有市场传闻，近期包括住建部等相关部门的研究机构，正共同研究新一轮刺激楼市“刚需”入市的政策储备。一旦房地产投资增速下降过快，就可能有储备政策推出。

　　但问题是，中国的住房需求究竟有多大？未来供求格局如何？首次置业的“刚需”能支撑多大市场？如果房地产投资增速下降过快，仅靠拉动“刚需”市场，能发挥多大效用？

　　未来供求格局正在改变

　　房地产行业一直以来供不应求的局面正在改变。

　　随着2009~2011年房地产开发住宅新开工面积的大幅增加(假设2009~2011年新开工面积在2012~2014年竣工），预计2012~2014年房地产开发住宅年均竣工量将达到12.3亿平方米，而据我们预测，2012~2014年城镇住宅需求年均仅约12.7亿平方米，也就是说，仅房地产开发住宅就基本能满足城镇住房需求。

　　再考虑到非房地产开发建设、城区扩大以及小产权房对房地产供应的补充，假设年均仅贡献1亿平方米（事实上，过去3年这3个因素合计年均贡献了4.7亿平方米，但考虑非房地产开发建设住房统计口径的变化，比如原来不计入房地产开发新开工的单位自建房可能被计入房地产新开工面积，导致非市场化建房大幅降低；以及政府目前意欲控制清查小产权房的建造，这3个因素对供应的增加可能会明显下降，故在此假设年均1亿平方米），则城镇住宅将明显供过于求。预计2012~2014年累计剩余库存约2亿平方米。

　　需要注意的是，2012~2014年房地产供应的大增，其实主要是由于过去3年保障房的大量新开工所致，而由于保障房有大量的不可售部分，所以，其供应压力将主要体现在竣工后，而不像商品住房体现在销售期（从新开工到销售约1年周期，从新开工到竣工约3年）。

　　2012~2014年住宅市场的供过于求，将直接导致2012年房地产住宅新开工面积大幅下降，但由于住房需求仍在增长，预计2013年新开工面积降幅会趋缓，2014年或将再次步入增长。2015~2017年城镇住宅需求年均约13.8亿平方米，考虑到2012~2014年剩余的约2亿平方米库存，预计2012年房地产开发住宅新开工同比将降15%，2013年降幅可能收窄，同比降8%,2014年会进入扩张，增5%，这样在2015~2017年的建造周期内基本可以实现供求平衡。

　　行业供求格局的改变将导致房价快速上涨的历史，在未来几年都将难以再现，这是真正考验企业基本功的时候。在融资、产品、管理、周转有较强能力的大中型房企必定会有更多增长的机会。而对于一些小房企而言，“狼”也许真得来了。

　　房地产投资增速持续下降

　　研究房地产投资增速非常重要，一方面，其变化影响未来房地产行业的供给；另一方面，其会影响房地产行业的相关产业链，影响着中国经济增长，进而影响着房地产行业的调控政策走势。然而，随着我国房地产调控政策的持续发酵，房地产投资增速也持续放缓。

　　国家统计局最新数据显示，今年一季度，全国房地产开发投资10927亿元，同比增长23.5%，增速比1～2月回落4.3个百分点，比去年全年回落4.4个百分点。在整个房地产投资中，住宅投资7443亿元，增长19.0%，增速回落4.2个百分点，占房地产开发投资的比重为68.1%。

　　接下来房地产投资增速又将怎样发展呢？为便于分析和预测，把房地产投资拆分为两部分：“土地购置费”和“施工面积投资额”。

　　先看土地购置费。历年数据显示，土地购置费占房地产投资的17%～20%之间。由于土地购置费相当于当期支付的土地出让金，土地出让金的分期支付导致土地购置费周期要滞后于土地出让金周期，而后者对应土地市场成交情况。由于全国土地出让金在2010年和2011年均保持增长，这为2012年土地购置费的增长提供了有力支撑。假设2012年土地购置费增长5%，则相当于为当年房地产投资增速贡献约0.8个百分点。

　　再看施工面积投资额。施工面积投资额占房地产投资的83%左右。

施工面积投资额=单位施工面积投资额×当年施工面积。从历史数据看，单位施工面积投资额由于受到人工和建材成本的上升推动，一直处于小幅增长的趋势。2005～2011年，增幅在0～6%之间，均值约4%，因此假设2012年单位施工面积投资额增长4%。

　　2012年施工面积=2011年施工面积-2011年竣工面积+2012年新开工面积，因此，2012年施工面积取决于当年新开工面积。2012年新开工面积又取决于2013年预期销售面积及2012年剩余库存。

　　同样2012年剩余库存则取决于2012年销售面积，即市场供应是按照未来需求进行配置的。这个逻辑隐含的假设是，未来政策预期稳定，开发商群体能对未来市场需求做出相对理性的中期趋势判断。

　　假设2012年商品房销售面积同比零增长，2013年销售面积同比增长5%，则2012年施工面积投资额同比增长19%，为房地产投资增速贡献15.7个百分点。加上土地购置费为当年房地产投资增速贡献的0.8个百分点，最终对应的2012年房地产投资增速为16.5%。

　　若2012和2013年销售面积均较2011年下降10%，则投资增速将仅有11%。

　　2012年房地产整体库存将是不断堆积的过程，开发商资金链仍处于持续紧张的状态，这些因素可能决定开发商投资意愿将呈逐渐下降的趋势。一季度，全国房地产开发投资10927亿元，同比名义增长23.5%，预计，二、三季度房地产投资增速将快速下降，并在三季度达到最低点。

　　在房地产投资增速不断下滑之下，依靠首次置业能否支撑住宅销售市场的持续回暖？

　　首次置业不足以支撑楼市持续增长

　　目前政策对首次置业需求进行了定向放松，受此带动，重点城市住房成交量出现明显回升。但首次置业空间究竟有多大？能否支撑住宅销售市场的持续回暖？为此，我们利用首次置业倒推需求模型来解答这个问题。

　　测算思路：从出生人口预测结婚人口，从结婚人口推出首次新房置业需求，从首次新房置业需求占比倒推出新房销售面积。

　　通过一系列假设，我们得出的结论是：

　　未来10年，每年城镇首次置业新房需求平均约在2.7亿～3.2亿平方米。假设首次置业在新房成交中占比35%（采用万科2012年一季度数据），则全国商品住宅销售面积约为7.8亿～9.2亿平方米，较2011年降幅为（-20%）～（-5%），而销售的下降又将进一步带动房地产投资增速的大幅回落。

　　尽管目前政策对首次置业需求进行了定向放松，并受此带动，重点城市住房成交量出现明显回升，但是，在首次置业需求本身有限的情况下，仅靠首次置业很难推动全国住宅销量的持续增长。这样的销量水平给未来数年房地产投资的增长都将带来压力。因此，未来政策可能不得不考虑在改善性需求上也进行微调，释放合理的改善需求，以保证一定增长的销量和一定速度的房地产投资。 （据中国房地产报）