年关难过 融资需求大增 中小房企“借新还旧”转向民间借贷 面临又一轮“饮鸩止渴”

　　房企年终大考即将来临。楼市调控导致行业整体利润率受到冲击，但“强者恒强”。随着楼市转暖，一线房企的资金流逐渐走好，而中小房企受到的冲击远没过去。

　　记者调查发现，随着大房企的扩张，中小房企受到严重挤压，回款困难，利润率整体下滑，利润难以覆盖前期融资成本。传统渠道融资困难重重，而再次通过民间借贷或者信托融资“借新还旧”，面临的是又一轮“饮鸩止渴”。

　　不过，除了民间融资和信托渠道，赴港上市也成了不少中小房企募资自救的选择之一。此外，还有不少中小房企选择了房地产基金、资产证券化、出售项目或子公司股权等融资渠道。

　　周先生是江西赣州一家小房地产企业的负责人。前年，他从深圳辞职回家创业，目前，其在赣州市某镇的第一批楼盘已经拔地而起，于10月开卖。楼盘开卖当天，销售量过五成。周先生面对这样的业绩并没有感觉到轻松，“大企业都深入了二、三线城市，对本土的中小房企冲击不小。”

　　大房企扩张挤压小房企

　　传统渠道融资困难重重

　　据周先生介绍，目前，大房企在赣州城区拿地，一拿就是上千亩，其项目一旦推出市场，无论是回款速度还是利润空间都将挤压小房企。

　　据链家地产对87家A股中小房企(企业规模排名在100名以外)统计发现，这87家中小房企在前三季度实现利润55.81亿元，同比下降15.89%。

　　而龙头房企的趋势正好相反。万科、保利、招商、金地四大房企前三季度净利润122亿元，同比增长了27%。

　　同时，这87家中小房企的资产负债率为65.24%，比年初增加1.91个百分点。回款速度放缓，中小房企的资金链越发捉襟见肘。

　　周先生告诉记者，临近年底，部分本地房企高息融资还不上，只能降价卖房回笼资金，“没想过找银行，手续太复杂，小企业也很难达到银行的要求。”而记者从广州小额贷款业内了解到，年底中小房企融资需求出现了增加。

　　广州市一位不愿具名的小贷公司董事长对记者表示，到了年底，不少出现融资困难的中小房企都会找上小贷公司。一些中小房企此时着急贷款，一定程度上是因为有“借新还旧”的需求。不过，由于小额贷款公司单笔贷款最高额度只有500万元，很难满足中小房企的“胃口”。

　　而另一方面，对于小贷公司来说，由于其目前不愁客户，所以也不太愿意将钱借给风险较高的房地产企业。

　　饮鸩止渴 高息融资成本

　　远高于中小房企利润

　　周先生表示，当地的中小房企融资主要走的是民间借贷的渠道，或者找有资金的人以入股的形式筹集资金。而据周先生和上述广州民间融资人士介绍，中小房企通过民间渠道来融资的成本相当高。

　　今年以来，信托也是中小房企举债维持生计的重要方式。而信托融资的利息较高，对于利润有限的中小房企来说，也是一笔沉重的负担。用益信托的统计数据显示，今年1~11月，房地产信托的平均预期年收益率为10.2%。而对房企来说，除了给予投资人产品预期收益外，还要付出发行费用、渠道费用等，融资成本大多超过15%。

　　比如，香江控股公告称，去年6月共融得人民币2亿元的信托借款，该笔借款利率为每年13.5%。该笔信托贷款的到期日为今年12月，仅仅利息所产生的财务成本便高达2700万元。但财报显示，香江控股今年1~9月亏损7835.59万元。

　　记者从链家地产得到的数据显示，A股上市公司中的87家中小房企净利润率(净利润/营业收入)为10.32%，远低于任何高息融资的利息成本。潘彧、周宇宁