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央行一个月之内两次降息进一步降低了购房者的购房成本。但业内人士预计,鉴于此次降息的非对称性,如果未来1-2个月内存款准备金率不下调,部分城市现有的首套房贷利率8.5折优惠可能逐渐消失。分析人士表示,连续两次降息将强化对楼市回暖的判断,有助于继续推动刚需群体入市。在继续严格执行差别化住房信贷政策的同时,有必要通过加快个人住房信息系统的建设和联网等措施,继续抑制投机投资性购房。
购房成本再度降低
以刚性需求为主的购房群体成为本次降息的直接受益者。据链家地产市场研究部测算,按照100万元的贷款总额、20年的还款期限计算,首套房贷利率如果执行基准利率,则降息前的月供款为7633元,降息后为7485元,减少了148元,总利息减少35568元。如果算上上一次降息的影响,两次降息将使购房者的月供款累计减少298元。
如果首套房贷利率执行基准利率的8.5折,则两次降息将使月供款累计减少243元。如果是购买二套房,房贷利率执行基准利率的1.1倍,则两次降息将使购房者的月供款累计减少364元。
链家地产市场研究部分析师陈雪认为,对于广大刚性和改善型需求的购房者而言,降息的累加利好正在逐渐加深,购房成本持续降低。
在此次降息的同时,央行也强调,个人住房贷款利率浮动区间不作调整,金融机构要继续严格执行差别化的各项住房信贷政策,继续抑制投机投资性购房。
不少业内人士认为,对于市场化程度较高的房贷利率来说,鉴于此次降息的非对称性,贷款利率的下降幅度大于存款利率,可能影响银行对房贷政策的把握。陈雪表示,目前房地产市场回暖,银行贷款额度快速释放,银行保持利率优惠的意愿将进一步降低。如果未来1-2个月内存款准备金率不下调,北京等城市现有的首套房贷利率8.5折优惠可能逐渐消失,在一定程度上消解此次降息降低购房成本的效果。
强化楼市回暖判断
与切实减少的购房支出相比,两次降息对楼市预期的影响更加深远。亚太城市房地产研究院院长谢逸枫对中国证券报记者表示,连续两次降息可能加深业界对楼市已“筑底回暖”的认识。出于“抄底”的心态,购房者入市的积极性可能进一步提高,从而继续对楼市的成交量形成支撑。
北京中原地产市场研究总监张大伟认为,近期房地产市场成交量的回升使开发商的资金面进一步缓解,再加上降息的效应,房地产企业的“冬天”已经过去。
数据显示,从今年5月以来,多个重要城市的房地产成交量明显回升。不少机构分析认为,虽然“限购令”并未松动,但在两次降息的推动下,市场成交量将继续保持回升态势,经过7、8月份的传统淡季后,可能在9月和10月达到全年的最高点。
张大伟表示,成交量对价格的支撑作用逐渐明显。此前部分房地产项目已减少或取消购房优惠,部分城市的住房成交均价出现回升。
值得注意的是,在两次降息释放的楼市回暖信号中,部分投资投机需求也在伺机入市。业内人士警示,为保证调控效果,应密切关注投资投机需求的动向,谨防其借机入市并推动房价过快上涨。同时,个人住房信息系统的建设和联网也需加快,以期尽快筑起抑制投机的“防火墙”。
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春节后,在以首次置业的刚需为主力购房人群的有力支撑下,全国绝大多数城市的住宅成交量均出现了明显上涨,多家房企超额完成上半年销售目标,各大房地产经纪机构的业绩也连创新高。与此同时,全国多地房价的小幅上涨,引发了人们对下半年房价强势反弹,楼市调控成果或将付之东流的担忧。
但是,伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析表示,首次置业的刚性购房需求,积蓄已久的豪宅购房需求,以及因楼市回暖而产生的一小部分恐慌性购房需求,春节后支撑楼市短暂回暖的这三大购房需求在下半年很难持续;与此同时,改善性购房需求和投资投机需求在下半年也无法进场,所以,春节后楼市成交量回暖,房价小幅上涨的势头很难在下半年延续,成交量或将再度陷入谷底,下半年楼市形势严峻,不容乐观。
三大购房需求下半年难以持续
第一,首次置业的刚性购房需求量将逐步萎缩。胡景晖分析表示,春节后,降息、降低存准率、部分城市对房产交易税收的优惠,以及调控以来房价的明显回落,刺激了首次置业的刚性购房需求的集中释放,这部分购房需求由于很难快速再生,所以在经历了近半年的快速释放后,三季度开始首次置业的刚需人群总量将逐步萎缩,很难再支撑下半年楼市的继续回暖。
第二,豪宅购房需求日渐匮乏。胡景晖分析表示,去年3月底各地政府为了实现对中央“房价不再上涨”的承诺,纷纷叫停了对豪宅预售证的发放,使得在过去的14个月里,豪宅供应量极其稀少,购买豪宅的需求也被积压。春节后随着多地“房价不再上涨”承诺的实现,5、6月份全国多个城市逐步放开了豪宅预售证的发放,豪宅供应量的增加,也使得积蓄已久的豪宅购房需求得以释放。但是,由于有能力购买豪宅的人群毕竟是少数,这类需求在二季度的集中释放,也使得下半年的豪宅需求极其匮乏,所以在下半年豪宅购房需求也很难支撑楼市继续回暖。
第三,恐慌性购房心态将逐渐平复。胡景晖分析表示,针对今年以来经济增长的放缓,政府再次出台了一系列的经济刺激政策,由于对政策的误读,以及对楼市将重蹈08、09年覆辙的担忧,伴随二季度住宅成交量价的回涨,部分人群产生了恐慌性购房情绪。但是,由于今年楼市调控的大原则依然坚定,支撑楼市成交回暖的购房需求在下半年也难以持续,所以,随着三季度楼市成交量的逐步回落,这种恐慌性购房情绪也将逐步平复,所以下半年恐慌性购房需求也很难支撑楼市的进一步回暖。
两大需求下半年无法进场
第一,投资投机类需求进场无望。胡景晖分析表示,今年虽然出台了一系列的经济刺激政策,但是楼市调控的大原则依然坚定,并未出现像08年底那种由限制买房到鼓励买房的根本性的决策转变,投资投机类需求仍然是下半年楼市调控坚决限制的对象,所以,没有了人为炒作的兴风作浪,下半年的楼市不可能出现强势反弹。
第二,能否放松对主流的改善性购房需求的限制仍存很大变数。胡景晖分析表示,合理的改善性购房需求也是刚需,这部分购房需求不存在投资炒作因素,不存在哄抬房价的可能,所以在下半年购房需求量不足,楼市成交或将再度陷入谷底的情况下,通过合理的政策设计引导这部分需求平稳有序释放非常必要,一些地方政府也在尝试通过政策微调释放这部分需求,但是,河南改“认房又认贷”为“只认房不认贷”的尝试被中央封杀后,也使得各地放松对改善性购房需求限制的尝试搁浅。虽然对改善性购房需求的放松在短期内难以实现,但是随着下半年购房需求量的萎缩,楼市去库存压力的增大,逐步放松对改善性购房需求的限制仍存较大希望。
伟业我爱我家集团副总裁胡景晖表示,在改善性购房需求暂时无法入场的情况下,下半年的楼市购房需求量将明显萎缩,成交量或将再度陷入谷底,三、四季度的住宅成交量能与目前的成交量持平,已是非常乐观。据调查,下半年各大房企的销售任务普遍要高于上半年,在完成业绩的压力下,面对不断萎缩的购房需求,“降价走量”依旧是绝大多数房企的主要策略,所以上半年房价小幅上涨的势头难以持续,下半年的房价仍将保持稳中有降的大趋势。
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