房企洗牌“山雨欲来”

　　2011年上市房企股权转让183宗，比2010年增长65%

　　一波房企“洗牌潮”或将凶猛来袭。

　　连续暴涨数年的房价终于带来后遗症，楼市“寒冰期”也让上市房企到了关键时点。随着两家杭州房地产企业以“破产”方式退出房地产市场，一些大开发商的资金链正摇摇欲坠，房地产企业股权转让或房产项目转让的交易屡见不鲜。

　　房企“撤退潮”

　　今年4月初，杭州金星房地产开发有限公司因资金链问题正式向法院申请破产。由于受到媒体关注，金星地产的破产案正式引爆国内房地产企业退出潮。4月12日，广东佛山顺德区的一家房地产公司广德业表示，公司拟向法院申请破产和解。同在4月份，另一家杭州房地产企业杭州锦绣天地公司也申请破产。更有甚者，武汉“雅琪公寓”因开发企业挪用预售资金，拖欠工程款和相关税费，308户业主无法办理房产证，房屋质量问题不断。随后因涉嫌非法集资4亿元，开发商“玩失踪”，致使业主维权无门。一时间，房地产企业“退市”潮引发了市场对于房地产企业紧绷的资金链的关注。

　　复地集团(02337.HK)主动退市是近年来震动房地产业界的大事。去年年初，复地集团发出一纸通告，宣布全盘私有化计划。其中，7.298亿H股股份按照每股3.5港元价格收购；约1480.43万内资股按照每股等于3.5港元的人民币价格收购，总收购价格高达22亿元人民币。复地集团也成为近年来退市的首只国内房地产股票。

　　破产只是房企“退市潮”的一种最直观模式。此外，出售房地产资产，转让房地产项目股权，房地产企业间的并购重组成为“退市潮”凶猛来袭的另一种表现模式。以上市公司公告为例，不少公司前几年“抢滩楼市”，如今正在想方设法“退出”。去年下半年以来，先后有水井坊(600779.SH)、宏达股份(600331.SH)、恒顺醋业(600305.SH)等20多家“涉房”的上市公司撤离楼市。

　　从各地股权交易所的挂牌情况看，房地产企业股权转让或房产项目转让的交易屡见不鲜。如上海联合产权交易所4月10日挂牌出售的上海富铭房地产开发公司100%股权，挂牌价为31115.68万元；重庆联合产权交易所挂牌的云南腾冲县永元房地产开发经营有限公司100%拟以3.2亿元挂牌价出售；内蒙古榕达房地产开发有限责任公司45%股权出让，挂牌价为1960万元。

　　据链家地产市场研究部初步统计，2011年上市房企中，股权转让共183宗，比2010年增长65%。这显示一些非房地产上市公司，正加速转让房地产项目。一些大型房地产企业也在依靠变卖资产来勉强度日，最典型的是浙江绿城集团。该公司今年1月份出售四笔资产，今年4月份再次向SOHO中国出售绿城广场置业的全部股权。

　　地产企业“现金为王”

　　银行贷款历来是房地产业的主要资金来源，在本轮宏观调控中，银行界果断大幅压缩了房地产业贷款。尽管各家房地产企业耗费大力气通过其他渠道融资，例如信托融资、境外银行贷款、民间融资，甚至求助于高利贷等，是最终结果是，多数房产企业仍然资金链紧绷。据深交所综合研究所统计数据，到去年年底，A股全部房地产类上市公司平均现金净流量为-6.01亿元，也就是说净流出现金6.01亿元。而据渣打银行今年2月对成都、武汉、南京、杭州等城市的30家房地产商的最新调研发现，房地产正处于“弱平衡”状态，短期内建设前景稳定，“但是显然，3个月之后有可能更趋疲软”。对于现金状况，24家开发商称很紧张或者担忧。少数几家表示非常担忧。有6家认为，如果3个月内销售状况不改善，将面临破产风险。

　　据本报记者从深圳市、长沙市、昆明市等地民间融资市场了解的情况，为了将部分开工中的地产项目顺利完工，部分房企已经到了不计成本求助“高利贷”的阶段。部分房地产企业为了融资，在股东提供担保的同时，还愿意支付50%~80%的年息。自去年以来，针对房地产企业的民间融资利率正在一路飙升，借款利率从去年的月息3%左右提高到如今的月息7%~8%的水平。

　　对于开发商来说，资金链将直接引发三大难题：一是资金链趋紧，部分贷款和高利贷难以按期偿还；二是拖欠工程款和民工工资，将要面对各种矛盾和纠纷；三是降价销售幅度过大，可能遭受来自老业主的压力。

　　房地产市场，正在为前几年的疯狂来“还债”。