自2011年下半年以来 33个城市分别从不同角度出台楼市微调政策

　　虽然中央反复重申房地产调控政策基调，但地方政府“小动作”不断，由于过于宽松而变成“乌龙”事件的也有几例。近日，河南省关于七折房贷利率优惠的指示，“高调”地刺激了人们的神经，关于政府是否“救市”的讨论再次掀起。很快，河南银监局权威人士表示，网上所传河南房贷新政是误传，郑州金融办相关人士也否认了房贷有相关新政。

　　尽管如此人们对房价上涨的预期明显升高。

　　自2012年3月份以来房地产市场强劲回暖，这不禁让人想起2009年初，房地产市场一步“从冬到夏”。虽然表面都是成交繁荣，但2012年的“从严”与2009年的“鼓励”全然不同，购房者心态需求也有差异。最为关键是，2009年房地产市场正走在回暖的道路上，全国房地产景气指数节节攀升，回至景气临界点之上；而此时，国房景气指数步步下滑，创下37个月新低，逼近2008年最低点。

　　政策基调：

　　从鼓励购房到坚持调控

　　2008年，全球经济危机袭卷而来，我国实体经济遭受创伤之后，房地产作为稳经济的“抓手”挺身而出。进入2012年，国际环境来看，全球经济虽然走出谷底，但是复苏依然不稳，欧元区的威胁依然没有接触，美国第三轮量化宽松正在酝酿中。国内经济数据好转，但是经济增速下滑的风险不可避免。这与2009年基本类似。

　　但是对于房地产调控，中央的态度与2009年截然相反。

　　5月中旬，国务院总理温家宝在武汉市就经济运行情况进行调研时指出，要稳定房地产市场调控政策，严格实施差别化住房信贷、税收政策和限购政策。

　　6月12日，发改委针对“发改委人士称地产松绑或是救市第二张牌”的报道作出澄清，表示该部门最近没有人接受过该媒体记者采访，有关报道纯属捏造。6月14日，央行新闻发言人已就“央行特急文件调整利率及其涉及房贷利率”一事作出回应：中央银行和监管部门对个人住房贷款一直实施有效的政策引导和审慎性监管。个别媒体称“央行特急文件规定首套房贷利率最低可七折”，有意曲解央行政策意图，有市场炒作之嫌。银监会也做出相似陈述。6月18日，住房和城乡建设部新闻发言人表示，当前各地要坚决按照中央要求，继续坚定不移地抓好房地产市场调控各项政策措施的贯彻落实工作。特别是严格执行差别化住房信贷、税收政策和住房限购等措施，巩固调控成果。6月23日，住房和城乡建设部部长姜伟新说，明年将继续坚持房地产调控不动摇，促进房地产市场健康发展，要继续落实地方政府对房价调控的责任。将严格实施差别化住房信贷、税收政策，支持居民的合理购房需求，优先保证首次购房家庭的贷款需求。

　　链家地产市场研究部陈雪认为，一周之内，四部委接连发布涉房调控的表态，一方面说明在市场观望相持的敏感期，舆论风险高企；同时也表明，目前中央对于房地产调控的态度依旧严谨，并无明显的放松迹象。

　　中央的多番明确表态并没有化解地方政府微调的“冲动”，在三令五申之下，地方政府的“小动作”有所增加甚至有高调之嫌。

　　据北京中原市场研究部统计显示，自2011年下半年以来，北京、上海、杭州、重庆、厦门、武汉、合肥、南京、常州、吉林、中山、长春、芜湖、从化、马鞍山、沈阳等33个城市分别从不同角度出台了楼市微调政策，政策微调内容涉及限购政策、土地出让、普通住宅标准、税费优惠以及购房补贴等。除芜湖、佛山、成都等因为微调触碰到了限购红线，政策颁布不久就被“叫停”外，其他政策基本都得到默许。

　　就在其他城市通过各种方式试探调控松动底线之时，上海却反其道而行之。进一步的政策是，凡单身、非上海籍购房者，无论是否已有缴纳社保或个人所得税证明，目前已被列入购房限制范畴。

　　按照上海目前执行的限购令规定，对于不能提供2年内在上海市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险(城镇社会保险)缴纳证明的非上海户籍居民家庭，暂停在上海向其售房。政策收紧后，无论是否已有缴纳税赋或社保证明的单身外地人士，均不能在上海购房。目前上海购房者的单身状态包括：未婚、离婚及丧偶等。而对于单身购房者的手续规定，早已趋严至“需有相关部门出具的单身证明”的地步。

　　开发商策略：

　　从捂盘惜售到降价促销

　　楼市回暖迹象明显的情况下，房企刚刚融资得来的钱就被派到了土地市场。中原地产监测数据显示，2012年1月至5月，万科、中海、华润等多家开发商均有成功融资案例。于是，沉寂了些许时日的土地市场近段时间似乎也开始回暖，恒大13.22亿元广州拿地、万科3.8亿元广州拿地、中铁置业22.87亿元贵阳拿地、龙湖12.8亿元拿下成都武侯晋阳地块。

　　有分析人士认为，开发商及时补仓主要是吸取2009年无房可卖的教训。

　　2009年，新盘开售前彻夜排队成为当年楼市的一道风景，真真假假的房托与购房者之间的“互动”成就了一个又一个“日光盘”，也将房价一路推高至前所未有的高度。为了尽量拖延楼盘销售时间，开发商开始“捂盘”。开发商开盘前的种种，在曾经风靡一时的电视剧《蜗居》中展露无遗。

　　2009年房价的疯狂上涨，不仅给开发商带来了丰厚的利润，当年年初及时购房的人，如果选择了地理位置上佳的楼盘，随后在不到一年的时间里也坐享了房价近50%的上涨。当时记者调查过的地铁5号线大屯路东站附近的金泉家园，2009年初其新售楼盘均价每平方14000元左右，2009年末2010年初之时，该盘早已越过20000元关口，后来随着15号线的修建，至今，金泉家园的二手房每平方米已经33000元左右。

　　如今房地产市场虽然成交比较旺盛，房价也有走高的迹象，但开发商“以价换量”的思路并未改变。

　　北京中原市场研究部统计数据显示，今年端午节前两天(22日-23日)北京新建住宅签约876套，二手房住宅签约279套，合计签约1155套，这一数字比今年五一小长假的前两天签约量上涨55.9%，而同比去年端午假期的前两天成交量增加289%。

　　开发商促销的手段五花八门，在电子信息时代，虽然大多数开发商都没有将楼盘搬到网上进行销售，但却都和房产频道或是门户网站进行了深度合作以此达到双赢。合生·滨江帝景的优惠是“会员专享98折”；鸿坤·罗纳河谷则是高调宣布“99万买别墅不是梦”，推出一套5折房源。

　　打折、买房送车、买房送家具这些手段已经不再新颖，但每当市场不是特别景气时，还是会有开发商用来促销。廊坊的纽约公园三期就退出了买房送车活动，所送车的品牌根据所选房子区别，目前在售房源为88平米南北通透两居和119平米通透三居，65平米一室两厅，均价6800元/平米，买三居送福特车，买两居送雪佛兰。

　　为了尽快回笼资金，开发商可是各显神通。南京仙林悦城5月10日启动了“你买房，我还贷”活动，凡是参与365团立方活动并在活动期间认购的网友，开发商将按首付3成、贷款7成、基准利率95折、月供30年计算的标准，无偿帮购房者还12个月月供。

　　与哈尔滨的海吉雅·乐都项目推出的“0元购房”相比，南京仙林悦城的开发商还是比较“吝啬”。海吉雅·乐都推出惠民行动返款共分12种，根据不同的返款模式，返款金额略有不同。以10年返款为例，购房10年后可以享受开发商一次性返还全部购房款，也就是所谓的“0元购房”。据业内人士分析，海吉雅·乐都的12种返款方式满足的刚需族、刚改族和投资客的需求。

　　房贷：

　　从七折利率到九折利率

　　2009年，首套房贷七折利率的优惠在各大银行极为普遍，即便是到年底，房地产逐渐收紧的态势形成，获取优惠利率依然不是一件难事，85折优惠或是8折都不是难题，在个别资金宽裕的股份制银行，甚至依然可以获得7折的优惠利率。二套房贷1.1倍利率的执行力度也不是很强。

　　2010年房地产调控开始之后，首套房贷利率优惠逐渐缩小，2011年下半年，首套房贷利率开始回归基准利率最后直至1.1倍甚至更高。2012年初，随着新一轮信贷额度的下发，首套房贷利率又开始出现优惠，但是幅度以及力度很小。

　　中行近日将首套房贷利率优惠从85折调整至9折，仅有个别资质优秀的客户可以享受85折优惠。中行收窄利率优惠并非个案，工行早在今年5月份就已经将优惠幅度回调至9折。记者在咨询中发现，招商银行(600036)很难有利率优惠。虽然目前多数银行依然可以申请到首套房贷85折的利率优惠，但是，银行悄然收紧优惠的趋势正在形成。

　　对此，陈雪表示，3月至今，北京二手房市场成交量持续维持高位的情况下，商贷比例也在逐渐增加，仅6月上半月此比例就比5月增长2个百分点达到21%，部分银行个贷的剩余额度快速减少。此次中国银行(601988)降低首套房贷优惠幅度，主要的原因是银行信贷额度有限。陈雪表示，虽然无法估计各个银行现存个贷额度剩余的具体数额或者比例，但各大银行纷纷上调个人存款利率争储，也能侧面推测银行剩余额度并不多。

　　“如果成交继续走高，存准率短期内不再下调，降息预期依然存在的情况下，不排除更多银行将重新回调首套房利率至9折，甚至基准。”陈雪说。

　　除此之外，时隔3年，在相似的市场环境不同的政策背景下，人们对房价上涨预期有惊人的相似。

　　链家地产市场研究部统计，2012年以来，期房市场新增项目76个项目，其中21个项目年内成交均价出现一定程度上涨，占比约为28%，总成交量为2990套，占比超过50%。3-5月，全市商品住宅成交均价从1.9万元上涨到近2万元。中原地产数据显示，截至6月18日，月内住宅签约均价为21238元每平方米，环比5月上涨了7.7%。

　　成交的回暖带动了房价的小幅攀升，使得对房价看涨的人数也多了起来。央行2012年第2季度储户调查问卷报告显示，对下季房价，预期上涨的居民比例为20.4%，较上季提高2.8个百分点。对方家看涨的人数与2009年同期相当，2009年第2季度央行进行的储户调查问卷报告显示，预计下季房价上涨的居民占比增至25.3%，当时由于房价也正处于上升通道，所以对于上涨的预期较1季度增加9.5个百分点。2012年第2季度报告显示，未来3个月内准备出手购房的居民占15.7%，这一数据与2009年的15.8%更为接近，虽然政策环境有所不同，但是面对正处于上升通道的房价，储户心态基本相近。

　　对于价格的试探性上涨，陈雪认为，这与进入旺季和近期政策调整有一定关系。另外还有以下几个原因：第一，项目入市后，低价房源最先进入销售周期，后期高价房源成交拉高价格；第二，优惠措施取消，如百合湾嘉园、保利罗兰小区、绿地花都嘉园等近期都有取消或降低优惠幅度，尤其涨幅最大的长滩庭苑由于前期特价房源售罄造成前后价格差额较大；第三，部分热销项目和之前深降项目试探性提价。

　　链家地产副总裁林倩认为，就当前的趋势来看，下半年刚性需求依旧会不断入市。但对于北京这样的限购城市，刚性需求的释放存在不确定性。因此近期部分热销项目提价，短期来看符合营销规则，但长久来看未必符合市场实际。

　　(作者：李木子)