新一轮房地产信贷调控揭幕开发贷与个贷冰火两重天个贷松绑折扣遍地开花

　　近期建设银行等部分国有大行已针对小型开发企业“停止发放贷款”，同时降低开发贷款占比。基于对银行潜在不良贷款反弹等因素考虑，监管层可能进一步在房地产信贷调控上加码，小型开发企业面临“断血”。同时，开发贷款与个人按揭房贷“冰火两重天”，广州多家银行推出房地产贷款优惠政策，手续更简单快捷。

　　个人贷款：

　　大行也有85折

　　相对开发贷款的严峻局面，银行房地产按揭市场继续吹“打折春风”。记者昨日从建行、中行等多家大型国有银行了解到，银行对符合条件的VIP客户均推出“8.5折”的房贷利率优惠。

　　市场预计，随着央行要求银行对首次置业者执行“差异化按揭贷款政策”，银行相关优惠幅度将增大，相当多的首次购房者可享最低8.5折房贷利率。

　　在中山三路一家建设银行记者了解到，该行目前开始针对普通客户推出8.5折房贷利率优惠。“符合首次置业条件客户就能销售到优惠，客户把账户上的存款用作支付购房首期，”该客户经理表示，“我们审批放款的时间都很快！只需15个工作日，比之前简单多了。”

　　位于中山六路的浦发银行客户经理表示，该行目前房贷一般执行基准利率。该行针对部分有固定合作关系的开发商的购房客户可以给5%的利率优惠，对有30万元以上的存款的VIP客户会执行“基准利率下浮10%”优惠。招商银行方面则会根据客户的信贷资质、资产状况、收入状况等综合考虑，给予10%至15%的利率优惠。

　　开发贷款：

　　有银行对小型开发商停贷

　　据建设银行内部人士透露，建行总行已向全国38家分行下发2012年房地产行业信贷调整的文件，规定“分支机构不得对小企业发放房地产开发贷款”。据悉，该文件要求，“开发贷占对公贷款比例超过15%的一级分行、各限购地级市所在地分行，应严格控制新增贷款投放，降低集中度。”

　　根据建行要求，该行开发贷款的全年增速不得高于10%，其中住宅类开发项目贷款新增占比不得低于80%。普通商品住宅开发贷款和普通商业用房开发贷款期限不超过3年；自营性商用物业开发贷款一般不得超过5年，最长不得超过10年。建行还对新增贷款的同业占比也做了严格规定，即一级分行新增开发贷款在四大行的占比，原则上不得高于新增对公贷款的占比。

　　建行2011年财报显示，去年该行房地产开发贷款不良余额和不良贷款率均有所反弹。其中，2011年下半年建行房地产开发相关不良贷款环比增加19亿元，同时不良率也略有上升至1.85%。对此，建行首席风险官黄志凌介绍称该行房地产开发贷款风险可控。

　　部分小开发商面临破产危险

　　除了建设银行外，兴业银行、深发展银行等多家银行甚至出现了房地产贷款余额和占比、不良余额和不良率多升的局面。中投证券银行业分析师张镭表示，银行业资产质量恶化问题已受到监管层关注，建行对开发贷款实施差别化措施正是反映了监管层的关注。

　　“虽然四大银行开发贷款增速已下滑，但不排除监管层还会推出更严格的信贷调控政策。同时银行也会提前减少相关信贷投放减少风险，”广东一家国有大型银行管理部门人士对记者表示。

　　此前，浙江余杭法院已受理杭州金星房地产开发公司的破产清算案。业内认为，如果银行叫停小型开发商贷款，部分现金流有问题的开发商资金将面临断裂危险。

　　市场关注：

　　利率松绑会否令房价反弹？

　　对于首套房贷利率的放松，市场认为其是决策层释放了一个积极信号，预计房地产按揭贷款额度将继续宽松，银行相关优惠幅度也将逐步加大。然而，也有专家担心，利率松绑会否令处于下行通道的房价出现反弹。

　　申银万国宏观经济分析师李慧勇认为，央行对特定领域进行微调应该是保证经济软着陆的必要措施，其中，差异化的房贷政策符合决策层的基调。

　　渣打银行中国区首席经济学家王志浩指出：“我们认为房地产业仍是中国经济面临最大的风险来源，因此调控政策将持续。同时，为了保持房地产市场平稳过渡，首次置业者房贷优惠等相关的货币放松将持续渐进。”