文/同策咨询研究中心总监 张宏伟

　　今年“两会”定调明确未来市场预期，中央政府将2012年GDP增速目标下调低于8%，足以说明中央针对房地产行业调控及整个国民经济进行结构性调整而付出的代价已经有了充分的心理准备，中央不会因为短期内经济的增长而重启房地产的救市措施。

　　3月14日，国务院总理温家宝在十一届全国人大五次会议记者会上也表示，合理的房价，应该是使房价与居民的收入相适应，房价与投入和合理的利润相匹配。

　　那么从房价的角度而言，“市场底”是否已经来临？到“市场底”有多远？接下来的房地产市场的走势如何判断？

　　当前市场还存在不少变数，不过从当前市场已经发生的情况分析来看，由于楼市政策“微调”，成交量逐步回暖，房价降幅正在收窄，能够带来市场趋势性下跌的市场基础环境并不存在，房价持续下跌的动力正在逐步消失。当前房企的降价行为已经接近“市场底”，今年有可能一直处于这个阶段性的“市场底”。具体来讲：

　　能够达到宏观市场均价下降10%－15%以上的趋势性下跌的“降价潮”并没有来临。

　　“降价潮”是否来临要看是否符合这两个标准：

　　1、在一个市场范围内，降价楼盘数量达到市场一半以上，从降价楼盘数量角度来讲已经占据市场的主要矛盾；

　　2、从效果角度来看，能够达到宏观市场均价下降10%－15%以上的趋势性下跌的话，就叫“降价潮”。如果不能，那只能叫局部降价，只有个别房企个别楼盘在做降价，“降价潮”没有形成。

　　那么，从这两个标准来看，“降价楼盘数量达到市场一半以上”，现在根据统计数据，无论各个楼盘以什么形式降价，降价、打折楼盘数量可以满足这个条件，但是从第二个条件角度来讲，就会出现争议。

　　从整体市场降价效果角度而言，当前宏观楼市均价没有出现10%－15%以上的趋势性的价格下跌，因此，从这个意义而言，“降价潮”没有来临，现在包括2011年10月底的所谓“降价潮”，还是个别房企个别项目在做大幅降价的调整，占整个份额的比例并不高。

　　那么，2012年初楼市 “降价潮”是否会来临？按照上述两个标准，尤其是看未来整个市场的降价幅度是否会出现10%－15%以上的趋势性下跌角度而言，这样的“降价潮”还难以出现。但是，不排除局部性质的个别房企个别楼盘大幅降价的市场行为。

　　此外，房价“合理回归”存在政策层面、地方政府、市场需求等多方面的阻力。当前市场状况难以使房价有一个“合理回归”的结果，房价能够达到每个购房者都买得起的市场基础环境不存在，房价“合理回归”存在多方面阻力。2011年各地方政府土地财政收益大幅减少，诱发地方政府松绑“限购令”，预计2012年还将增加土地出让收益，平衡财政收入减少的局面。这种局面我们基本上可以判定当前乃至今后3－5年内甚至更长一段时期内地方政府依赖土地财政的局面不可能改变。即使业内普遍推崇的房产税真正代替土地财政的设想在当前执行上还面临征收范围、征收对象、征收税率等众多问题。在未来，要解决“高房价”，要找到一个切实可执行的从根本上解决当前的土地财政的方法十分关键。因此，2012年仍然是自住需求的房地产市场，房价不会出现大幅上涨反弹的动力。