产权期限缩短、出让方式灵活、政府以土地入股方式分享升值红利……这是未来中国土地市场即将面临的多项选择之一。它的好处是令土地利用更加高效，风险是当政府以运动员的身份更深度地参与土地运营，将可能孕育新的寻租空间。但无论如何，土地蛋糕正在进一步做大，并仍有可能再次引领中国未来几十年的致富之路。

　　5月25日，酝酿了两年多的《深圳市土地管理制度改革总体方案》（下称《总体方案》）正式公布。深圳第三次土地改革正拉开大幕，并可能影响整个中国现行土地制度。由此，中国土地经济也将发生重大变化。当现有的招拍挂及一次性收取土地出让金方式已经引发诸多结构性问题的今天，重新设定土地红利分配方式，既要确保地方政府土地收益的长效性，又能灵活高效地进行土地二次开发，这正是国家着眼长远的战略考虑。

　　纵观深圳土地改革长达数十页的总体方案和解读，可以厘清的改革步骤如下：

　　第一步，确权。将原集体组织及国有土地的违规用地彻底梳理，明确权属。为下一步重新整理、储备土地资源打下基础。

　　第二步，整备。通过多种灵活的补偿方式收回大量成片土地，统一整理为政府可控的储备用地。

　　第三步，开发。对土地进行二次开发。其中涉及土地招拍挂制度、土地收益分配等一系列变革。现有土地招拍挂出让制度将出现局部变化，公告出让等更多灵活方式将大量出现，一些企业参与土地开发的机遇增多，审批周期缩短。土地收益将考虑新的分配方式，政府、集体组织等主体或以投资人身份分享土地升值收益；土地使用权年限也可能出现变化，更短时间的土地使用周期将提高土地使用效率。

　　第四步，金融。将土地运营与土地金融结合，土地基金、土地信托，土地资产证券化等产品将陆续出现。

　　根据上述步骤，深圳土地改革的思路已经厘清，目前业内外最关心的问题是：究竟哪些企业将在这次改革中受益。在5月25日，深圳公布的《总体方案》中，深圳土地改革进程被划分为近期实施方案（2012至2015年）和2012年工作重点两部分。排在时间表前列的项目，将是深圳此轮改革的最先受益者。

　　央企云集深圳

　　三大地方融资平台率先受益

　　“现在各大央企负责人对参与深圳土地改革的积极性很高，正与当地政府商讨合作可能。”一家深圳本地上市房企董秘告诉记者。这些企业主要是总部不在深圳的央企，比如中铁、华润等。而一些总部已经在深圳或和深圳有着历史渊源的企业，比如中国平安、招商局、中信集团、中粮集团等则早已是深圳此轮改革的积极参与者。

　　至于企业可以参与的投资领域，虽然目前尚无细则可以遵循，但初步明确了三种方式。一是成片区的城市更新开发，在确权的基础上，由企业参与深圳城市更新计划。和以往“土地用途”一经确定很难更改的做法不同，未来深圳土地改革试验区的土地使用类型可以灵活调整，这就为开发企业提供了很多可能。二是与政府部门合作对政府机关用地进行开发。而政府部门以土地入股的方式分享此类物业的运营收益和土地增值收益。三是与三大地方政府融资平台合作，在整备好的土地资源上，进行土地二次开发。

　　根据记者调查，这三种方式中，已经比较明晰的其实是最后一个：地方融资平台储备物业开发。

　　知情人士透露，就在深圳土地改革《总体方案》公布前几日，深圳市政府相关工作会议决定，以深圳地铁集团为主，加快深圳地铁建设及相关物业开发，并尝试一系列土地制度创新。这项决定最终也在《总体方案》中得到了体现。《总体方案》2012年工作重点中第三条提出：完善土地作价出资方式试点。以地铁三期开发用地为试点，探索国有土地作价出资方式。

　　据业内人士介绍，以往深圳地铁全部由深圳地铁集团这个全国资企业投资建设，随着地方财政压力加大，深圳开始考虑引入合作者投资各类基本建设，包括地铁、机场、港口等。而地铁是目前已经明确的试点范围。就地铁项目而言，深圳可能采取的创新举措为，合作开发的地铁项目及其他商用物业都可以不再进行公开招拍挂，只是在国资委监督下进行内部招拍挂。地方融资平台代表政府，以土地作价入股的方式参与开发，并分享物业升值红利。

　　“地铁集团是深圳三大地方融资平台之一。在深圳要想找到产权清晰的成片土地很难，但深圳地铁集团有大量成片未开发的优质土地。很多企业想分一杯羹，但这种机会以前是从来没有的。”深圳国资系统人士介绍。

　　至于哪些企业可能拿到地铁合作的项目，消息人士称，央企和地方国资或将率先受益。其中央企在和政府谈判时，有比较强的溢价谈判能力。

　　除了深圳地铁集团，深圳另外两个地方融资平台的储备物业也将被“捎带着”开始享受土地改革红利。这两个平台分别是深圳投资控股有限公司（简称“深圳投控”）和深圳市特区建设发展集团（简称“特建发”）。

　　特建发：

　　独具潜力的深圳城市运营开发商

　　两大融资平台中，深圳投控主要运营四大产业园区，并直接控股深圳特区房地产开发公司和深圳高新区开发建设公司等非上市企业。相比之下，前景更广阔的是特建发。这个成立于去年9月的深圳最新的地方融资平台，被称为“特区城市运营的开发商”。包括深业集团、深圳机场、盐田港集团等多个巨无霸级企业被陆续打包装入特建发，涉及深圳机场、盐田港、沙河股份等多家A股上市公司和深圳控股等H股上市公司。

　　为了这一轮地方融资平台的制度创新，深圳其实早在去年就已经开始布局。据了解，2011年，深圳国资的重要工作之一是就是组建特建发集团，拓展地铁集团和投资控股公司功能，增强国有企业投融资和发展能力。

　　特建发组建的背景是深圳国资系统的融资压力越来越大。去年，深圳市属国企净资产为2224亿元，同比只增长0.6％，营业收入846亿元，同比增长9.2％；利润总额182亿元，同比增长3.6％。据了解，“十二五”期间，深圳市投资规模将达到1.2万亿元，今年要完成2400亿元，国资企业被要求在扩大投资中发挥更大作用，其中，特建发、地铁集团和投资控股三大集团今年投融资任务为600亿元，每个集团大约200亿元，任务比较艰巨。

　　对此，业内人士分析，将特建发打造成城市综合开发运营商，是一种新融资模式的探索。而从去年底开始，特建发即密集出击，陆续与坪山、龙岗等区洽谈合作事宜。坪山、龙岗已经出现在《总体方案》中，成为土地改革综合试点和土地整备试点。

　　所谓综合试点，基本上包括了土地改革全部内容，即原农村土地改造确权、土地整备、城市发展单元、土地收益分配等。据了解，特建发集团将在园区综合开发、城市单元开发、城市重大基础设施建设、旧城改造、保障房建设、相关商业开发、新兴产业等方面为坪山新区提供一揽子金融服务。

　　虽然目前具体合作方案还不明确，但业内分析，特建发主要功能是参与土地整备，再引入各类企业参与开发。企业出钱，政府以土地作价入股方式参与项目公司运营。

　　“深圳新一轮的改革是要以城市发展来统领各项工作。而特建发集团作为深圳市政府新一轮改革的实践主体之一，将汇聚各类社会资源，推动片区的开发。”特建发总经理熊佩锦曾表示。另外，根据熊佩锦的介绍，除打造高水平城市功能区外，特建发还将探索全产业链模式，即涉及项目开发后的产业集聚和配套服务，同时将深圳模式进行空间拓展，把周边城市吸收进土地改革合作区。

　　业内分析认为，未来特建发将成为深圳土地改革的枢纽单位，并最终被打造为千亿级企业。

　　根据相关规划，“十二五”期间深圳将培育一批具有核心竞争力和可持续发展能力的知名企业，到2015年，市属企业中资产规模超1000亿元的要达到3家以上，国内行业龙头企业达到5家，行业综合排名前十的达到10家。

　　至于特建发与目前控股的上市公司将有何关联，也是资本市场高度关注的话题。“我们都想把部分优质资产注入上市公司，但目前房地产资产上市融资被阻，很多资产注入操作不了。但是一旦政策解禁，可以想见特建发系上市可能存在的机遇。”一位深圳国资企业人士称。

　　深圳市国资委相关负责人也曾表示，要推进企业产权主体多元化，做好资源整合工作，加快港口类、房地产类和投控划转企业资源整合。对于国资证券化问题，业内普遍认为，深圳国资证券化率与本身经济状况并不匹配，故未来重组空间巨大。