10月10日，保利地产(600048.SH)以45亿元夺得上海徐汇区两幅滨江商办地块，楼面价27055元/平方米，溢价率高达42.86%。这两幅地块也成为今年上海的总价地王。

　　分析人士指出，保利固然看好高档房，但更看好该区域高端商办楼的发展前景。

　　保利高价拿地，只是近几年商业地产热的一个缩影。而商办楼租金的持续上涨，促使一部分开发商从代理行手中收回物业的招商权，便于在租金管理方面有更多的自主权。

　　商业地产热持续发酵

　　日前，上海保利建锦联手信保(天津)股权投资基金在经过445轮激烈竞价后，最终以45亿元竞得上海徐汇区滨江两幅商住地块。

　　“保利不缺钱，做住宅也用不着联合投资公司。而保利这么做，他们可能是想通过引入新的资本，为长期持有商办楼做前期相应的融资准备。”一位不愿具名的分析人士向记者表示。

　　据了解，在拍该地块之前，共有35家开发商领取了竞买申请书。同策房产研究部总监张宏伟表示，从保利地产和信保在经过400多轮的较量后才获得了该地块可以看出，保利联合体几乎是以一种势在必得的姿态在拿地。

　　“板块内在售住宅均价在6万元/平方米左右，2.7万元/平方米的楼板价看来并不高。”张宏伟说。

　　而业内人士指出，保利虽说看重住宅发展前景，但更看好该地段的商办楼。据了解，该地块的四成用于住宅开发，另外六成则为商办楼。

　　“虽说住宅可见的利润较大，但商办楼的发展前景更好。该地块周边交通方便，但缺少好的办公楼产品，因此该地块办公楼更具有稀缺性，比住宅的升值空间还要大。”上海盘古房地产开发有限公司总经理宋海指出。

　　上海圣邦实业总经理朱梅生向记者表示，随着商办市场越来越成熟，北上广深的商办楼租金都出现了较大提升。“受益于租金的增长，现在开发商改变了过去重住宅、轻商办的想法，更加重视商办业务对公司业绩的提升。”朱梅生说。

　　据第一太平戴维斯的报告显示，今年上海甲级写字楼第二季度的租金较一季度上涨了2.9%，每日租金达人民币7.83元/平方米，这一水平较2010年第二季度市场最低谷时上涨了22.9%。

　　“至第三季度为止，上海甲级办公楼的日平均租金高达人民币9元/平方米。一线城市核心商务区域内的有限供应，让业主有了很高的议价能力。即使在目前已经较高的租金水平下，仍有可能进一步提升。”仲量联行上海董事总经理顾东尼表示。

　　从散售到持有

　　虽然开发商纷纷由住宅转向商业，其实多数房企仍然把商办楼当住宅来卖。但现在已经有一些开发商看得更远，他们开始持有优质商办楼，这才是住宅转商业最核心的发展策略。

　　值得关注的是，近来，因为租金的不断上涨，一些房企开始收回其商业项目的招商权，改为自己管理。

　　“近期上海部分开发商从代理公司手中收回了写字楼的招商权，改为自己进行招商。其实管理费用倒没有多少，但开发商自己可以直接收租金。另一方面，开发商自己管理，便于在比较短的时间里收回租金供公司周转。”沪上一位代理公司高层告诉记者，最近上海几家办公楼都出现了类似情况。

　　宋海告诉记者，上海一些房企收回招商权并非个案，表明开发商已经开始改变过去销售商办楼的模式，而SOHO中国(00410.HK)是其中最典型的例子。

　　在今年8月份的中期报告中，SOHO中国董事长潘石屹对外宣布，未来该公司将告别散售，加大对商用物业持有的力度。

　　“如果继续延续过去散卖商办楼的模式，我们同样可以获得较高的收益。但这样对公司长远的发展并不利。我们在调研中发现，一些好的办公楼卖出去以后，租赁的情况非常好；一些小业主对外报出的租金在不断提高。如果我们持有这样的商办物业，并组建自己的管理团队，每年都可以获得一笔数额不小的租金收益。”SOHO中国上海公司一位内部人士告诉记者。

　　据了解，SOHO中国将在3年内改变收益模式，销售收入会逐渐淡出，租金收入则成为公司最主要的盈利来源。“持有物业的主要用途将用于出租，5年后公司的经营性物业租金收入将超过40亿元。”上述SOHO中国人士说。

　　“目前一线城市商办楼的租金涨幅普遍较大，一些优质办公楼的租金甚至是一季度一个价格。代理行把办公楼租出去以后，一般不会马上涨价；但如果开发商管理招商，就想随行就市把租金价格涨上去。而开发商这样做，也与市场环境有关。现在开发商销售业绩并不理想，想从租金中获得更多可观的现金流。”上海一家开发商高管告诉记者，开发商收回招商权的另一个好处是，可以加快租金回收的周期，从而减轻公司在住宅销售方面的资金压力。