银行贷款、离岸私募债、信托、房地产基金、民间借贷,五座大山压顶,房企资产负债率处历史高位。

　　“郁亮跟我说,万科拼命卖楼收钱的原因不是为了抄底,是为了保命。因为万科太大了,万一又有什么风吹草动,这个钱就是保命钱。”世联地产董事长陈劲松在前日的媒体见面会上谈到,2012年开发商必须面对即将到来的债务危机,“连万科这样的企业都居安思危。现金流的问题,就怕到时仅仅是差一口气而没活过来,那是最悲惨的。”

　　万亿债务年中逐步到期

　　“到目前为止,房地产行业还不那么缺钱,因为都是负债,不过这些过万亿的债务将在2012年中开始逐步到期。”陈劲松说,眼下中国房地产除银行贷款之外,还有四笔钱要陆续偿还,其中包括离岸的私募债,过往一年左右,在香港发行的中国房地产离岸的私募债,以项目为例大概有1000个,大概是两年期,2012年年中陆续到期。

　　其次是信托,2010年全国发行信托3.6万亿,2011年上半年发行4万亿,比2010年全年还要多,其中1/3是银行的理财产品,2/3是房地产。这笔钱会在2012年-2013年陆续到期。

　　第三笔钱是房地产基金,目前中国房地产基金在过去一年整个行业大概1000亿,大多数是项目型的房地产基金。

　　第四是民间借贷,俗称“高利贷”,过去一年约有4万亿,其中2万亿进入了房地产。此外,政府债务、银行抵押贷款、上下游融资,包括建筑商参建和销售预售款,都在房地产体系中循环。

　　克而瑞分析报告显示,目前房企的资产负债率已处历史高位。另据wind资讯统计,房地产行业的资产负债率已高达71.28%。其中,总负债超1.24万亿元。截至2011年9月30日,有8家a股上市房企资产负债率超过85%,16家上市房企资产负债率超过80%。如果单从资产负债率来看,a股至少有7家房企比绿城中国的资金链更为紧张。

　　有证券分析师测算,上市房企长短期付息债主要分布在未来3年内,有46%的债务集中在2012年偿付。今年一季度偿还比例将达到最高的12.2%,迎来第一波相对集中的到期日。

　　1.2万亿总库存达历史高点

　　正所谓“屋漏偏逢连夜雨”,正当2012上半年企业资金链紧张之际,市场却步入去库存周期。

　　世联数据分析,从去年下半年开始,房地产市场开始进入由供需主导的阶段,库存明显上升。北京、上海、广州、武汉等主要城市库存已接近或超过2008年的历史峰值。2011年第三季度末,沪深两市145家房企总库存量达到1.2万亿的历史高点。

　　与此同时,世联购房者信心指数调查显示,三季度购房者预期房价上涨的比例为36.2%,预期房价下跌的比例为40.0%。世联研究部的吴志辉称,这是2011年购房者预期未来房价下跌的比例首超上涨的比例,意味着房地产市场的预期开始发生了转折。

　　上半年或全面降价

　　吴志辉表示,此前大量资金流入房地产行业,其形成的债务将于2012年陆续密集到期。从这个情况来看,房地产去库存将会加速,降价将会在上半年更加明显。

　　按照去年四季度的调查来看,全国范围内购买者希望的房价跌幅,普遍在30%以上,而从世联监测的28个城市的数据发现,75%的降价楼盘幅度小于17%。“在偿付能力面临挑战的2012年,现实会向理想靠拢。”世联预测,美元指数的走势、行业潜在供应、购房者的心理预期等决定了今年年中这几个共振会产生,2012年上半年将会是一个黎明前的黑暗,房地产市场将进入全面降价的走势。(记者 赵燕华 实习生 张蕾)