一直行走在住宅和商业地产灰色地带的SOHO中国商业模式，即将画上句号。8月16日，SOHO中国宣布未来将在北京和上海核心区持有商业物业150万平，这意味着SOHO中国将实现由散售向大规模自持的重大转型。同时，龙湖、远洋等多家房企，也都在大幅加码自持商业地产比重。在优质地皮减少、租金收益渐显之下，谋变，是未来商业地产的主题。

　　完成“成人礼”多元竞争

　　“通俗地说，就是要当‘包租婆’了”，SOHO中国董事长潘石屹调侃称，这次重大的转型标志着SOHO中国告别了青春期，正式步入成熟期，完成成人礼变为“成人”。

　　在SOHO中国新的战略下，原计划销售的北京望京SOHO最高的一栋楼、上海世纪大道SOHO、SOHO天山广场中的办公楼和商铺部分，将全部转为持有。受此影响，SOHO中国将销售目标从年初的230亿元降至120亿元。

　　虽然盈利和销售情况并不如人意，但转型可能带来的长期利好，仍获得业内一片叫好声。亚太商业不动产学院院长朱凌波认为，SOHO中国的转型势在必然，CRIC中心评论报告也认为，从青年向壮年、从初步的包装地产商向成熟的商业运营商、从依靠卖项目获取资金向提高租金占比实现长期回款，SOHO中国的战略转型是值得肯定的。

　　加码自持比重

　　对于SOHO中国来说，在完成成人礼之后，其真正的商业地产之路或许刚刚开始，但对于一些已经在商业地产领域摸爬滚打数年的企业来说，谋变，也同样是未来的主题。

　　龙湖地产中报业绩显示，上半年，龙湖旗下已开业商场面积为43.9万平方米，整体出租率为98.6%，租金增长了35%。目前还有在建的商场7个，累计在建面积为112.7万平方米，随着项目陆续开业，龙湖预计将在2016年迎来租金增长的高峰期。在销售业绩逐渐保持平稳的同时，投资物业比重的增长愈发成为龙湖的亮点。

　　与此同时，多家房企也均在近期表示，下半年将增加商业地产比重。远洋地产行政总裁李明表示，从今年开始，远洋每年都将新增20万平方米的商业用地，目前远洋在19个城市的商业地产用地占比为16%；绿地集团董事长、总裁张玉良也表示，未来几年绿地房地产业务的增长将主要依靠商业地产，商业地产比重将由目前的40%增至60%。

　　在住宅市场越来越小、优质土地供应有限的背景下，对于开发商来说，增加商业地产自持比重，已经成了必然之举。

　　潘石屹表示，过去十年间，依托北京和上海两座城市的高速发展，散售模式给公司带来千载难逢的扩张机会，在此期间公司实力和规模得到极大提高，而目前两城市格局基本固定，未来发展趋于稳定，最近2-3年内，办公楼和商业地产的租金增幅显著提高。正是基于这样的时间点，SOHO中国才决定转型。此外，充裕的资金实力和较低的净负债率，也为包括SOHO中国在内的各大开发商增加自持商业提供了有力保障。

　　与住宅开发的最初模式一样，抢占资源是第一要务，这是现在不少开发商加码商业地产的意义所在。

　　先占位置、求量，再做投资和收益，与万达商业模式异曲同工，商业地产商也同样在为争夺资源进行大而快的扩张。而这种扩张的基石无疑是来自地方政府的支持，“做政府想做的事”，成了政企合作的模式，也只有在这种模式之下，低价获得优质地皮、银行融资等便水到渠成。

　　除了极强的政商活动能力，商业地产的后期营运能力更为关键，也将决定物业能否实现持续性升值。“把房子变成永远生蛋的鸡”，潘石屹这样比喻SOHO中国的转型，过去做的事情是只把小麦变成面粉，实现一次升值，现在要再把面粉变成蛋糕，实现更大的多次升值。为了保证后续运营，SOHO中国已于去年5月引入专业商业管理公司。不过，寻求合作的模式仍存在一定的风险和不确定性，著名商业地产专家鲁炳全表示，商业地产应该是先商业后地产，核心内容是以持续收益为主的运营模式，通过有效的运营使项目得到不断升值，才是商业地产的重中之重。

　　商业地产对于企业的资金实力、团队建设、区域定位、管理运营等都有着极高的要求，可以说，商业地产的运营才是真正考验开发商的能力，朱凌波说，在一拥而上的商业热潮之后，必然会出现一轮优胜劣汰，而届时能够最终沉淀下来被市场接纳的项目，才是大浪淘沙之后的真品。