后市判断

　　机构乐观开发商谨慎

　　易居房地产研究院发布的报告称，随着房地产旺季“金九银十”的到来，国内住房交易量将继续上升，预计未来几个月，房价上涨的压力会持续加大。

　　多家机构预计，在降息、降准及各种微调等多种因素及差别化的楼市调控政策综合作用下，以首套房置业为主的需求将会继续入市，延续之前成交量回升的局面，因此“金九银十”楼市可能出现“回暖”。

　　三、四季度是房地产传统的销售旺季，如万科、保利、中海、龙湖等龙头房企上半年与下半年的推盘比例约为4?6，9月、10月份的销售业绩将达到全年的高峰。同策咨询研究中心总监张宏伟认为，支持和鼓励自住需求的差别化政策，可能成就楼市成交量“金九银十”，也会使部分开发企业对于整个市场“基本面”的考量更为乐观。

　　不过，尽管机构对于金九银十市场的判断较乐观，但开发商却表示“谨慎”。在近日举行的恒 大地产年中业绩发布会上，恒 大地产集团主席就表示：“房地产市场与实体经济环境密切相关，今年下半年预计经济将比较困难，因此金九银十的市场情况将不如往年火爆，但也不会下滑太多。”下半年市场走势将整体趋稳。

　　专家观点

　　黎文江：押宝改善型产品房价将结构性上涨

　　“我们判断今年金九银十市场将会押宝改善型产品”，合富辉煌首席市场分析师黎文江认为，此前刚需产品已经持续大热一段时间，金九银十期间改善型产品将会异军突起，而目前中心六区供应量的上升将会带动大户型改善型产品的成交。黎文江判断：“接下来广州房价将会出现结构性上涨。”

　　韩世同：金九银十楼价不升也不降

　　“目前广州楼价正处在历史高位，尤其是市中心楼盘，价格并不便宜，想在金九银十拉升楼价是不太可能的事情。”广州楼市专家韩世同与黎文江有着不太一样的判断，但他也表示，相信今年金九银十开发商的促销幅度会比较大，但不一定会真正降价，因为市场成交对楼价有很强的支撑作用。韩世同表示，“金九银十”应该是大概率事情。因为影响“金九银十”的主要是市场和政策两个层面的因素。从市场层面来看，目前开发商已积极备战“金九”，其态势比五六月还要强。降价促销的力度可能不如上半年，但楼盘增值优惠的程度应会很高，以吸引改善型买家。购房者虽然不会盲目追涨，但或多或少担心未来房价进一步上涨，有效购房需求群体(尤其是二次以上为子女购房者)的入市愿望比较强烈。

　　调查

　　不认为金九银十房价最低但四成买家依然计划买房

　　虽然近期关于政策加码的言论不断，但是开发商对金九银十依然显得热情高涨。传统销售旺季即将杀到，作为市场上另一主体购房者，他们如何看待这个金九银十？调查显示，超四成的受访者表示或将在金九银十买房，近七成受访者认为这个传统旺季的楼价不可能成为今年的最低点。

　　近七成受访者预测

　　金九银十楼价不是最低点

　　从买家分类看，刚需群体依然是关注市场的主体。调查显示73.48%的受访者表示自己是刚需人群，改善型买家占比为14.36%，投资型占比为12.15%。

　　在对成交量的预测方面，超五成受访者认为今年金九银十的成交量将同比去年出现下降，然而也有超过两成受访者认为将会大幅上涨，还有14.48%的受访者认为会出现小幅上涨，认为持平的比例约为9.75%。

　　今年上半年有专家曾经做出预测，金九银十的楼价很可能成为今年最低点。然而，调查发现，69.53%的受访者认为金九银十的楼价不可能成为今年最低点，持肯定意见的仅占比11.08%，19.39%的受访者认为暂时无法预知。

　　近四成受访者

　　想买91-144平方米户型

　　在对金九银十购房者入市热情的调查中，结果显示，有24.03%的受访者称已经做好买房的准备，22.93%的受访者认为将视情况而定。另外，还有53.04%受访者认为将不在今年“金九银十”买房。

　　在户型需求方面，调查发现中大户型面积的需求量最大，数据显示，表示意向购买91-144平方米户型的比例为37.4%，60平方米以下小户型的需求位居第二，占比为29.36%。对61-90平方米中小户型的需求占比为21.61%。而144平方米以上豪宅户型的比例最少，仅占一成左右。

　　从本次调查的刚需占比以及户型需求的比例看，目前刚需对户型面积的要求有增大的趋势。

　　在购房预算方面，在50万元以下的比例为38.5%，51万-80万元的比例为13.85%，81万-100万元的为12.47%，100万-150万元的比例为13.85%，150万-200万元的为5.54%。值得一提的是，购房预算在200万元以上的比例占15.79%。

　　海珠区最受购房关注

　　本次在对意向购房区域的调查中发现，海珠成为广州十区二市最受购房者青睐的区域，占比为20.17%。南沙、增城、天河紧随其后，比例分别为15.75%、12.98%、11.05%。在国家级新区规划即将定调的传言下，南沙的热度再度攀升。而一向备受刚需青睐的番禺区，本次有9.12%的受访者对其表示了意向。

　　买房不买房价格依然是王道

　　买房不买房，价格依然是王道。超三成受访者认为价格依然是影响自己买房的最重要因素。把楼盘所处的地段以及交通情况摆在重要位置的受访者比例为18.05%和17.04%。

　　10.78%和8.65%的受访者分别认为配套和开发商品牌是影响自己买房的重要因素，而环境因素则被普遍摆在了靠后的位置。

　　另外，面对即将到来的金九银十市场，购房者将如何看待开发商或将打响的促销战？调查显示，高达85.91%比例的受访者认为最期待降价的促销方式，另有11.33%的受访者接受送家具家电的促销方式。