中高端需求开始恢复入市

　　汉宇地产董事总经理施宏叡

　　楼市是否回暖要从商品房的供应、成交和价格三方面的综合表现来判断。首要的标志是成交量的探底回升，在一段时间内保持平稳走势后仍能有小幅上涨，并且成交量上涨的不仅仅是某一特定类型的住宅产品；其次，在成交量上涨的带动下，开发商逐渐对市场恢复信心，推盘节奏加快，新盘后续供应量出现同步增长，从而令楼市呈现出供需两旺的态势；最后在供需两旺的引导下，市场升温令房价出现同步上涨，表现在热销盘的价格首先出现回升，并带动周边楼盘的价格同步上涨，房价形成普涨的氛围，市场重新形成房价看涨的预期。

　　目前上海楼市的成交量已经恢复到2011年年中时调控尚未完全发挥效应之前的水平，但是尚未有进一步的突破，回暖幅度有限。从成交结构来看，今年1、2月上海均价在3.5万元/平方米及以上的中高端物业成交比重仅在5%左右，而来到3~6月份这一比重已明显上升至8%~10%，甚至较2011年同期6%~7%左右的水平仍有提高，足以证明中高端需求不仅开始恢复入市，目前楼市的成交结构已经逐渐摆脱深度调控时期的“特刚需”特征，回暖面更广，相应的成交上升的含金量更高。

　　改善性需求成为新增长点

　　21世纪不动产上海锐丰研究部经理黄河滔

　　判断楼市回暖的标准，一是看成交是否持续维持稳定，供应是否开始逐步跟上；二是看买卖双方市场地位发生变化，以上海为例，2011年下半年期间，买方市场为主导的情况已发生改变，伴随成交逐步恢复，卖方市场的话语权正逐渐提高；三是看市场交投结构发生变化，随着市场预期的陆续扭转，改善性需求开始跟随刚需入市，并成为助推行情回升的新增长点；

　　整体市场交易已较为分散，逐步摆脱依靠个别楼盘支撑局面，展露出较为良好的成交结构。

　　今年上半年二手房市场为政策稳定下的回升，至于下半年的市场走势，关键也取决于房价的表现及投资需求是否仍在可控范围之内。

　　“积压矛盾”待疏导

　　中房信研究总监薛建雄

　　自去年1月最严厉调控之后，就再没有其他加强巩固调控的政策出台。反而是房贷利率重现8折优惠，各地纷纷调高普宅标准和公积金贷款上限，有些地方甚至出台了装修房补贴等购房政策，类似的楼市“激励政策”持续叠加形成了强大的市场推动力。

　　经过近一年半的严厉调控，尽管房价涨势得到控制，但也积累下更深的矛盾。如购买力积压、开工量下降导致的后续供应能力不足，加上保障房只见大量开工建设，不见大量实际分配和分配制度建设缓慢。已经给楼市积压了多重矛盾。如果上层政府再没有更好的疏导化解，楼市积压的矛盾在大量购房“激励政策”推动下，重新走向“量价齐升”的风险越来越大。

　　地方政策有望继续放松

　　上海易居房地产研究院副院长杨红旭

　　上半年政策总体仍紧，但已结构性放松，突出表现在首套房贷利率持续下滑，部分地方政府出政策保护刚需。绝大部分地方政府不再公布限价目标。随着住宅成交量的持续反弹，年中或下半年政策放松的可能性降低，即便是保持当前的调控力度，房价也会止跌反弹。但由于经济下滑超预期，官方原认为一季度触底，结果延后，所以下半年政策仍存在放松的可能性。尤其是地方政策，还将继续或明或暗地放松。

　　尚未全面“回暖”

　　中国房地产研究会副会长顾云昌

　　在稳增长的背景下，房价离真正的底部不远了。目前房价同比下降，环比却不降。加之去年开发商降价的动力并不明显，全国房价增幅约在3%~4%。相比之下，在计入通货膨胀因素后，我国居民收入同比增加了8%以上。居民收入的增幅超过了房价上涨的幅度，这意味着房价是相对下降的。现在看全国“回暖”还为时过早，但是在有些城市已经开始出现“回暖”，全国还没有全面的“回暖”。

　　土地财政未解决 双轨制是大方向

　　国务院发展研究中心发展部研究室主任刘峰

　　过去几个月，房地产业是加速往冬天里走。是否见底还很难说，但可以肯定的是，现在已经减速了，主要看宏观政策的调整。宏观调控缓解了房地产泡沫化的程度，但像土地财政问题等根本性的问题还未解决。结构性的调整需要时间，双轨制的发展是未来的大方向。

　　企业最大诉求是回笼资金

　　全国工商联不动产商会会长聂梅生

　　短期之内，楼市调控政策松动的可能性几乎没有，中央政府所采取的系列“稳增长”措施，短期之内也难以惠及楼市，中央政府仍然会坚持“去投资化”的调控方向。目前房地产调控使市场呈现出下行的趋势，在下行的趋势中，有利于房地产长效机制的改革和建立，也容易取得共识，因为在上行周期内，没有人会理会这样的事情。因此，在目前的房地产市场态势下，开发企业最大的诉求就是加快销售，回笼资金。

　　房价将会

　　一浪接着一浪地下降

　　独立经济学家谢国忠

　　我最近去了一些三线城市，例如无锡、常州、常熟、宜兴这样的城市，这些城市城市化程度很高，地方政府无一例外地想发展房地产，但这些城市未来十年人口增长基本是下降的，这意味着房地产大发展的根基不复存在。有人认为，当今中国房地产市场的低迷是因为限购政策的存在，幻想取消后，市场就会回暖。现在的熊市是泡沫破裂的结果，房地产不可能再回到从前了，未来房价将会一浪接着一浪地下降。

　　完成销售目标问题不大

　　瑞安房地产行政总裁李进港

　　2012年上半年，中央政府仍坚定不移地维持调控措施不放松，严格执行限购措施和差别化住房信贷以及税收政策。一方面，在中央统一政策框架内，落实好对居民家庭购买首套普通自住房的信贷支持和税收优惠政策；另一方面，严格执行商业性个人住房贷款的二套房认定标准、首付款比例、贷款利率和三套及以上住房停贷政策，坚决遏制投机性购房需求。经过一年以来的紧缩政策后，中国主要城市的地价及住宅价格均已降温。

　　我认为，中央政府一直都在强调坚持楼市调控绝不动摇，最近的央行降息也并不意味着调控松绑和救市。相信中央对房地产政策只会微调，短期内松绑机会并不大。这样的背景下，房地产企业也许不应该将希望更多地寄于政策的转向，考虑更多的应是如何在政策之中寻求突破。

　　基于上述判断，瑞安房地产2012年的营业目标是120亿元，其中90亿来自住宅销售。截至5月底实现销售额为19亿元，其中12亿元为合同销售，符合预期。今年下半年将会推出大部分楼盘，包括新一期上海瑞虹新城和创智天地[最新消息 价格

　　户型 点评]。由于这些项目都在市中心，且已有近一年半未有新供应，项目已处成熟阶段。有信心会达到预期销售目标。加上租金和商业物业出售收入，我们有信心可以达到全年目标。

　　不敢期待持续回暖

　　上实城市开发集团有限公司董事局主席倪建达

　　最近的市场行情确实有回暖迹象，包括上海以及一些二三线城市。我觉得这个情况可能与此前一轮银根相对购房者放宽有一定关系，包括降息和首套房利息优惠等金融政策的变化，都会对此前处于观望状态下的刚性需求带来正面鼓励。在此影响下，目前市场的行情确实比今年第一季度好了很多。

　　但是，我认为这其实只是金融政策发生了变化，还不能算是房地产市场发生变化。如果鼓励性质的政策具有持续性，我认为未来一段时间的市场是值得期待的，可能会慢慢有复苏的表现。但我们担心的是，市场一旦回暖，政策方面再次收紧微调的可能性持续存在。此外，国际经济环境也并不稳定。这些都是较难把握的问题。

　　总体来说，我们对未来一段时间楼市回暖的持续性没有太多期待，城开旗下的项目也暂时不会对此前制定的策略做出改变。

　　不会有大幅降价

　　上海仁恒集团

　　市场拓展部主管曹栋

　　最近一月的成交量还可以，但上半年的整体成交量还是不高的。所以，不能盲目认为楼市已经出现回暖，现在只是刚性需求、改善性需求的合理释放，目前公司的客户也基本上都是自住的客户。公司旗下的项目价格还是维持之前的水平，也不会有大幅度的降价，客户也比较接受现在的价格。

　　以价换量还会持续

　　上海红土置业有限公司

　　营销总监徐卫芳

　　个人对市场回暖还是持保守态度，虽然有不少城市出台了楼市“松绑”政策，但都是在不触及限购“红线”的基础上，可见，限购政策肯定不会在短期内松动，此外，现在经济增长速度也不是很理想，这个对楼市肯定会有一些影响。最近，虽然有许多开发商在拿地，土地市场溢价率也在提升，土地市场有一些回暖迹象，但是，这些开发商现在拿地，项目启动估计要到明年、后年，同时，从市场角度来说，开发商面临的压力还是蛮大的，以价换量还是会持续。