又逢内房股年报季，调控压力下，房企负债率成为业内最大的关注点。近日，不少大型上市房企数据显示，尽管销售数字并未在调控压力下萎缩，但仔细分析其财务数据可知，多家房企负债率已达警戒线，后市堪忧。

　　3月29日，世茂房地产(00813.HK)的年报颇具代表性。年报显示，2011年公司营业额达人民币260亿，同比增19.5%；毛利达100亿，同比增25.4%；毛利率同比去年上升1.8个百分点。股东应占利润为人民币57.2亿元，同比增长22.5%。

　　然而，一连串飘红的数据之后，紧紧相随的高达81.7%的净负债率却显得极为刺眼。这远高于世茂房地产2010年同期的67.9%，更超过行业平均水平。

　　与此同时，世茂近期在全国范围内，推行的深度降价，更超过一般开发商在年初推盘的常规降价策略，凸显其资金压力。

　　年报飘红 难掩隐忧

　　“世茂房地产的这一业绩表现，可谓是当前阶段上市房企的典型。” 一位长期跟踪世茂的分析师表示，“尽管年报飘红，却难掩资金压力。”该人士指出，多数开发商都出现了存货周转率下降、负债上升，资金链压力逐渐增大。

　　据WIND数据统计显示，截至3月21日，沪深两市共有32家房地产企业公布了2011年年报，企业负债总额为4818.4亿元，而2010年这32家房企的负债总额为3706.52亿元，总负债较去年同期增加1111.88亿元，增幅达到30%。

　　在品牌房企方面，来自中国房地产研究会、中国房地产业协会等研究机构的消息透露，其测评的中国房企500强2011年资产负债率均值为68.18%，较2010年的66.40%上升了1.78%。同期，500强企业的净负债率由2010年50.07%上升到66.59%。其中，净资产负债率较高的房企有首开股份、绿城等。

　　而世茂房地产的净负债率竟高达81.7%，较2010年上升了13.8%，远高于行业平均水平。另据世茂房地产2011年度业绩报告显示，截至2011年12月31日，集团持有现金140亿元，但应付贸易账款及其他应付账款就高达173亿元。“这将对世茂短期偿债能力提出考验。”长期关注世茂的分析人士对《财经国家周刊》表示。

　　世茂只是重压之下的房企缩影。中金公司近期流出的一份内部报告指出，“内地地产公司信托还款在2012年和2013年连本付息高达2500亿和3100亿，今年3季度为信托还款高峰期”。上述分析人士称，在信托、房地产贷款等本金集中到期、销售回笼暗淡等压力下，“2季度将爆发开发商资金链的风险”。

　　放弃拿地 降价自保

　　“在这个档口上，企业的消化能力决定了其旗下项目能否正常运转，更决定了企业是否有钱去拿地，未来几年中产品销售会不会出现断层，会不会导致无房可售的停滞状态。”北京房地产业协会秘书长陈志如此表示。

　　而今年不少房企在战略策略上的调整，契合了陈志的分析。在2011年度业绩发布会上，世茂房地产主席许荣茂即强调，“今年世茂房地产原则上不会买地，主要任务还是加大销售力，降低负债率。”

　　许荣茂介绍，2012年公司最大的转变有两点。一是加大公司内部的管理；二是加大销售能力降低负债比率，具体表现就是多卖房少买地。“与同行业相比，目前公司的净负债率仍处于略高水平，世茂房地产在2012年将恪守审慎的财务政策，透过销售物业及投资业务的盈利贡献将负债率降到合理的水平。与此同时，世茂房地产将加快周转及销售，致力提高销售回款率。”许荣茂称。

　　从目前的迹象来看，许荣茂所谓的“加快周转及销售”，就是降价，而且幅度惊人。

　　今年开春后，房地产行业新一轮降价潮袭来，在众多降价房企中，世茂房地产成为此轮降价潮的引领者，如其在浙江宁波北仑的世界世贸湾楼盘，最近在尚余800多套情况下，单价直降5000元，相当于打出5.8折惊人折扣，打折完后的房价直逼当地2006年时的房价水平。

　　对于降价可否成为房企的“灵丹妙药”，业内犹存异议。中国房产信息集团(CRIC)分析人士对《财经国家周刊》表示，刚性需求项目通过低价策略，集中引爆，往往可能取得不错的销售业绩。但改善型中高端住宅项目，本身受限购影响很大，客户又有买涨不买跌到心态，降价却适得其反。

　　另据CRIC研究中心数据，2012年，房企土地储备的消化周期已经达到近几年高位。到2012年2月底，56%的房企土地储备的消化周期都在10年以上。“尤以绿城、世茂、招商、恒大等最为明显。”

　　恒大董事局主席在3月28日的年报发布会上又一次重申，“恒大将继续现金为王”。手握282亿现金在手，恒大尚有此谨慎之态。“不拿地，多降价，这意味着房企今年将集体踩刹车”。CRIC分析师表示。