随着购房政策的逐渐放宽，许多刚性需求的购房人逐渐停止观望继而入市，然而大部分首次置业的购房者对于购房的细节并不太了解。本报记者特邀业内资深专家，为您解读购房中经常遇到的问题。

　　贷款者

　　知名个贷机构伟嘉安捷表示，平时的个人信用直接影响贷款审批结果，因此准备贷款的购房者平时应该格外注意信用问题。

　　信用卡用户若经常逾期还款则需当心。一般银行在审批借款人贷款申请时，对于个人信用卡还款逾期三次、累计六次的，会引起高度重视，个别审核严格的银行就可能不批准借款人的贷款申请。所以应尽量避免这种情况出现。

　　同样，如果借款人已经申请过房贷，若一年中出现3次以下不良还款记录，或者月供累计2-3个月逾期及不还款，银行将视情况执行“处罚贷款利率基础上加收30%-50%利息”的规定，或者干脆向法院提起诉讼，借款人将同时面临严重的法律后果和经济损失。此外，该借款人也将被列入银行的“黑名单”，再申请贷款时很有可能被封杀。

　　除了信用卡和房贷外，借款人的个人信用报告还包括各种社会保障信息，像是否按时缴纳电话、水、电、燃气费等公共事业费用的信息，都会在个人的信用报告中体现出来，所以借款人要养成在平时生活细节中积攒个人信用度的良好习惯。

　　商业贷款 选择最佳还款方式

　　目前来看，贷款仍是较为普遍的购房方式之一，不论在哪种金融市场环境下都适用。

　　如果您买房时选择了商业贷款，那5年以上年利率为7.05%，首套房首付至少三成，贷款利率最高可享8.5折优惠；二套房首付至少6成，贷款利率基本无优惠。

　　在这种情况下，购房者应根据自己的实际情况，选择最佳的还款方式。

　　等额本息

　　这种方式的优点是计算简便，便于房贷者安排计划。借款人每月以相等的金额偿还贷款本息，不但便于自身还款，如果房贷者有余钱的话还可以合理安排其他投资项目。

　　适用人群：工作收入稳定，国家企事业单位职员等

　　几种常见还款方式

　　等额本金

　　这种方式可提前还贷，而且越还越轻松。如果购房者在贷款初期就考虑提前还贷因素的话，等额本金还款方式会更加节省利息，虽然前期资金压力较大，但随着时间的推移，越到最后还款越轻松。

　　适用人群：收入较高人士，如企业高层、金领、海归派等

　　双周供

　　每半月还一次。这种还款方式的优势在于同样的额度、相同的贷款年限基础，双周供比等额本息还的利息要少得多，因而备受有很好现金流的稳定工薪阶层欢迎。

　　适用人群：周薪、双周薪，或者夫妻俩一个月底一个月中发工资的借款人

　　气球贷

　　打破了原来月供还款额按实际贷款年限的计算方式，不同于其他房贷期供类还款方式期末剩余本金一般为零，气球贷款会有一定的期末剩余本金，因此借款人在贷款期限内每期还款金额相对较少。

　　适用人群：拆迁户、中高收入阶层、短期（5年内）预计有大笔投资或存款收入的人群

　　商业贷款与公积金贷款不能直接转

　　北京各家银行房贷七折优惠利率已经落地，但仍有不少借款人不能享受该政策，纷纷咨询商业贷款是否能转公积金贷款。专家表示，因商业贷款与公积金贷款的隶属关系不同，并不能直接转换。

　　公积金贷款

　　不能跨省操作

　　随着公积金贷款使用人数的增多，不少已经缴纳公积金的在京外地籍职工询问较多的问题，就是公积金贷款能不能跨省贷款。专家表示，目前公积金贷款不能跨省操作。借款人如确有公积金贷款需要，可以在北京将公积金联名卡内的缴存余额提取出来，然后用于外地买房的贷款首付或者月还款额。借款人如回到原籍，可以将北京的公积金贷款转回去。若购买政策性住房，借款人足月上缴公积金即能使用其贷款，方便借款人申请。

　　公积金贷款 注意物尽其用

　　公积金贷款优势较多。比如贷款额度高，最高上限额度80万元，能够满足多数借款人的贷款需求；并且利率较低，在利率上行或者下行期间保持“低调”，目前五年以上利率4.9%；不受二套房贷的限制，无普通住宅与非普通住宅之分，还款方式灵活等。从目前的市场情况来看，选择这种方式贷款的客户呈直线上升趋势。不过，在使用公积金贷款时，也需要注意几点问题。

　　公积金贷款未结清前不可以再次申请

　　借款人只有结清了上套住房的贷款，才可以申请公积金贷款购买新的住房，而且不会被认定为二套房，仍然享受低利率、低首付的首套住房政策，这也是借款人青睐公积金贷款的重要因素之一。

　　公积金不能直接用作购房首付

　　住房公积金不能直接用作购房首付款。如果借款人通过住房公积金贷款购房，需要先消费后提取。也就是先用自己的钱支付首付款，然后再携带相关证明材料到住房公积金管理处提取其公积金内的存储余额。