刚需单边支撑 房企普显“虚增长”

　　卖房才是王道。

　　截至8月27日，已有110家房地产行业公司披露2012年半年报，其中有可比数据的103家公司上半年营业收入合计1584.35亿元，较2011年同期增长20.98%。单看二季度，已披露中报的地产企业的现金流入同比增长27.6%，环比增长59.8%。

　　这就是本轮调控中在市场底部时房企交出的成绩单。众多房地产上市企业特别是排名靠前的企业上半年销售业绩表现良好，近一半的企业接近甚至完成了全年目标的一半，相对而言，二季度出现跳跃式增长，部分房企快速去库存，反身抢地，市场暖意频频出现，房企是否已经完全走出困局了呢？

　　“仅从多项数据和市场表现来看，房企还不能轻言乐观，最多算棋至中盘。”一位中信地产人士表示，在政策变化期，刚需单边支撑市场的情况下，真正决定房企命运的将是下半场的角逐。

　　“双面”成绩单

　　8月18日，国家统计局发布的7月份70个大中城市新建商品住宅价格变动情况显示，7月新房价格环比上涨的城市由6月的25个，上升至50个，而价格下降的城市仅有9个，7月新房价格环比上涨城市个数超过了前6个月之和。

　　而中国指数研究院研究中心总监何田也在《未来五年中国房地产住宅市场趋势研究报告》发布会上表示，7月份的喊话几乎每天都在进行，而且级别也在提高，但是对于市场来讲，如果没有实质性的政策出台，短期内市场向上的趋势还将继续。同时，何田还提出一组数据，2012年7月份的成交量已经达到了2010年以来的高点，很多城市已经接近2009年的高点。

　　正是在这样强势的价格和成交量支撑下，房企交出了此轮调控下的成绩单。

　　从具体代表公司看，2012年上半年，万科实现结算面积263.8万平方米，同比增长90.7%；实现结算收入302.2亿元，同比增长55.4%；保利地产实现签约销售金额502.96亿元，实现签约销售面积437.83万平方米，同比分别增长27.47%和28.43%；中海地产表现则更为突出，累计销售651.5亿港元，折合人民币535.5亿元，已经完成全年800亿港元销售目标的81%。

　　然而仔细解读上市房企的成绩单，热销下的“虚增长”或已显现。

　　“房企的成绩单不能仅看成交量，还应看库存情况，利润率和负债率等情况。”中原地产分析师王斌提醒市场的乐观派。初略统计A股房地产2012年上半年这份成绩单，不难发现，披露半年报的上市房企在上半年的存货合计就达到1.16万亿元，同比增幅为25.48%，其中“招保万金”四大房企库存货值由年初的4760亿元进一步上升8.4%至5158亿元。不过，从环比增幅来看，增速已有所放缓。103家房企近三个半年度存货环比增速分别为22.01%、16.17%和8.02%，已创下自2008年下半年以来的新低。而从已公布的数据来看，营业收入继续增长，但毛利率、净利润下降和存货、资产负债率上升，或成为行业普遍现象。

　　利润下滑负债攀升

　　在多位房企人士看来，市场是否迎来春天不单是由营业收入的增加决定的，而是营收、利润、负债、库存等多重因素综合决定的。

　　“由于强调卖房是王道，因降价促销的因素而导致的房企利润率下滑日渐突出并困扰着大多数房企。”上述中信地产人士表示。

　　同样以“保招万金”四大标杆房企为例。数据显示，四家房企上半年营业收入总额为675亿元，比2011年同期的484亿元增加39.46%。2011年同期这四家房企营业收入增幅仅为11%。但与营业收入高增长不匹配的是，这四家房企净利润仅仅微增2.5%，由去年同期的77亿元增加至79亿元，只增加了2亿元。其中招商地产净利润增幅同比更是下滑16.89%，查阅招商地产过往成绩单发现，上次出现上半年净利润下滑还要追溯到2008年。

　　利润率数据更为直观，数据显示，四大房企平均销售毛利率已从2011年的43.25%跌至40.5%，净利润率则从2011年的15.9%跌至今年的11.7%，下降4.2个百分点。其中，万科中报显示，上半年房地产业务的毛利率仅为26.5%，为近年来最低水平，2010年和2011年同期毛利率分别为28.95%和32.1%。

　　“造成利润率下降的原因是因为房企的销售费用增加较大。”王斌表示，因为淡市下大部分房企靠挖掘刚需，营销难度加大，所需成本提升，仅四大房企销售费用整体上涨了24%至23亿元。在这样的情况下，无论是主打刚需产品并以快速周转见长的万科和保利地产，还是坚持中高端路线谋取高利润率的招商地产和金地集团，均出现盈利远低于营收的格局。

　　“中国房地产行业的利润率可能未来一段时间都要向制造业看齐了。”万科总裁郁亮表示。

　　资产负债率的提升则更为突出，而从已披露中报的各大龙头房企来看，其资产负债率较2011年年末均有进一步升高。截至6月30日，招商地产资产负债率为70.5%；金融街为70.59%，华侨城A为71.95%，金地集团为72.09%，万科为79%。保利地产为79.6%，较2011年末增长近1.2个百分点。

　　“冬天”的阴影仍笼罩着各大房企。

　　深挖刚需适度开发

　　就在各大房企纷纷公布半年报之际，国务院督查楼市、多地房产税闭门密谋等讯息仍在影响着各大房企对后市的判断。

　　如何在业绩上涨的情况下解困？各大房企各有其招：如上半年抢收成功手握170多亿元现金的龙湖，就开始不断增加土地储备，完善全国性布局，上半年龙湖共有7幅土地进账，总建筑面积逾228万平方米，且基本均以挂牌底价获得。

　　龙湖地产公布的2012年中报显示，2012年上半年实现合同销售额174.6亿元，达成全年目标的45%。归属于股东的核心溢利33.5亿元，同比大增72.1%；净资产收益率达16.3%。

　　截至目前，龙湖地产手持现金创历史新高，达到174.7亿元，净负债率仅为49%。“龙湖通过去年的华东抢收等系列动作，成为促销和去库存成绩最大的公司，但是随着一线城市土地储备消耗的增加，集团将继续严格执行量入为出原则，在保障财务稳健的前提下，把握机遇审慎补充土地储备。”龙湖地产CEO邵明晓表示。

　　而按兵不动、多看少动的也大有人在，1至6月，万科仅仅新增加开发项目14个，对应规划建筑面积合计为213万平方米，仅约为2011年同期的一半；更明显的是金地集团，该公司新增土地在整个上半年保持“缄默状态”，半年内“零”拿地。

　　“从市场表现来看，未来市场供给断供可能会推高房价。”庄凌顾问表示，在前期以价换量之后，北京楼市没有能够得到持续供给，库存已再次跌破8万套，创下年内新低。加之各房企在公布半年报后显示，营业利润的涨幅远不能与营收涨幅成正比，进而对拿地更加谨慎。同时，由于住宅开发的金融杠杆逐渐消失，开发商资金压力增大，导致新建楼盘速度放缓，供应量也随之下降。如未来供应量仍不能满足成交量，任志强早期预言的供应不足导致房价反弹大涨或许将逐渐兑现。

　　另一方面，导致库存减少的原因，可能是因为各家房企推迟开盘，以北京市场为例，自8月13日以来已半月无新盘入市。经过了成功以价换量换回市场之后，地产商对于未来房价的预期又变得乐观起来，将更多筹码压在了“金九银十”。

　　多家房企人士均表示，下半年房地产政策将决定整个行业的走势，不松不紧也许将成为主要选择，在这样的情况下，继续挖掘刚需，适量增加开发将是最合理的策略。