网民曝光的多地违规别墅，让不少“闷声发大财”的开发商浮现。

　　在重庆，“南山疯建别墅破坏环境”等网帖揭开了重庆南山国家级风景名胜区违规建别墅的“神秘面纱”。从去年开始，市民发现，南山这片城市天然氧吧变成了建筑工地，原本青翠的山体突然被削掉，裸露出斑驳破碎的黄土，成了“癞子头”，刺得人眼疼心痛。

　　记者日前实地调查发现，南山上的别墅修建，非但没有停止，反而愈演愈烈，“山与城”、“南山一号”、“清水溪”等各种别墅分布在山上，购房者每天络绎不绝。

　　在河南，几起比较典型的违建别墅事件经网友曝光后引发了社会的普遍关注。2011年7月，在郑州市上街区南部山区，一家房地产公司打着建设山地生态公园的旗号，将山上村民迁出之后，挖山毁林，建设高档别墅群、高尔夫球场、赛马场等；2011年年底，许昌县一处小型水库库区内又被曝光存在违规建设别墅。据调查，该项目没有对于水库防洪等功能影响的专业评估报告，同时立项、确权、环评、规划审批等手续均没有办理完毕，而库区别墅的违规建设长达一年多无人问津。

　　揭开违规别墅的“生长秘密”

　　违规别墅不是一天建成的，这些开发商是如何穿越审批、建设、监管等暗度陈仓的？还有多少违规别墅在“潜伏”？

　　2012年2月底，国土资源部公布《关于做好2012年房地产用地管理和调控重点工作的通知》，再次强调停止别墅类用地的土地供应。早在2003年，国土资源部就明令要求“停止别墅类用地供应”。禁令从未松动，而各地的别墅开发却从未停歇。

　　有业内人士向记者道出了“内中玄机”：“注意里面只说禁止别墅建设用地审批，但没有说禁止建设别墅”。

　　暨南大学管理学院副教授胡刚表示，从逻辑上而言，不审批别墅用地，自然不能建设别墅。但事实上，房地产商却从中抓到了法律的漏洞，以其他形式审批，再冠以别墅名义售卖。

　　记者发现，堂而皇之卖别墅风险很大，不少企业就选择打“擦边球”。大量以花园洋房、连廊别墅、双拼别墅、联排别墅为名的“类别墅”项目在市场上大行其道。

　　广东清远市的美林湖楼盘，在其售楼广告中就明确表示有独栋别墅和联排别墅售卖，而独栋别墅为国家明令禁止销售。记者打电话询问销售人员：“国家不允许建独栋别墅，买了不会有问题吗？”而销售人员告诉记者：“所谓的独栋别墅虽然在地面上没有相连，但空中有连廊，这样符合国家规定，就不违法了。”

　　此外，就开发商而言，别墅建设属于“天价利润”工程。一位不愿透露姓名的房地产业内人士介绍，一般别墅建设往往选在市郊，土地价格便宜，“建设成本不过十几二十万，对周边配套设施的要求也低，但转手就以几百万甚至上千万价格卖出，利润比普通住宅高得多。”

　　这些违规别墅项目普遍采用未批先建、打擦边球瞒天过海等手段，这种“潜伏”招数并不高明，为何有关部门就是没发现？

　　“在别墅问题上，这么多年来政府和开发商很像是在玩猫鼠游戏。既要防止到处都是高密度住宅，又要禁止部分住宅大面积圈地，这几年来地方对出让土地容积率的下限要求从0.35、0.7再到1，不断被突破，"禁墅令"执行其实很难。”中国房产信息集团分析师薛建雄说。

　　业内人士表示个中原因，最主要的还是“土地财政”下的利益作祟。一般来说，同样的土地，别墅用地价格要高出普通住宅用地价格数倍，别墅等高档住宅的土地增值税、契税等也要高于普通住宅；此外，别墅对周边地价、房价的带动力要远远强于普通住宅。种种利益驱动之下，一些地方政府对别墅供地和建设“睁一只眼闭一只眼”。

　　在重庆南山“山与城”楼盘，销售人员向记者透露开发商已经和南岸区国土资源局在修建别墅的问题上“达成共识”，房子不会出现问题。当记者致电南岸区国土资源局副局长胡天才询问南山上修建别墅一事时，胡天才否认其是别墅，并称“那只是开发商的一种广告行为”，当记者追问这些房子的容积率是否合规时，胡天才却拒绝回答。

　　胡刚教授表示，违法成本太低也成为违规别墅成为“难治之症”的推手。2010年，广州市规划局给予保利地产西海岸项目建设工程造价5%的罚款，约167万元。“这相当于一栋价值五六百万元的违法别墅只需要罚2万元就可以了，对开发商来说九牛一毛。”胡刚说。