在万科、招商等龙头三季报业绩大幅增长的同时，部分中小房企却只能选择断臂求生。恒盛地产、沿海家园近期频繁爆出出售资产或高息融资的消息，令中小房企的高负债危机浮出水面。

　　近期内地房企海外发债的背后，隐藏着新一轮“借新还旧”的高息举债风险，毕竟，不是每家地产商都可以获得龙湖那样不到7%年利率的融资。而在美元未来升值之后，到期的美元债券将使部分发行人面临破产清算的危机。

　　高息循环债再袭

　　10月22日，香港消息，恒盛地产因此前债券发行受阻，已于两个月前以地产项目作抵押，向香港一位银行家借贷20亿港元，年息高达20%。但恒盛地产发布公告予以否认。

　　不过，这一消息令恒盛地产的资金和负债问题再次被拎出。据恒盛地产今年中报，其短期债务比例超过60%，今年年底到期的短期债务约40亿元。另据消息人士透露，截至6月底，恒盛仍有总借贷150亿元，其中100亿元属须于一年内偿还的短债，同时恒盛仍有多笔银行贷款已于9月到期。

　　早在7月底，摩根大通就曾警示，今年第三季度恒盛地产将有一笔12亿元的信托贷款到期，第四季度还将有一笔2.95亿美元离岸银行贷款需要偿还。另一笔涉约20亿元的内地银行贷款将于今年年底到期。与此同时，恒盛同期手头现金仅为34亿元。

　　与恒盛情况类似的不少中小房企，近期在香港频频发行高息债券，如华南城、禹洲地产等。“部分中小开发商销售额出现较大幅度下降，前几年举债扩张的中小开发商，处境更为艰难”。一家香港投行人士表示。

　　内地房企密集海外融资的另一面，是逐年攀升的举债代价。2009年至今，除了中海、华润、龙湖之外的内房企美元债，大部分融资利率超过10%。“房地产债券在任何市场都属于高息债券。”里昂证券分析师表示，房地产行业债券的票面利率要远远高于其他行业，并且其成本相较两年前大幅增长。

　　如今年以来，佳兆业2.5亿美元年利率12.875%，融创4亿美元年利率12.5%，华南城1.25亿美元的优先票据年利率13.5%；禹洲地产美元债票面利率也达11.75%。

　　值得注意的是，上述房企融资全部为借新债还旧债，早在2010-2011年，上述房企均曾发债融资。“很多内地房企在2010年发行了大量美元债，票息都在5%-7%，甚至10%以上，到期时间基本在2015年，届时美元差不多在高位，这些企业有很大可能出现违约或破产清算。”一位投行人士称，危险企业如世茂、上海证大、仁恒、沿海家园等。

　　沿海家园断臂求生

　　相比高息发债“借新还旧”更糟的是，有些房企已开始变卖资产还债。

　　今年以来，为避免债务违约，沿海家园接连抛售资产套现，包括以4.5亿元出售所持丰华股份20.05%股权以及与第二大股东深圳控股进行资产置换。

　　据标准普尔7月份的风险预警报告，沿海地产流动负债中，风险系数最高的是银行和财团的借款。其2011年年报显示，截至2012年3月，沿海家园现金与银行结存约为25.14亿港元，净负债比率为85%。该公司一年内到期的债

　　务总额为50.1亿港元(其中银行贷款约25亿港元)，比2011年的约15亿港元暴增两倍多。

　　截至今年3月底，沿海家园一年内到期的50亿港元债务中，包括今年11月到期的1.32亿美元优先无担保债券、2011年5月至2012年12月间到期的总计16.4亿元的四笔国内信托贷款，以及18亿元的银行借款。这些负债的利息极高，如其中一项6.16亿港元的信托安排，年利息高达17.3%。

　　“按照沿海家园的规模来说，11月到期的美元债券压力不小。今年也是香港地产上市公司偿还美元债券的一个高峰期。”香港利丰集团主席冯国经称。

　　沿海集团副总裁陈昕曾表示，今年公司到期债务的偿还，很早前已有计划。目前来看，主要是出售资产。沿海家园8月份将其持有的丰华股份进行抛售，套现约4.5亿元。

　　9月29日，沿海家园发布公告称，公司将以5.5亿元左右的总对价，向深圳控股出售其苏州商业项目。作为回报，沿海家园将以2.15亿元的总对价，向深圳控股收购惠州项目的30%股权。

　　“交易的首要目的是确保这笔债券能偿还。”深圳控股有关人士说。作为债务持有人，深圳控股持有沿海家园5000万美元的债券，将于11月8日到期。

　　此次资产置换将使沿海家园获得大约3.35亿元的净收益。但在市场人士看来，仍不足以支付所有到期短债，沿海家园可能将继续变卖资产。

　　“出售资产是很多开发商的流动性来源之一。”上述投行人士称，最近的例子包括上海证大、盛高置地、绿城中国，都曾通过出售土地或者项目以降低再融资风险。

　　A股上市的房企也不例外，如中华企业、荣安房产，近期也抛售资产自救。从已经披露的三季报内容来看，房企的财务状况呈现明显的两极分化。万科、招商等企业整体上涨，小部分中小型房企依然深陷亏损泥潭。

　　中原地产市场研究部总监张大伟分析称，房地产企业分化将持续。标杆房企由于整体业绩良好，资金链缓解，存库下降，未来仍将成拿地主力。而一些中小开发商整体资金链依然紧张，卖地求生的趋势难改。