者用了按揭，其中31.8%的购房者月供超过月收入的一半。

　　如果我们把“房奴”的概念泛化，第一拨贷款买房的人——首批房奴无疑成了新房奴们羡慕嫉妒恨的对象。在经济学家眼里，这些“赶上好时代”的“房奴”无疑是在房贷发展的20年中，与地产商和银行并列的最得意的赢家之一。

　　“后来的房奴可就真没老前辈们那么幸福了！”对外经贸大学客座教授赵庆明表示。而做了十多年房贷业务的银行信贷员难免长叹：“咋就没想着给自己贷个款整套房子呢！”

　　个人房贷大事记

　　1992年5月，第一笔个人购房贷款发放。

　　1994年5月，《住房担保贷款管理试行办法》发布，为按揭业务提供了法律依据。

　　1997年4月，《个人住房担保贷款管理试行办法》发布，贷款最高比例为70%，年限最长为20年。

　　1998年4月，央行正式推出《个人住房贷款管理办法》。

　　1999年，个人住房贷款条件进一步放宽，贷款年限最长25年，贷款额上浮到39万元。

　　2000年2月，住房实物分房在全国停止。

　　2001年，温州炒房团诞生。

　　2002年，房地产业成为中国经济的支柱产业。

　　2003年，央行规定，商业银行只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款。

　　2004年9月，银监会发布《商业银行房地产贷款风险管理指引》，对控制商业银行放贷风险做出规定。

　　2006年3月，央行调整个人住房贷款政策，将贷款优惠利率回归到同期贷款利率水平。“房奴”一词出现。

　　2008年，央行宣布，扩大商业性个人住房贷款利率下浮幅度。首套住房和改善型住房贷款利率下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍，最低首付款比例调整为20%。同时，公积金贷款利率下调0.27个百分点。

　　2009年至今，国家开始对房地产市场进行调控。先后出台了“国四条”、“国十一条”、“提高存款准备金率”、二套房涨利率、停止三套房公积金贷款等措施，限制投资投机购房需求，支持自住需求，控制房价过快增长。