“一个地产大佬的非典型‘死亡’”，近日成为房地产业内关注焦 点，这家“神秘”房企一个月前决定退出房地产业务并遣散相关团队。

　　昨日，有知情人士告诉南都记者，该房企并非“华南五虎”之一，而是一家业内排名靠前的北京房地产开发商，在广州、深圳、重庆有开发项目，兼营酒店运营管理等业务，“这家房企在南方的项目和有关业务并未采用母公司的名称，当前其也不便透露进一步详情”。

　　据透露，该房企的“死亡”属于非典型，转道金融业务的考虑多过资金之困。

　　北京房企退出

　　规模不小的房企人散退场，这一消息引起业内纷纷辗转打听，至今此家房企“真面目”仍未揭开。这家“神秘”企业退出房地产业务的决定是在一个月前做出的。房企高层已经解散了公司所有的房地产开发人员团队，转卖和出让手中的房地产开发项目、地块等，彻底退出房地产开发业务和市场，接下来转行做资本运作、风险投资、运作房地产金融项目等。

　　由于在南方有相对集中的项目，微博广泛猜测为“华南五虎”之一，昨日南都记者电话求证，该房企并非南方企业。知情人士向南都称，该房企在广州、 深圳、重庆有开发项目，兼营酒店运营管理等业务。据透露，这家房企在南方的项目和有关业务并未采用母公司的名称，当前其也不便透露进一步详情。

　　北京中原地产等房地产机构对这家房企亦有所知情。在未透露具体名称的情况下，有关人士告诉记者，该房企并非大型企业。倒闭潮自去年就开始了，两级分化也已成为业内趋势。

　　“该企业是一家总部在北京的国企，房地产开发只是其七大业务板块中比重较大的板块。”北京中原地产市场研究部总监张大伟称，其主要经营项目在南方，但是在广东的项目很少，“这家企业不是主流的房地产公司。”

　　“这家房企显然是‘丢卒保车’。受累地产业务，业绩大幅下滑，急于摆脱地产业务拖累集团发展。一旦房企破产必然成为集团发展的包袱，而选择退出房地产市场，可以减少损失和获得新的资金。”亚太城市房地产研究院院长谢逸枫昨日表示，在房地产贷款短期内放松和融资成本上涨的情况下，未来在资本运作、房地产金融领域的利润和机会可能更大。

　　数据显示，北京2011年注销了473家地产企业，业内称2008年的数字更多。据相关上市公司2012年半年报显示，普遍呈现“利润下滑”、 “库存增加”、“资产负债率继续走高”的现象。占沪深上市房企总数约15%的22家上市房企半年报显示，总负债达3985.14亿元，比上年期末增加 413.76亿元。

　　转行金融“重生”

　　“事实上，房企关门离场自去年就开始了，且案例非常多，只不过没有报道渲染。这家房企之所以引起关注，是因为报道称其是开发了上百个项目的中型 房企。”链家地产分析师常清对南都记者说，奇怪的是去年最困难的时候这家房企没有离场，而选择今年退出，这就意味着该房企并非“缺钱”而离场，转型才是其 主要考虑。

　　此事一经曝光，地产名嘴任志强称是“聪明人干了件聪明事”“打得赢就打，打不赢就跑。”

　　张大伟则表示，这家企业并不是“打不赢才跑”，其退出房地产业务并非因为资金链问题，“更多的是一种股权交易，这样有资金优势的房地产企业转型做房地产金融输出是趋势。”

　　一位北京业内知情人士昨日告诉南都记者，这家房企不算是传统意义上的房地产开发商，虽然参与拍地买地，住宅项目并不知名，公司一贯对资本运作有心介入，也有一定资源。与其说是“死亡”，倒不如说是“重生”。

　　常清告诉南都记者，该企业策略是一种“转型”，这在业内自去年已开始，由于房地产业的利润在回归，行业的前景并不明朗。房企的转型一是专业化，通过开发产品获利；另一个是利用资金优势，通过运作房地产金融项目获得利润。

　　上述离场的北京房企转行，将主要涉及资本运作、风险投资、运作房地产金融项目等金融及相关业务。

　　“我觉得这家房企行为属于非典型的，应该属于转型。看它的情况，都不太适应‘招拍挂’拿地制度。所以以前拿地容易，价格又低的时候可能比较风光。如果不擅长做房地产开发，而选择资本运作的话，这个战略调整是对的。不过这不是房企的普遍现象。”房地产专家韩世同昨日向南都记者表示。

　　离场或成趋势

　　事实上，这种涉房上市企业退出房地产业务的现象今年以来时有听闻。中恒集团就是一例，其原来业务板块包括医药、保健品、房地产和酒店。今年初，中恒集团决定剥离房地产业务，集中精力做健康产业，相关剥离工作在今年一季度完成。

　　从房地产行业抽身而出的，还有天富热电、东方航空、西部矿业、江苏舜天、酒鬼酒业、安徽金种子等主业非地产业务的公司。

　　企业高层诸如万科总裁郁亮，政策层面诸如住建部研究人士近期均表态，称分化将成为行业趋势。郁亮表示，未来房地产行业的总体利润是下降的，行业利润将向制造业靠拢。住建部政策研究中心主任秦虹表示，调控强周期内的后市判断是“增速减缓，分化加剧”。

　　调控后“强者恒强”，已经成为业内共识。而房企的转型之道，或可从股权变动明显增加的苗头中一探端倪。

　　房地产股 权交易今年来盛行。中原地产市场研究部统计数据显示，2012年上半年，全国房地产市场公开的规模股权交易达到了51宗，已经公开的总交易额就达到了 205亿，分别同比上涨21%及56%。相比一季度，二季度的股权交易宗数明显下降，仅仅只有13宗，为一季度的1/3.这显现出，市场有所好转，房企卖 股心理有所缓解，但同比依然处于高位。

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　　借道不良信托

　　地产巨头吞“小鱼”

　　随着信托兑付高峰期的到来，当外界都认为“保兑付”成为所有信托公司当务之急时，拥有信托平台的房地产巨头们却笑了，因为最好的机会来了。

　　一位来自大型信托公司的华南地区项目负责人向南都记者透露，今年三季度将有半数房地产信托到期，此前曝出地产信托的兑付危机，对于个别未雨绸缪的信托公司而言，反而是一个低价收购项目的好机会。

　　去年以来，随着银行信贷的收紧，信托平台几乎成为中小型信托公司融资的唯一渠道。不少房地产公司以年化15%的成本借助信托融资。再加上银监会不断收紧对房地产信托的监管，因此中小型房地产公司与信托的议价能力很弱。伴随着兑付高峰的来临，那些本身条件不佳、开发商实力堪忧、抵押物不充分的项目，岌岌可危。

　　然而对于股东拥有房地产背 景的信托公司而言，不良信托的结果就是全额接盘。“去年以来，资产管理公司、私募基金和地产产业基金都在忙着找信托买盘，只要价格够便宜，想捡的人还是很 多的，不至于闹到最后必须违约。”一位不愿具名的信托公司市场部负责人对南都记者透露。他分析称，目前一般的房地产项目融资比例在40%左右，也就是说， 如果项目兑付困难，以4折收购还是划算的。收购未完成的廉价项目相当于廉价扩张。

　　该负责人向南都记者透露，如果项目是以股权形式包装的，这意味着房地产商无法按时兑付后，信托公司将获得项目所有权，而个别股东拥有地产背景的信托公司几乎可以以4-5折的价格获得中小地产商的优质项目。

　　除了外部的基金对接之外，各信托公司也各自“大显神通”：原信托计划增发或借新还旧、延期兑付、信托公司成立自己的资金池产品对接、不同信托公 司之间传递项目权益等等手段都屡见不鲜。总之，优质地产项目从来都不缺买家，而不少中小型地产商则由于资金回笼不畅而被大地产商曲线“吃掉”。

　　(作者：陈琳琳 黄河 王晶晶)