“快进快出”高周转模式更胜一筹

　　大型房地产上市公司年报陆续出炉，房企的资金与库存压力随之公之于众。在不降温的楼市调控下，为了生存，房企似乎只剩下一条路：降价。

　　在刚刚结束的博鳌亚洲论坛上，绿地控股集团董事长兼总裁张玉良表示，要适应目前的市场状况，性价比很关键。房价下跌15%~20%才算是调到了比较合理的范围。首创置业有限公司董事长刘晓光则称，今年房地产将围绕限购、降价、并购和去库存化这几个关键词进行，大概降幅为0~15%。

　　48家房企存货同比增近50%

　　根据Wind资讯，截至3月27日，沪深两市已有52家A股房地产上市公司披露2011年年报，剔除ST公司和不可比因素后，48家A股上市房企2011年末的存货合计达到5906.74亿元，同比增长45.8%。以2011年的开发和销售进度计算，48家房企目前存货的消化周期为4.62年。而2010年末，这些房企整体存货的消化周期为3.84年。由此，这些房企存货周转时间同比延长了9个多月。

　　分城市来看，上海易居房地产研究院此前发布的“月度存货压力报告”称，受成交量低迷影响，十大典型城市2011年新建商品住宅存量高达5998万平方米，与上年同期相比，新增1690万平方米库存量，增长约39.22%。

　　10个典型城市包括北京、上海、深圳、广州4个一线城市，以及青岛、南京、厦门、杭州、南昌、福州6个东部二线城市。其中，广州、上海、北京增幅较为明显，平均增幅较上年同期增长约五成。而在二线城市中，杭州的库存量达到343万平方米，同比增幅高达92.5%，居典型东部二线城市增幅之首。

　　上海易居研究院综合部部长杨红旭预计，2012年上半年商品住宅的存销比还将进一步升高。

　　然而，更要命的不仅仅是库存率的上升，去年以来，由于宏观经济回落及信贷收紧，房企融资成本迅速提高。

　　房地产企业也力图通过各种渠道拓展资金来源。在3月21日举行的“2012中国房地产500强峰会”上，排名前50的房地产企业共同发起成立了“房企Top50基金”，拟募资180亿元，以吸引各方投资房地产项目。

　　2012年1~2月的数据显示，全国房地产开发企业本年资金来源中，自筹资金5995亿元，同比增长43.3%，在本年资金来源中占42.3%，比2011年全年提高1.4个百分点。

　　降价应对“悬崖式下跌”

　　对于房企危机，很多人将矛头对准了“限购令”，SOHO中国董事长潘石屹在博鳌亚洲论坛期间说，限购政策出台后，“到了去年9月份，全中国房地产成交量悬崖式下跌”。

　　虽然不少市场人士都预期限购作为行政手段将会退出，市场化的调控手段将取而代之，但至少目前，在几个城市试图悄悄松绑限购未果之后，张玉良表示，企业最聪明的做法是适应环境。

　　张玉良表示，提高去化率的核心是提高性价比。当被问及绿地集团有没有降价促销计划时，张玉良称，绿地去年7月份就降过，第一波降了10%~15%，最高降了25%左右。

　　刘晓光也表示，要适应市场，价格很关键。“在同等商品情况下，人家降，你不降，你不就倒霉吗？”

　　由于销售持续低迷和库存高企，自1月份以来，保利、招商、恒 大等房企陆续启动较大规模的降价促销活动。中原地产研究中心报告称，2月多家标杆房企的销售业绩明显回升。保利、富力、招商、金地、中海5家开发商的销售业绩环比均出现较大幅度的增长。其中，招商、金地、保利的销售业绩环比大幅上涨超过1倍。

　　中原地产研究中心称，现阶段，标杆房企价格调整幅度在一至四成。其中，超过一半的项目价格调整幅度在10%以内，调整幅度较小。32%的项目价格调整幅度在20%~30%之间，仅17%的项目价格下跌幅度超过两成。在售项目价格调整幅度较大的开发商包括富力、万科、华润和金地。

　　从城市来看，成都和天津两地成为标杆房企促销最为频繁的地方，入驻的标杆房企目前在售项目销售均价普遍有约15%的下调。北京、广州的降价促销项目也比较多，但价格的下调幅度小于成都和天津两地，在8%~12%之间。

　　中国房地产信息集团(CRIC)研究报告称，近年来，众房企一直在“周转速度型”和“品质利润型”这两种模式间寻找着力点和平衡点。在2011年信贷紧张、资金成本很高的特定环境下，“快进快出”高周转显然已成为众房企的追求目标。

　　CRIC列出的2011年中国房地产企业销售金额Top50榜单中，排名前八的均为高周转企业，可见，2011年效率高周转模式更胜一筹。

　　房价下跌20%才算合理？

　　对于楼市价格到底会降多少，降到多少才算合理，业内人士也有一番激辩。

　　中国国际经济交流中心常务副理事长郑新立称，据国际经验，房价收入比在6倍左右比较合理，房价如果高于这个价格，应当通过调控降低它的价格，通过薄利多销来增加供给。

　　“房价调到合理的范围，我理解是现在房价下跌15%~20%。”张玉良称。刘晓光则认为，中国的房地产市场在今年的3月~8月份是比较艰难的时候，大概的降幅为0~15%，8月份之后会是一个平稳期。“但一线城市核心地段很难下降，有些二线城市、三四线城市房价可能还会略有上升。”

　　长江商学院副院长刘劲表示，短期内决定房价的主要是政府，但长期来讲，中国整个房市，尤其是一二线城市过去超额回报的时期已经过去了，如果回归到一个比较合理的状态的话，房地产价格每年只能是通胀的涨幅，比如4%、5%，与此同时，租金和老百姓收入可能是一个高增长，比如9%、10%。

　　刘晓光表示，降房价不是一个很简单的事，因为它和群众收入、经济增速、税费、地价、资金成本、开发商的合理利润相关联，因此需要综合性地解决问题。刘晓光强调，自己不太赞成土地拍卖制度，由于价高者得，拍得土地者就会把成本都摊进去。“应该琢磨一个影子价格，就是一级土地开发的时候，有一个合理利润。二级企业开发的过程中也给一个合理利润，围绕这个换算出房价。”

　　郑新立对《第一财经日报》记者表示，招拍挂制度可能是推高地价的重要原因，因此需要对其进行改革。“控制保障房和一般商品房的土地价格，地方政府应该是有手段的。”

　　各抒己见

　　房地产行业还在“过冬”，必须花心思挖掘刚需，把注意力放在有潜力的二三四线城市。

　　——佳兆业集团总监周素萍

　　如果地方政府严格执行目前的楼市调控政策不动摇，市场底部最迟将在年底前出现，房价至少还有15%至20%的下降空间。

　　——成都大学副校长张其佐

　　既然是短期调控政策，就早晚要退出。只有制度建设才能“填补”政策退出的空间。否则，楼市调控就难以走出“越调越高”和“报复性反弹”的怪圈。

　　——中国(海南)改革发展研究院院长迟福林