2012年，江门楼市在寒冬中开局，无论是开发商还是消费者，都在深度观望，等待政策导向。2月、3月多个楼盘促销，刚需主导市场，市场有所回暖。4月推新增多，开发商期待“五一”迎来成交小高峰。未来楼价还会下跌吗？

　　刚需主导市场

　　1月份蓬江区和江海区新建住宅成交量下滑至接近“冰点”，创下2009年1月以来的单月新低，二手住宅成交量也创下2008年12月以来的单月新低。不过，2月、3月份的商品房成交量环比都有大幅度的上涨，新建住宅网签面积分别环比上涨64.8%和34.5%，3月新建住宅成交量接近去年的月平均水平。业内普遍认为，这是个别楼盘大力促销，促使去年受到压抑的刚需出手，市场以价换量取得的效果。

　　蓬江区、江海区2月销售前十排行榜显示，降价优惠和中等价位的楼盘较受市场青睐。如星汇名庭凭借较大幅度的优惠以价换量，登上2月销售量排行榜NO.1。海伦堡和天鹅湾等楼盘在春节后推出的降价优惠，也使他们取得了不错的销售业绩。3月销售前十排行榜表明，中低价位和中小户型楼盘仍是市场成交主力，高性价比项目成交量居前。

　　中原地产江门区域营销总监朱士英表示，从市场成交状况来看，二三月成交回暖基于多个楼盘降价，旧客户成交比较明显。此外，今年市场呈现变化快的特点，这两周卖得慢，下两周又卖得快。

　　3月份供应大增

　　今年1—2月，蓬江区、江海区的新增供应一直维持在相对较低的水平。3月下旬，蓬江、江海两区新增供应激增，批准预售项目10个，面积共13.98万平方米，其中住宅面积13.56万平方米，环比增加314.7%，同比增加16.9%。3月新增供应突然大幅增加，直接导致一季度批准预售面积同比增长25.1%。

　　广州美吉地产代理有限公司总经理汤建军表示，分析3月的供应结构，一部分项目是按照工程进度拿到预售证的。也有部分是去年元旦、春节就可以拿预售证，但是由于当时市场弱，一路延期押后，现在才出来争抢“金四银五”的销售旺季。因为已经等得久了，就提早一点拿预售证，于是在3月爆发，将4月这一每年拿预售证的高潮提前了。

　　今年以来，市场待售住宅套数都在六七千套左右。库存量偏大，去库存是今年的首要任务。江门市房地产行业协会会长黄德文表示，市场目前的库存量起码要1至2年才能消化。汤建军表示，以前市场库存量都是二三千套，多至四千套，现在出现滞销情况，销售压力比较大。

　　今年以来，江海区房地产发展势头强劲，连续3个月都是市场供应的集中区域。其中，3月份江海区6个项目的总面积共占59%，轻轨站旁的四个楼盘终于“短兵相接”。汤建军表示，江海区已经成为江门楼市的一个开发热点，主要是轻轨方面的交通优势在无形中拉动。

　　怡福地产策划总监谭华驹认为，江海区以往供应不多，可供选择少，这是对市场的填补。朱士英则认为，江海区供应量偏大，蓬江区偏少，供应量分布不均匀，后续会导致一些问题。

　　此外，去年江门市区新增保障性住房2293套，其中公共租赁住房2030套。大量保障房、公租房进入市场，会否对房地产市场造成冲击呢？黄德文认为不会。他表示，公租房的租金再便宜，也不会比旧房便宜，所处地带工作生活也比较不便，只有当很多人去住了，才会对楼市真正产生影响。新会区骏景湾房地产发展有限公司执行董事冯永文也表示，保障房所面向的群体不同，对楼市会有一点影响，但不会很大。

　　“五一”或迎来成交小高峰

　　3月供应量激增，4月推货自然增多，江海碧桂园、五邑碧桂园、奕聪花园、君汇熙庭、尚岭新筑等多个楼盘在本月推出新货。

　　部分楼盘也推出优惠促销活动。五邑碧桂园，6月底前，凡旧业主推介新业主成交，双方可各免3年物业管理费。十里方圆预计5月推出全新水岸双湖·盛装墅组团“雍和里”，4月中旬开始进行诚意登记，成功登记开盘可获5万元抵13万元购房优惠。四五月在御景山庄购房，可获价值18万元的高尔夫球会籍，也可选择房款直接减少18万元。

　　“五一”能否迎来销售小高峰呢？江门市房地产行业协会会长黄德文认为，如果优惠促销力度比较大，开发商抢市场，可能会好一些，不然“五一”市场不会火爆。汤建军的态度相对积极点，他预计“五一”能够迎来一个销售的小高峰。他表示，3月全国都有一个销售小高峰，有些低至八折促销，甚至更低，销售成绩很好，价格也有所回落。到了四五月，买家的心也会开始不安，观望情绪减弱。不买会不会就没有这么多优惠呢？

　　朱士英预计，5月份的成交情况与二三月状况基本相似，建立在项目促销的基础上，有一部分成交量回暖，但快速、大部分回暖难度存在。他认为，二季度成交方面加速回暖比较难，最多与二三月份的状况持平，“如果要明显好转，必须要过第二季度”，预计三季度成交量明显回暖。朱士英表示，之所以这么认为，是因为每季度成交原因不同，成交状况不同。一季度成交量放大是基于多个楼盘促销，以及旧客户出手。二季度，旧客户消化得差不多，一部分新客户加入，但是加入速度比较缓慢，成交量与一季度相差不大。而三四季度市场稳定，会刺激反弹，成交量明显放大。他认为，第二季度会是今年以来购房的最佳时期，因为经过第一季度的价格调整，没调整到位的，在第二季度可能会得到调整，从整个售价体系看，二季度可能是一年中房价最低的时候，让利、促销等氛围，最有机会出现。他估计，楼市上半年的波动比较大，下半年将走向平稳。

　　房价不会大幅下降

　　今年以来，除1月份别墅均价上涨幅度较大之外，一季度的房价升降幅度都很小，以小幅度下降为主。

　　朱士英表示，这次宏观调控，业内人士早有预计，并不意外。调控产生的问题，很多都在预计之内。无论是消费者，还是开发商，都应该抱着客观、冷静的态度。对于房价水平，开发商心里已有预期，消费者盲目期待房价大幅下跌是不现实的。“2008年当所有人都不想买房的时候，房价最优惠，但当时还是有人希望房价跌。”

　　谭华驹也表示，要降价的项目基本已经降了，市场最寒冷时期已过，未来市场虽然未必火热，但一定平稳。消费者应关注自己所喜好的楼盘的价格变化，决定出手时机。

　　黄德文也认为，江门房价没有多少下浮空间，虽然收入低，房价相对高，但是成本高，降不下来。

　　汤建军表示，楼市趋势慢慢走向平稳，肯定没有之前火热，不是迎合刚需的产品销售会比较艰难，而新货定价会比较合理，没有之前那么高。

　　“江门房价总体不高，中心城区较高，往下压的空间不会很大。”市委政策研究室原主任李超奇预计，下一季度，楼市成交量同比略有下降，仍然保持平稳，不会大幅度降价，除非企业资金链断裂。他认为，今后房地产会保持相对平稳的态势。

　　房协建议企业主动促销

　　3月30日，江门市房地产行业协会举行三届二次理事会。协会会长黄德文在会上多次强调，今年房地产市场环境可能更为严峻，建议房地产商加大促销力度。“大家都知道，房地产在地方财政中占了很重要的位置，所以说在整个困难的环境下，我们企业要从企业运行的角度，主动去促销。”

　　据悉，江门市房地产行业协会于3月19日向上级主管部门提交了一份关于江门房地产行业存在问题的意见，反映了“规划、房产两部门在计算工程面积时归入容积与纳入产权面积上的规定存有差异”等问题。据了解，该协会已收到有关部门对于该意见的回应，市领导对此都非常重视。

　　黄德文表示，房地产市场平淡，影响地方税收和地方企业发展，土地出让减少，新开工下降，开发商资金紧张，希望政府能够缓解一些，并提高办事效率，为企业解困，也希望所反映的问题可以得到比较好的解决。记者 梁晓琳 实习生 潘伟珊