调查市场需求端变化

　　“我们这一排是北京市中介行业协会和各经纪机构的代表，对面坐了一排督察组的同志，后面是北京市住建委的官员。”7月31日下午，国务院督查组召开座谈会，一位与会人士向中国证券报记者描述现场的情况。他还表示，在当天的座谈会上，北京住建委的人“只能听，不能说”。

　　这一路督查组包括国土部、住建部、银监会和国税总局的相关人士。据悉，此次座谈会主要是向市场人士了解最新动向，此前督查组已专门到北京的部分中介门店走访，了解市场情况。

　　督查组的行程颇为紧密。按照工作安排，当天上午，督查组已与北京市房地产协会的人士及部分专家学者座谈，次日还将向开发商代表了解情况。而在其他省份，督查时间也被安排得满满当当。

　　“督查组的人士以询问为主，很少做出指示或表态。”中国证券报记者了解多路督查组的具体工作情况后，均得到了类似回答。据了解，在上述北京的这场座谈中，督查组询问的内容主要涉及限购令执行情况、成交量能否持续、下半年的市场供应等。同时，督查组还询问了北京部分“日光盘”和高价地对市场带来的影响。

　　“找市场人士谈，主要是了解供需关系，尤其是需求端的变化。”这位与会人士说。根据北京市住建委的统计，7月北京成交商品住宅(新房加上二手房)29089套，环比上涨13.6%，同比上涨64.2%。事实上，包括北京在内，当前大部分限购城市的楼市成交量仍然保持较高水平。

　　业内人士认为，在“新国八条”出台一年半之时，个别城市在“限购令”等政策的执行中出现松动，导致部分投机投资需求伺机入市。需求端的异动，不仅是当前局部市场出现量价齐升的原因，同时可能造成未来的市场供需失衡，促使房价继续上涨。

　　对于未来的市场状况，与会人士普遍认为，在经历了近半年的快速释放后，刚需支撑乏力，改善型需求释放有限，未来几个月的市场交易量很难保持上述水平。但他们仍然向督查组建议，应警惕投机投资需求入市，以及个别楼盘坐地起价的现象。

　　作为影响市场供需关系的重要调控手段，“限购令”和信贷政策的执行情况自然也成为督查的重点。据了解，督查组近日在广东调研部分房企，了解其运作是否符合限购政策的规定。此外，另一路督查组还在上海对数个楼盘的房贷业务进行检查，了解差别化信贷政策的执行情况。

　　更关心房价上涨原因

　　供需关系的变化直接体现在房价走势上。“督查组对量价齐升的现象心里有数，他们更关心的不是‘量涨’，而是‘价涨’。”上述知情人士向中国证券报记者表示，派往北京的这一路督查组，多次问起6月以来北京楼市出现量价齐升的原因，尤其是价格上涨的原因。

　　需求的大量释放和部分项目的提价，被认为推高了近期的成交量和价格。北京中原地产统计显示，7月北京有八成项目提高均价。按照不少机构的预测，若不采取必要手段，即使未来成交量下滑，房价仍将继续反弹。

　　事实上，督查组对房价的关注更多体现在与政府部门的交流中。中国证券报记者从知情人士处获悉，督查组在与湖南、江苏两省的政府部门座谈时，首先询问的便是房价控制目标的制定和完成情况。

　　针对房价控制目标的问题，江苏省住建厅有关负责人在座谈中表示，2012年江苏建立了房地产信息系统及预销售备案系统，房价控制目标今年虽未特别公布，但地方政府已将此作为一项既定规则，作为政府的一个承诺，确保把房价控制在合理水平。

　　对于这一问题，湖南省的官员则强调，去年湖南省的房价涨幅控制在个位数，低于全省的GDP增长速度。但对于今年的房价控制目标，他未做明确说明。

　　按照“新国八条”的要求，去年全国大部分城市制定并公布了房价控制目标，且完成情况较好。但今年以来，甚少有城市公布上述目标，这也使得地方政府缺乏对控房价任务的量化参考。中国房地产学会副会长陈国强(微博)表示，今年以来，一些热点城市房价上涨较快，甚至明显超过了去年制定的房价上涨目标。

　　“北京楼市为何出现量价齐升态势？”“湖南省今年的房价控制目标是多少？各地有没有制定具体的目标？”近日，国务院督查组分赴北京、湖南、江苏等地开展督查时不约而同将“火力”放在了房价问题上。

　　从7月下旬开始，国务院派出8个督查组，对16个省(市)贯彻落实国务院房地产市场调控政策措施情况开展专项督查。有关人士透露，督查组通过听取汇报、现场走访和座谈交流等形式，了解当地的政策执行情况和市场形势，这些信息共同指向的焦点则是房价走势。

　　业内人士认为，本轮督查过后或有新一轮政策出台，而房价上涨趋势很可能加速新政的出台进程。新政除在保障房建设、个人住房信息系统建设、房产税试点等长效手段上加力外，还将强化原有政策的执行。其中，针对房价控制目标的制定与完成，对地方政府的问责很可能得到强化。

　　强化地方政府问责制

　　在很多业内人士看来，“控房价”不仅是本轮督查启动的诱因，其目标还可能体现在督查后新政制定过程中。上海易居房地产研究院副院长杨红旭向中国证券报记者表示，在督查组回京、形成报告并提交后，中央很可能据此出台新一轮调控政策。他还表示，新政出台的时间，将视7月的房价数据而定。若中央预期房价继续快速上涨，新政很可能会提早出台。

　　根据国家统计局的数据，今年6月，全国70个大中城市新建商品住宅(不含保障性住房)价格平均环比上涨0.02%，在连续下跌8个月后首次出现正增长。

　　督查之后出新政，已成为多数业内人士的共识。陈国强认为，新政将以强化原有调控手段为主，其中，针对房价控制目标的制定和执行情况，启动对地方政府的问责很有必要。“若没有房价控制目标，就缺乏问责地方政府的依据，也就无法落实地方政府的责任。”

　　财政部公布的数据显示，上半年全国国有土地使用权出让收入仅为11430亿元，同比减少4342亿元，下降27.5%。土地出让金收入减少，被认为是地方政府松绑楼市政策的主因。有不少业内人士认为，若不在房价控制上启动问责，地方政府试盘的尝试将会更多，房价上涨的动力也将更足。

　　此外，作为楼市调控和税费改革的一项长效机制，房产税试点或将加快推进。据悉，督查组曾在北京多次询问房屋的空置率情况。对此，与会人员一致建议，在减少房屋交易环节税种的同时，开征保有环节的税收。伟业我爱我家统计显示，当前北京市场的空置房屋套数约在30万-40万套之间，相当于该市一年多的住宅销售量。

　　另据中国证券报记者了解，针对北京万柳地块在拍卖中推行的“限地价、竞保障房面积”的做法，督查组予以肯定。这也意味着，为避免高价地对市场预期产生不利影响，未来的土地出让中，上述竞价方式或继续得到鼓励和推广。

　　杨红旭表示，督查后的新政将以强化原有政策执行为主。此外，二手房交易税提高、房地产贷款收缩等手段都可能作为储备政策择机出台，但这需要视具体的督查情况而定。他还认为，下半年楼市将有所降温，房价大涨可能性为零，以盘整态势为主。